7 «стен», препятствующих развитию рынка недвижимости Вьетнама

Доктор Нгуен Ван Кой, председатель Ассоциации недвижимости Вьетнама (VNREA), сказал: «Вьетнамский рынок недвижимости сталкивается с семью серьезными проблемами.

Во-первых, на вьетнамском рынке недвижимости наблюдается дисбаланс спроса и предложения, что является серьезной проблемой, серьезно влияющей на устойчивое развитие рынка.

Многие проекты в сфере недвижимости сосредоточены только на разработке продуктов, ориентированных на клиентов с высоким доходом, что приводит к ситуации, когда предложение элитной недвижимости, вилл и элитных апартаментов постоянно растет, даже избыточно, в то время как предложение социального жилья и недорогого жилья, подходящего для большинства людей, серьезно не хватает.

Рынок недвижимости Вьетнама сталкивается с семью серьезными проблемами. (Фото: СТ)

Этот дисбаланс приводит к появлению большого количества нереализованных проектов, что оказывает давление на потоки капитала предприятий. В результате большое количество элитных квартир пустует, что приводит к огромной трате социальных ресурсов, в то время как большинство людей по-прежнему испытывают трудности с поиском жилья, соответствующего их финансовым возможностям.

Основной причиной сложившейся ситуации является отсутствие синхронизации в стратегии развития, слабая политика стимулирования и сложные административные процедуры, из-за чего бизнес не заинтересован в инвестировании в сегмент недорогого жилья.

Председатель VNREA заявил, что для преодоления этой ситуации Вьетнаму необходимо иметь четкую политику поддержки, продвигать реформу административных процедур, создавать более благоприятные условия для участия бизнеса в развитии социального жилья, тем самым восстанавливая равновесие рынка и удовлетворяя реальные потребности большинства людей.

Во-вторых, рынок сталкивается с проблемами инфраструктуры и планирования.

Доктор Нгуен Ван Кой отметил, что медленное развитие городской инфраструктуры и несоответствующее реальности планирование становятся серьезными препятствиями для вьетнамского рынка недвижимости.

Поскольку городские территории быстро расширяются, численность населения резко увеличивается, а спрос на жилье увеличивается, техническая инфраструктура, такая как транспорт, электроснабжение, водоснабжение и очистка сточных вод, по-прежнему не может удовлетворить потребности.

«Это приводит к серьезным заторам на дорогах, длительным наводнениям после каждого сильного дождя и отсутствию основных общественных услуг, что напрямую влияет на качество жизни городских жителей», — сказал г-н Хой.

Кроме того, современное городское планирование по-прежнему имеет много недостатков, ему не хватает гибкости и оно обновляется медленнее, чем темпы развития. Во многих населенных пунктах принята жесткая планировка, которая далека от реальности и не соответствует социально-экономическому развитию.

В результате крупные проекты в сфере недвижимости реализуются медленно и многократно корректируются, что приводит к большим потерям для бизнеса и населения, а также снижает инвестиционную привлекательность.

Чтобы преодолеть эту ситуацию, г-н Хой предположил, что населенным пунктам необходимо сосредоточиться на значительных и синхронных инвестициях в развитие необходимой инфраструктуры, одновременно усиливая межсекторальную координацию в целях создания более практичного, научного, гибкого и устойчивого городского планирования.

«Только когда инфраструктура и планирование будут идти в ногу с развитием города, рынок недвижимости сможет развиваться стабильно и устойчиво, внося положительный вклад в общее социально-экономическое развитие страны», — сказал г-н Хой.

В-третьих, трудности с доступом к капиталу и финансовые риски. Несмотря на то, что правительство провело множество позитивных реформ для поддержки рынка недвижимости, реальность показывает, что доступ к кредитному капиталу по-прежнему остается большой проблемой для предприятий, особенно малых и средних.

Одной из главных причин сложившейся ситуации является то, что условия кредитования по-прежнему относительно строгие, требуют высокого залога и сложных процедур, что затрудняет их выполнение для предприятий.

Кроме того, процентные ставки по кредитам остаются высокими и превышают допустимые нормы как для предприятий, так и для покупателей жилья, что значительно увеличивает инвестиционные расходы и давление, связанное с погашением задолженности.

Это привело к остановке или задержке реализации многих потенциальных проектов, что затруднило восстановление рынка и ограничило возможности роста. В то время как крупные предприятия могут привлекать капитал из различных источников, малые и средние предприятия практически полностью зависят от банковского капитала, что делает их более уязвимыми к колебаниям рынка и денежно-кредитной политике.

Чтобы преодолеть эту трудность, г-н Хой надеется разработать более конкретную политику, поддержать снижение процентных ставок, упростить процедуры кредитования и расширить альтернативные источники финансирования, такие как инвестиционные фонды и корпоративные облигации.

Только после полного решения проблемы доступа к капиталу рынок недвижимости Вьетнама сможет по-настоящему стабилизироваться и устойчиво развиваться. Покупатели социального жилья испытывают трудности с доступом к кредитам из-за высоких процентных ставок, коротких сроков погашения и финансовых трудностей (менее 20% собственного капитала), поэтому они не могут занять 80% банковского капитала в пакете на 145 000 млрд донгов.

В-четвертых, обеспечить соблюдение новых законов, касающихся рынка недвижимости. Новые правовые меры открывают возможности для более прозрачной и устойчивой работы рынка недвижимости, однако в 2025 году все еще будут проблемы, связанные с отставанием в политике. Рынку все еще нужно больше времени для адаптации, поэтому ожидаемые положительные воздействия могут на самом деле не создать реальных эффектов, а лишь на уровне убеждений.

Несмотря на позитивное влияние, реализация новых законов по-прежнему сталкивается с множеством препятствий и путаницы, что может привести к задержкам и неопределенности, создавая риски для бизнеса. В частности, проблема оценки земли и сборов за землепользование стала причиной заторов для многих проектов во многих населенных пунктах.

Новые правила, касающиеся цен на землю, окажут определенное влияние на рынок недвижимости, повлияв на возможность доступа к земле для реализации проектов и, возможно, приведут к дальнейшему росту цен на недвижимость.

Доктор Нгуен Ван Хой сказал: «Новые правила, касающиеся цен на землю, окажут определенное влияние на рынок недвижимости». (Фото: VNM)

Доктор Нгуен Ван Кхой предложил решения по регулированию и расчету платы за землепользование, арендной платы за землю, налогов, сборов и платежей за землю в соответствии с фактическими условиями каждой местности, на основе обеспечения гармонии интересов и минимизации негативных последствий.

В-пятых, риски рынка корпоративных облигаций. Использование корпоративных облигаций в секторе недвижимости в последнее время сопряжено со многими рисками, создавая риск неплатежеспособности и негативно влияя на доверие инвесторов, что отрицательно сказывается на всем рынке.

В-шестых, правовые риски и земельные споры. Многие проекты в сфере недвижимости все еще застряли на судебных разбирательствах, в процессе очистки участка и затяжных земельных спорах, что приводит к задержкам и высоким инвестиционным затратам, а также к потере доверия инвесторов и клиентов.

Наконец, риски, связанные с глобальной экономической волатильностью. Доктор Нгуен Ван Кой сказал, что рынок недвижимости Вьетнама находится под сильным влиянием мировой экономики, особенно таких факторов, как экономическая рецессия, торговая война, колебания валютного курса и международные процентные ставки.

«Эти колебания напрямую влияют на способность мобилизовать капитал, потоки прямых иностранных инвестиций и настроения иностранных инвесторов», — подчеркнул председатель VNREA.

Дин Тран

Источник: https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html