Предложение о развитии коммерческого жилья для малообеспеченных слоев населения

Реструктуризация стоимости жилищных проектов

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), в настоящее время квартира средней ценовой категории (2 комнаты) стоит около 2,5 млрд донгов (35 млн донгов/м2), что примерно в 20 раз превышает средний доход домохозяйств и отдельных лиц, которые могут сэкономить около 100 млн донгов/год.

Доступные квартиры стоимостью около 2 млрд донгов или ниже (25–30 млн донгов/м2), а также квартиры в социальном жилье имеются в очень ограниченном количестве, поэтому за последние два года они практически отсутствовали на рынке Хошимина.

Необходимо реструктурировать себестоимость и ценообразование проектов коммерческого жилья, чтобы удовлетворить потребности в жилье большинства малообеспеченных слоев населения.

Председатель HoREA подчеркнул, как можно снизить цены на жилье и реализовать больше проектов доступного коммерческого жилья, множество проектов недорогих квартир коммерческого жилья и множество проектов социального жилья для удовлетворения жилищных потребностей большинства людей со средним уровнем дохода. В то же время это обеспечивает долгосрочную социальную защищенность в сфере жилья, одновременно развивая рынок недвижимости в прозрачном, здоровом, стабильном и устойчивом направлении.

Решение, предлагаемое HoREA, заключается в реструктуризации стоимости и расчета отпускных цен проектов коммерческого жилья.

Основные затраты на проекты коммерческого жилья включают сборы за создание земельного фонда, расходы на строительство, финансовые расходы и расходы на управление.

Что касается стоимости создания земельных фондов, то, по мнению HoREA, необходимо изменить способ взимания платы за пользование землей, преобразовав ее в налог, взимаемый с «акта изменения целевого назначения земли с сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные земли и на жилые земли», с прозрачной налоговой ставкой (которая может составлять около 15–20% от цены земли в прейскуранте).

Это исключает механизм «проси-давай» и притеснения; Снижение платы за пользование землей по сравнению с действующим методом будет способствовать снижению стоимости жилья, тем самым создавая условия для снижения цен на жилье.

Также не стоит слишком беспокоиться, если инвесторы все равно продадут дома по слишком высокой цене, потому что им придется платить больше корпоративного подоходного налога, а цены в принципе определяются рынком. Если они продадут дома по слишком высокой цене, покупатели жилья могут их отвергнуть и бойкотировать.

Кроме того, рост цен на жилье обусловлен также застоем и затягиванием сроков реализации проектов, что увеличивает затраты на строительство. Причина кроется в «юридических институциональных пробелах», которые приводят к невозможности создания стандартной, разумной «административной процедуры», что порождает негатив и притеснения.

О расходах на управление и возможностях инвесторов жилищных проектов. Реализация проектов задерживается не только из-за проблем с инвестиционно-строительными процедурами и длительными административными процедурами, но и из-за слабых управленческих возможностей инвестора или нехватки финансовых ресурсов, что увеличивает управленческие расходы, финансовые затраты, расходы на продажу, послепродажные расходы, издержки и цены на жилье, а также может повлиять на качество работ по проекту.

Поэтому предприятиям необходимо сосредоточиться на увеличении финансовых ресурсов, улучшении качества корпоративного управления, инновациях, применении информационных технологий, цифровизации, искусственного интеллекта (ИИ) и управлении проектами в соответствии с научными процессами (BIM), чтобы повысить производительность, качество, эффективность и контролировать риски, как отметил профессор доктор Пол Кругман (лауреат Нобелевской премии по экономике 2008 года): «Производительность труда — это еще не все. Но в долгосрочной перспективе это почти все».

А есть еще «неназванные» затраты в процессе инвестиционной подготовки и реализации проекта. По мнению HoREA, размер «неназванных» расходов, независимо от того, увеличивается ли он или уменьшается, зависит от результатов «создания государством бизнес-среды, которая становится все более прозрачной, гласной и подотчетной» в соответствии с международными стандартами.

Решения по увеличению предложения недорогого коммерческого жилья

По мнению HoREA, еще одним эффективным методом является увеличение предложения социального жилья и недорогого коммерческого жилья на основе создания и совершенствования эффективных механизмов политики поддержки.

HoREA предложила правительству в ближайшее время принять резолюцию, поощряющую предприятия инвестировать в коммерческие жилищные проекты с ценами на квартиры, не превышающими 20 млн донгов за м2 в провинциях и не превышающими 22–25 млн донгов за м2 в классах I и особых городских районах.

HoREA также предложила правительству и Министерству строительства рассмотреть вопрос о совершенствовании механизма и политики развития социального жилья, особенно социального жилья в аренду и социального жилья с правом выкупа, привлекая к участию больше предприятий и эффективно используя земельные фонды, запланированные для развития социального жилья, чтобы увеличить предложение социального жилья для удовлетворения огромного спроса со стороны бенефициаров политики социального жилья, способствуя снижению цен на коммерческое жилье.

Кроме того, HoREA предложила организовать «источники рекапитализации из государственного бюджета» и «компенсацию процентной ставки» для Банка социальной политики и 4 коммерческих банков (назначенных Государственным банком) для реализации кредитных стимулов для бенефициаров социальной жилищной политики в течение следующих 5 лет.

Что касается увеличения предложения недорогого коммерческого жилья, HoREA заявила, что Закон о земле не предусматривает освобождения от уплаты или снижения платы за пользование землей для всех проектов коммерческого жилья, Закон о налоге предусматривает лишь 50%-ное снижение ставок налога на добавленную стоимость и налога на прибыль предприятий для проектов социального жилья, а Закон о жилье также не предусматривает механизмов и политики для поддержки проектов недорогого коммерческого жилья.

На самом деле, проекты коммерческого жилья имеют много уровней, например, проекты жилья высокого (элитного) класса, проекты жилья среднего класса, проекты жилья среднего ценового диапазона, проекты коммерческого жилья низкой стоимости. Даже если проект недорогого коммерческого жилья имеет цену, эквивалентную цене социального жилья, он не будет пользоваться льготной политикой.

Однако реальность льготного кредитного пакета в размере 30 000 млрд донгов (2013–2016 гг.) показывает, что существует тип коммерческого жилья, цена которого эквивалентна цене социального жилья, но не превышает 1,05 млрд донгов за единицу.

HoREA предложила правительству в ближайшее время принять резолюцию о реализации «Проекта строительства недорогого коммерческого жилья» с льготными механизмами и политикой в ​​отношении сборов за пользование землей, налогов и кредитов, чтобы стимулировать предприятия инвестировать в проекты коммерческого жилья с ценами на квартиры, не превышающими 20 млн донгов/м2 в провинциях и не превышающими 22–25 млн донгов/м2 в городских районах класса I и особых городских районах.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-phat-trien-nha-o-thuong-mai-cho-nguoi-thu-nhap-thap-a641369.html