Рынок недвижимости достиг дна.
От имени предприятий сферы недвижимости мы благодарим газету. Рабочие Проведение семинара «Устранение правовых препятствий в сфере недвижимости» на данном этапе весьма актуально, когда вопросы требуют кардинального решения и включения в готовящийся к принятию Закон.
Все руководители, исследовательские агентства и бизнес-сообщества четко понимают важнейшие правовые проблемы на рынке недвижимости. Мы сообщили правительству, что наибольшая сложность носит юридический характер и составляет 70% проблем проекта.
Существует 3 уровня запутанности. Самая большая проблема заключается в том, что некоторые правила непоследовательны, противоречивы и противоречат законам. Некоторые положения подзаконных актов, касающихся земли в секторе недвижимости, также запутанны. В частности, трудности в обеспечении соблюдения законов государственными служащими ведомств и филиалов. С помощью одного и того же документа некоторые населенные пункты решили эту проблему относительно успешно, в то время как другие не смогли решить ее, что привело к перегрузке местных проектов.
Вторая большая проблема — доступ к капиталу. Помимо акционерного капитала, предприятия сферы недвижимости в последнее время опираются на четыре других источника капитала. Первый — это капитал с фондового рынка. В настоящее время на бирже зарегистрировано более 1600 предприятий, из которых только более 169 являются предприятиями, связанными с недвижимостью. Это число очень мало, его недостаточно для использования капитала на фондовом рынке.
Во-вторых, капитал от облигаций был заблокирован с третьего квартала 2022 года. До сих пор рынок облигаций все еще находится в состоянии застоя, несмотря на Резолюцию 08 о корректировке.
Третья серьезная проблема также важна — это кредитование в коммерческих банках. Это источник стартового капитала, играющий роль «повивальной бабки», большая поддержка для бизнеса, но до сих пор не использованная.
Остальное — это капитал от клиентов и партнеров, но когда первоначальные проблемы не решены, эта проблема также блокируется. В частности, капитал от партнеров и иностранный капитал (ПИИ) вынуждает отечественные предприятия «продавать проекты дёшево» или предлагать большие скидки, прежде чем они осуществят инвестиции. Проще говоря, они похожи на «громоздких» людей, которые только и ждут, чтобы «охотиться» за «мертвыми» проектами. Это огромный недостаток для отечественных предприятий.
На данный момент наиболее перспективным сегментом, пожалуй, является промышленная недвижимость. Трехлетняя пандемия не оказала существенного влияния на этот сектор, что также создало условия для развития других отраслей.
Что касается рынка, я думаю, сейчас нам следует использовать термин «нижняя зона». Многие думают, что дно рынка придется где-то на апрель-май этого года. Однако, основываясь на данных Департамента строительства города Хошимин, я думаю, что дно придется на первый квартал 2023 года, когда рост сектора недвижимости составит отрицательные 16,1%, но с этого момента ситуация будет постепенно улучшаться.
К концу второго квартала 2023 года рост по-прежнему будет отрицательным и составит более 11%. Но по данным третьего квартала сейчас этот показатель составляет всего лишь минус 8%.
Что касается правовых проблем, то в настоящее время существует 3 проблемы: правовое регулирование; Подзаконные акты — это указы и циркуляры; и провинциальные решения. Эти проблемы затрудняют работу чиновников и государственных служащих с документами, связанными с сектором недвижимости, такие как страх ответственности, уклонение от ответственности и нежелание вносить предложения.
Издание Центральным правительством постановлений о защите прав должностных лиц, которые осмеливаются думать и действовать, будет способствовать возрождению духа государственных служащих. Наряду с этим в резолюции № 18 Центрального комитета КПК 13-го созыва «О дальнейшем новаторстве и совершенствовании институтов и политики, повышении эффективности и результативности управления и использования земель, создании импульса для превращения нашей страны в развитую страну с высоким уровнем дохода» подчеркивается необходимость внесения поправок в Закон о земле 2013 года и связанные с ним законы для обеспечения последовательности и единства.
По моему мнению, Закон о земле (с изменениями), который в настоящее время рассматривается и готовится к утверждению Национальным собранием и содержит более 200 страниц, представляет собой масштабный проект, однако, если ознакомиться с последним проектом, то можно увидеть, что в нем все еще есть некоторые проблемы, в том числе вопрос доступа предприятий к земле, предусмотренный в статье 128.
Соответственно, проект предусматривает два варианта: предприятия могут принимать только передачу жилых земель или жилых земель и других земель для использования под коммерческие жилищные проекты. Итак, как нам получить землю для строительства крупных коммерческих жилых комплексов и крупных городских территорий? В центре Хошимина, если земля предназначена для жилья, то самая большая площадь составляет всего несколько тысяч квадратных метров.
Даже если вы купите 10 гектаров сельскохозяйственной земли или 2 гектара фабричной земли, вы все равно не сможете реализовать проект, поскольку там нет жилой земли. По моему мнению, это неразумно и требует соответствующей корректировки, чтобы способствовать развитию коммерческих проектов.
Кроме того, я также надеюсь, что будут приняты соответствующие правила, способствующие развитию социального жилья, жилья для рабочих, а также реконструкции и ремонту старых квартир. Я ожидаю, что пересмотренный Закон о земле будет рассмотрен и принят в надлежащее время.
Кроме того, очень важно внести поправки в смежные законы, такие как Закон о жилье (с изменениями), Закон о торговле недвижимостью (с изменениями), чтобы обеспечить их согласованность и непротиворечивость Закону о земле, а также Закону о кредитных организациях и Закону об имущественных торгах.
Источник: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm
Комментарий (0)