Вступил в силу новый закон, инвесторы в недвижимость изменили свои «вкусы»

Инвесторы в проекты в сфере недвижимости все больше внимания уделяют законности проекта и его способности удовлетворить реальные потребности в жилье — факторам, которые помогают минимизировать риски и обеспечить устойчивую ценность инвестиций.

Инвесторы в проекты в сфере недвижимости все больше внимания уделяют законности проекта и его способности удовлетворить реальные потребности в жилье — факторам, которые помогают минимизировать риски и обеспечить устойчивую ценность инвестиций.

Клиенты осматривают дома в Aqua City компании Novaland — новом проекте, в котором устранены все юридические препятствия. Фото: Ле Тоан

Правовой приоритет

В 2018 году в связи с необходимостью покупки дома для проживания г-н Нгуен Чунг Тхань провел исследование и выбрал квартиру в проекте в жилом районе Нам Рать Чик (район Ан Фу, район 2, ныне город Тху Дук, город Хошимин). Проект включает 12 многоквартирных домов высотой 33–35 этажей и общим количеством 3175 квартир.

По словам г-на Тханя, в то время инвестор подписал с покупателем принципиальный договор купли-продажи квартиры, первоначальный взнос составил 250 млн донгов за квартиру, продажная цена составила 38 млн донгов за м2. Из-за юридических процедур инвестор не может выставить объект на продажу, как планировалось. Недавно, после усилий по устранению препятствий со стороны местных властей, проекту было выдано разрешение на строительство.

Однако инвестор в одностороннем порядке объявил о принципиальном расторжении договора и обязался выплачивать 15% годовых от суммы, уплаченной клиентом. Если заказчик по-прежнему желает продолжить участие в проекте, обе стороны приступают к расторжению договора в принципе. После того, как проект будет готов к вводу в эксплуатацию, заказчик получит скидку 15% от новой цены продажи.

Причина, указанная инвестором, заключается в том, что предыдущие соглашения больше не соответствуют действующим правовым нормам. В частности, изменения в правовой политике после вступления в силу Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года с 1 августа 2024 года потребуют, чтобы продукты проекта соответствовали достаточным условиям для их запуска в эксплуатацию.

До настоящего времени продукция проекта еще не соответствует условиям ведения бизнеса, предусмотренным статьей 24 Закона «О деятельности в сфере недвижимости» 2023 года. Кроме того, согласно пункту 1 статьи 8 Закона о риэлторской деятельности, осуществление риэлторской деятельности без соблюдения указанных условий является запрещенным деянием. Таким образом, прежняя практика ввода инвесторами продукции в эксплуатацию посредством заключения с покупателями «принципиального договора об обеспечении права выкупа будущих квартир» более нецелесообразна и не соответствует действующим правовым нормам.

«С юридической точки зрения действия инвестора не являются неправильными, поскольку он согласился компенсировать проценты по депозиту. Но с точки зрения инвестиций, даже получив компенсацию, клиенты все равно остаются в невыгодном положении, поскольку текущие цены на недвижимость выросли во много раз по сравнению с 6-летней давностью», — сказал г-н Тхань.

Из вышеизложенного «урока» следует, что «вкусы» инвесторов также сильно изменились. Вместо того чтобы скупать активы в больших объемах, как раньше, инвесторы отдают приоритет выбору проектов с полностью легальным статусом для управления рисками. Некоторые другие инвесторы предпочитают покупать продукты, которые уже имеют красные книги или свидетельства о праве собственности.

«Проекты должны иметь полные и понятные юридические документы, чтобы привлечь инвесторов для инвестирования в это время. С земельными продуктами в сообществе инвесторы соглашаются на обследование или покупку только тогда, когда земля разделена на участки и имеет отдельный сертификат. Проекты, находящиеся в процессе подачи заявки на процедуры раздела земли, едва ли привлекают внимание инвесторов. Это явное изменение в том, как инвесторы оценивают продукты в последнее время», - сказала г-жа Ту, брокер из Хошимина.

Кроме того, добавила г-жа Ту, новые правила раздела земли вызывают у многих инвесторов сомнения. Между тем, на предыдущем этапе многие инвесторы были обмануты при покупке земли и надеялись отделить участок и получить сертификат, но затем столкнулись с юридическими проблемами. Вот почему теперь они очень осторожны и не так легкомысленны, как раньше.

Сосредоточьтесь на способности удовлетворять реальные потребности

По наблюдениям репортера, сегодня инвесторы ищут не только продукты с четкой юридической ценностью, но и ориентируются на возможность долгосрочного использования активов, обеспечивающую стабильную инвестиционную стоимость.

Нередко инвесторы «аннулируют» контракты клиентов, когда на рынке происходят колебания. Потому что если договор с клиентом будет сохранен, бизнес, скорее всего, больше не будет получать прибыль или даже понесет убытки...

Приоритет отдается проектам с высокой ликвидностью, которые легко сдаются в аренду или отвечают реальным потребностям в жилье. Это отражает переход от спекулятивных инвестиций к продуктам с долгосрочной ценностью. В частности, многие инвесторы выбирают квартиры и таунхаусы с хорошим местоположением, полной инфраструктурой и близостью к общественным объектам.

Кроме того, большое внимание уделяется также продуктам с потенциалом коммерческой эксплуатации, таким как коммерческие помещения, торговые дома или земли в районах с высоким потенциалом развития.

«Сегодня инвесторы не только оценивают потенциал прибыли от роста стоимости недвижимости, но и рассматривают возможность получения стабильного дохода от сдачи в аренду или коммерческой деятельности. Это помогает им оптимизировать прибыль и минимизировать риски в условиях колебаний рынка», — сказал г-н Тран Кхань Куанг, генеральный директор Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Г-н Дуонг Минь Тонг, директор Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., также сказал, что в текущих условиях сегмент недвижимости, отвечающий реальным потребностям в жилье, получает большое внимание благодаря своему высокому коэффициенту безопасности. Земельные продукты, особенно земли без жилых участков, пока не привлекают особого внимания.

Давая советы инвесторам, г-н Тонг сказал, что, хотя инвесторы часто не уделяют много внимания жилищным проектам, несмотря на взлеты и падения рынка, эти продукты имеют разумную стоимость и способны сохранять или увеличивать стоимость с течением времени. С точки зрения управления рисками недвижимость в проектах имеет более четкий правовой статус, когда она планируется синхронно и системно, осуществляется авторитетными инвесторами, и не так рискованна, как земельные участки, которые самостоятельно делятся между людьми.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html