Каковы обязанности инвесторов в проекты в сфере недвижимости?

Новые обязанности инвесторов проектов в сфере недвижимости

В интервью газете Kinh te & Do thi о новых обязанностях инвесторов в проекты в сфере недвижимости юрист Фам Тхи Бич Хао, директор юридической компании Duc An Law Company Limited, заявил, что в соответствии с положениями статьи 17 Закона о торговле недвижимостью не допускается уполномочивание других организаций или лиц подписывать договоры на заклад, покупку, продажу, передачу, аренду-куплю домов, строительных работ, площадей в строительных работах, прав пользования землей с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости. Данное положение направлено на недопущение нарушений в работе уполномоченных подразделений, заключающих договоры вклада и перевода.

Закон о торговле недвижимостью 2023 года предусматривает: Депозит для покупки дома будущее формирование не слишком 5% от цены продавать — Закон «О сделках с недвижимостью» 2023 года гласит: Депозит при будущей покупке жилья не должен превышать 5% от цены продажи.

При этом строительство жилых домов, выполнение строительных работ и работ по технической инфраструктуре, социальной инфраструктуре в проекте должны соответствовать детальному планированию, утвержденному проекту, разрешению на строительство, содержанию инвестиционной политики проекта, утвержденному компетентным государственным органом; соблюдать строительные нормы. Это новое положение по сравнению с Законом о сделках с недвижимостью 2014 года также призвано помешать некоторым инвесторам строить дома, не соответствующие утвержденным проектам и разрешениям на строительство.

Закон «О риелторской деятельности» 2023 года (состоящий из 10 глав и 83 статей) вступит в силу с 1 января 2025 года и заменит Закон «О риелторской деятельности» 2014 года.

Некоторые новые правила оплаты аренды с выкупом домов, строений, возводимых в будущем, в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о риэлторском бизнесе 2023 года: Оплата аренды с выкупом домов, строений, площади застройки в строении, возводимом в будущем, производится несколькими платежами, первый платеж не должен превышать 30% от стоимости договора, включая задаток, последующие платежи должны соответствовать ходу строительства до момента передачи дома, строений, площади застройки в строении арендатору, но общая сумма аванса арендодателю не должна превышать 50% от стоимости договора аренды с выкупом домов, строений, площади застройки в строении. Оставшаяся сумма рассчитывается как арендная плата, подлежащая уплате арендодателю в течение определенного срока, согласованного в договоре.

Новый пункт в Законе о торговле недвижимостью в статье 29 о требовании наличия в предпринимательской деятельности прав землепользования с технической инфраструктурой в проектах в сфере недвижимости. Соответственно, вводимые в эксплуатацию объекты недвижимости с правами землепользования и технической инфраструктурой должны соответствовать следующим требованиям:

Требования, указанные в статье 11 настоящего Закона; завершило инвестирование в строительство объектов технической инфраструктуры в соответствии с утвержденным детальным планированием, ход реализации проекта одобрен компетентным государственным органом в соответствии с положениями закона о строительстве, закона о градостроительстве, закона об инвестициях; обеспечить предоставление услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, сбору отходов и очистке сточных вод; Обеспечить подключение к общей инфраструктурной системе территории перед передачей, сдачей в аренду или субаренду прав землепользования; Передача, аренда и субаренда прав пользования земельными участками с инженерной инфраструктурой должны соответствовать инвестиционным целям и содержанию инвестиционного проекта, утвержденного уполномоченным государственным органом.

Новые моменты, на которые следует обратить внимание сторонам, участвующим в сделках

По словам юриста Фам Тхи Бич Хао, в отношении правил внесения депозита в сфере жилищного строительства и будущих строительных работ, чтобы гарантировать истинный характер депозита и в то же время ограничить риски для покупателя, арендатора, которые зачастую являются слабой стороной, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года предусматривает: Депозит для покупки дома, сформированный в будущем, не должен превышать 5% от цены продажи.

Действующий Закон «О риелторской деятельности» 2014 года специально не регулирует вопросы задатков при покупке, продаже или аренде недвижимости, которые будут сформированы в будущем.

Согласно новым положениям пункта 5 статьи 23 Закона о риэлторской деятельности 2023 года, содержание выглядит следующим образом: инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать с заказчиков депозиты в размере не более 5% от цены продажи, цены аренды-купли-продажи домов, строительных объектов и площади застройки в строительных объектах только в том случае, если дома и строительные объекты соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями настоящего Закона. В договоре задатка должны быть четко указаны цена продажи, цена аренды с выкупом дома, строительные работы и площадь этажа строительных работ.

Соответственно, инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено взимать депозиты в размере не более 5% от цены продажи, аренды с выкупом домов и будущих строительных работ только в том случае, если они соответствуют условиям для ввода их в эксплуатацию.

В договоре задатка должны быть четко указаны цена продажи, цена аренды с выкупом дома, строительного объекта и площадь строительного объекта.

Жилищно-строительные объекты, созданные в будущем, могут быть введены в эксплуатацию только при наличии одного из следующих документов на право пользования землей: разрешение на строительство; Уведомление о начале строительства; Документы о приемке законченных строительством объектов инженерной инфраструктуры...

Расширение прав вьетнамских инвесторов, проживающих за рубежом

Адвокат Фам Тхи Бич Хао отметил, что еще одним важным новым пунктом Закона о сделках с недвижимостью 2023 года является внесение поправок в правила, касающиеся формы и сферы деятельности в сфере недвижимости вьетнамских граждан, проживающих за рубежом.

В статье 10 субъектами, которым разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, являются вьетнамские граждане, проживающие за рубежом, которые являются гражданами Вьетнама в соответствии с положениями закона о гражданстве и которым разрешен въезд во Вьетнам и разрешено заниматься предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости в формах, предписанных для отечественных организаций и частных лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости. Вьетнамским гражданам, проживающим за рубежом, которые не являются гражданами Вьетнама в соответствии с положениями закона о гражданстве и которым разрешен въезд во Вьетнам, разрешено заниматься бизнесом в сфере недвижимости в следующих формах:

Инвестирование в строительство жилых домов и выполнение строительных работ, связанных с правами пользования землей для продажи, аренды или аренды с выкупом через объекты недвижимости, должно соответствовать форме, целевому назначению и срокам пользования землей, установленным законодательством о земле;

Инвестирование в строительство объектов технической инфраструктуры в объектах недвижимости в целях передачи, аренды и субаренды прав пользования земельными участками с объектами технической инфраструктуры должно соответствовать форме, целевому назначению и срокам использования земель, установленным законодательством о земле;

Формы осуществления операций с недвижимым имуществом, указанные в подпунктах «г» и «ж» пункта 1 настоящей статьи.

«По сравнению с действующим Законом о бизнесе в сфере недвижимости, новый Закон содержит более подробные положения о формах бизнеса в сфере недвижимости для вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, расширяя права инвесторов, являющихся вьетнамскими гражданами, проживающими за рубежом, по привлечению капитала на рынок недвижимости», — сказал юрист Фам Тхи Бич Хао.

Источник