С 1 августа 2024 года проекты, отстающие от графика, будут отменяться без выплаты компенсации. Это постановление позволит «очистить» инвесторов, предотвратить спекуляцию землей и урегулировать «замороженные» проекты.
 |
| Проект IFC One Saigon (район 1, Хошимин) спустя 17 лет все еще не завершен. |
Решительные меры по прекращению спекуляции землей и «замороженных» проектов
Расположенный на «золотой земле» прямо на углу улиц Хам Нги и Тон Дук Тханг (район 1, Хошимин), проект IFC One Saigon (ранее известный как Saigon One Tower) все еще не завершен после непродолжительного периода оживленного перезапуска.
Строительство IFC One Saigon, построенного на земельном участке площадью 6672 м2, с 5 подвальными помещениями, 3 техническими этажами и 41 верхним этажом, началось 17 лет назад, но после 5 лет вялой реализации, в 2011 году, проект был официально остановлен. Несмотря на многочисленные смены владельцев, проект IFC One Saigon все еще не завершен. Этот проект неоднократно упоминался в списке проектов, порочащих имидж города.
Напротив рынка Бен Тхань (Хошимин), прямо у оживленной станции метро № 1, находится грубый бетонный блок под названием One Central Saigon (ранее известный как The Spirit of Saigon). Это комплекс, состоящий из торгового центра, офиса, апартаментов, суперапартаментов, 6-звездочного отеля, общей площадью более 8500 м2, расположенный на четырехугольном участке Бен Тхань с выгодным расположением в самом центре Района 1 с 4 фасадами. Этот проект также сменил много владельцев, но дата его завершения пока не определена.
Аналогичным образом, проект Lancaster Lincoln (округ 4), инвестируемый Trung Thuy Lancaster Company Limited, начал строительство в 2017 году, но после завершения подземного строительства был «заморожен». Между тем, проект D-One Saigon (район Go Vap) компании DHA был одобрен в 2016 году, но до сих пор это всего лишь пустой участок.
Одним из новых положений Закона о земле 2024 года является применение санкций к проектам, которые изменяют цели, признают права землепользования и получают передачу прав землепользования, в то время как предыдущий закон применял отзыв земли из-за нарушений только к проектам, которым была выделена или сдана в аренду земля.
Выше приведены лишь некоторые примеры проектов, реализация которых в Хошимине была «заморожена» на долгие годы. Закон о земле 2013 года предусматривает, что после утверждения решения об инвестиционной политике срок реализации проекта составляет 12 месяцев или 24 месяца в случае продления. Если этот срок не будет соблюден, проект будет отозван. Однако вернуть эти проекты не так-то просто, особенно если предприятие вложило в эту землю основные средства.
Закон о земле 2024 года (вступает в силу с 1 августа 2024 года) содержит множество более строгих положений. Например, инвестиционный проект, который не используется в течение 12 последовательных месяцев с даты передачи, или прогресс в использовании земли отстает на 24 месяца от прогресса, зафиксированного в инвестиционном решении, будет аннулирован.
В случае, если земля не введена в эксплуатацию или строительство отстает от графика, инвестору предоставляется продление срока не более чем на 24 месяца, и он должен выплатить государству дополнительную соответствующую сумму. По истечении срока продления, если земля не была введена в эксплуатацию, государство истребует ее обратно без компенсации за землю, активы, прикрепленные к земле, и инвестиционные затраты на землю.
Необходимо учитывать случай «форс-мажора»
Возобновление приостановленных проектов по восстановлению земельных ресурсов необходимо, однако, по мнению экспертов, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, такие как судебные процедуры, которые длятся много лет. Потому что сами предприятия также хотят как можно скорее завершить юридические процедуры, чтобы иметь возможность развернуть строительство, продажи и вернуть капитал.
В беседе с журналистами газеты Dau Tu председатель совета директоров Gamuda Land Vietnam г-н Ангус Лью отметил, что положение о рекультивации земель для проектов, которые не реализуются после истечения срока продления, в Законе о земле 2024 года направлено на то, чтобы избежать нерационального использования земельных ресурсов. Однако в некоторых случаях период продления может быть более продолжительным, например, во время вспышки COVID-19.
Генеральный директор Le Thanh Construction Company Limited г-н Ле Ху Нгиа, исходя из своего делового опыта, отметил, что в реальности случаев форс-мажора много. Например, предприятие не может реализовать проект из-за медленных процедур, связанных с государственными органами. Поэтому, по словам г-на Нгиа, указ, регулирующий Закон о земле, должен дополнить и прояснить это содержание, в противном случае во многих случаях предприятия будут «несправедливо» уничтожены.
«Как только мы подали проектную документацию, нам пришлось зафиксировать сроки, но после одобрения инвестиций мы все равно не смогли реализовать их немедленно, поскольку подача заявки на инвестиционную лицензию и другие процедуры заняли много лет», — поделился г-н Нгиа.
Открытой точкой для предприятий, желающих продолжить реализацию проекта, когда его ход отстает от графика, является то, что Закон предусматривает условия задержки из-за форс-мажорных обстоятельств, таких как стихийные бедствия, нападения противника, и если будет доказано, что проект задерживается по вине органов власти или лиц, исполняющих государственные обязанности, он не будет отозван. Однако предприятия также рекомендовали включить в руководящие указы более подробные правила и конкретные санкции для лиц и организаций, которые косвенно вызывают задержки проектов.
Наряду с ужесточением правил в Законе о земле 2024 года, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года содержит множество изменений, связанных с финансовым положением инвесторов. Например, предприятие, осуществляющее операции с недвижимостью, должно иметь собственный капитал в размере не менее 20% от общего инвестиционного капитала для проектов с масштабом использования земли менее 20 гектаров, не менее 15% от общего инвестиционного капитала для проектов с масштабом использования земли 20 гектаров и более, а также должно обеспечить возможность мобилизации капитала для реализации инвестиционных проектов.
В случае, если предприятие, занимающееся недвижимостью, одновременно реализует множество проектов, оно должно иметь достаточный собственный капитал, выделенный для обеспечения вышеуказанного соотношения по каждому проекту с целью реализации всех проектов. Кроме того, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года также предусматривает такие условия, как лимиты остатка по кредиту, корпоративные облигации и т. д.
При таких строгих правилах предприятиям необходимо тщательно все просчитывать перед началом проекта, чтобы избежать неэффективных инвестиций, стагнации проекта и пустой траты ресурсов.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html
Комментарий (0)