한때 시장에서 각광받고 투자자들에게 "황금의 거위"로 여겨졌지만, 많은 아파트 건물의 상가는 침체기에 빠지거나 저렴한 가격으로 임대되거나 매물로 나왔습니다. 이런 상황으로 인해 많은 상가 주인들이 어려움을 겪고 있으며, 투자자들은 자본을 묻어야만 합니다. 현재의 저렴한 임대료는 초기 투자금 수십억에서 수백억 VND에 비하면 모래알에 불과하기 때문입니다. 이런 상황은 호치민시에서 일어나고 있습니다. 호치민시는 인구 밀도가 높고 소비재 소비가 전국에서 가장 높은 곳입니다.
호치민시 고밥구에 상가를 소유하고 있는 둥 씨는 3개월 넘게 50m2 상가를 5억 VND가 넘는 손실에 팔고 있지만, 아직까지 아무도 판매 요청을 하지 않았습니다. 이 상가는 2019년에 Dung 씨가 약 38억 VND에 매입했으며, 처음에는 월 임대료가 1,500만 VND였습니다. 그러나 사업이 부진해 세입자는 6개월간 임대료를 내고 집을 반환했습니다. 그 후에도 둥 씨는 임대 간판을 계속 걸었지만, 묻는 사람이 거의 없어서 그는 적극적으로 임대료를 한 달에 1,300만 VND로 낮추었습니다. 지금까지 많은 세입자가 들어오면서 월세가 1,000만 VND/월로 내려갔지만, 여전히 건물은 비어있습니다.
“저는 매달 20억 VND의 대출금에 대해 2,000만 VND 이상의 이자와 원금을 은행에 갚아야 합니다. 임대료가 싸고 이자율 압박이 심해 상가를 손해를 보고 팔아야 했지만, 3개월 이상 광고를 했는데도 여전히 매수자가 없었습니다."라고 Dung 씨는 말했습니다.
같은 상황에서 부동산 투자자인 히엔 씨는 "2018년에 저는 50억 VND 이상의 가격으로 구 2구(현재 투덕 시티)의 프로젝트에 있는 상가에 투자했습니다. 이 상가는 주요 도로에 위치하고 교통량이 많은 곳이어서 당시에는 시간이 지나면서 제 집이 가격이 오르거나 높은 가격에 임대될 것이라고 확신했습니다. 계획대로 처음에는 커피숍을 오픈하기 위해 고객에게 임대하여 월 3,000만 VND에 임대했습니다. 하지만 2020년 말부터 사업상의 어려움으로 인해 같은 지역에 있는 제 상가와 인접한 여러 주택이 문을 닫았고 세입자가 없습니다."라고 말했습니다.
“팬데믹이 끝나면 시장이 빨리 안정될 줄 알았는데, 벌써 2년이 지났는데도 제 아파트는 여전히 비어 있어요. 최근 한 고객이 미니 슈퍼마켓을 임대해서 월 1500만 원을 지불하고 싶어했지만, 투자 효과가 없어 판매하려고 했기 때문에 동의하지 않았습니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.
많은 부동산 전문가에 따르면, 최근 들어 전자상거래가 점점 더 성장하면서 많은 회사에 매장이 아닌 창고만 필요하게 되었고, 창고는 이제 스마트 서비스 창고가 되었으며, 온라인으로 관리하고 운영하는 것이 저렴하고 안전한 반면, 상가를 창고로 임대하는 것은 비용이 많이 들고 안전하지 않다고 합니다.
전문가에 따르면, 숍하우스 유형은 2000년대 베트남에 처음 등장했을 때 정말 가치가 있었습니다. 호치민시 중심가에는 일련의 숍하우스가 한때 투자자를 끌어들이는 "황금 거위"였습니다. 부동산 사업은 성공적이므로, 지속적으로 새로운 공급을 시장에 내놓아 잉여가 발생합니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA)의 회장인 레 황 차우 씨는 상가 프로젝트는 여러 요소를 융합해야 하며, 특히 인구 통계적 문제를 고려하고, 사용자 행동을 자세히 계산하고, 지나가는 사람의 수를 파악하여 사업 및 쇼핑 활동으로 프로젝트에 대한 일상적인 현금 흐름을 창출해야 한다고 말했습니다. 오직 그럴 때에만 상점은 사업의 효율성을 가져올 수 있습니다. 게다가 사람들의 쇼핑과 오락 방법에 나타나는 주요 변화를 주의 깊게 연구할 필요가 있다. 현재 소비자들은 온라인 쇼핑을 더 많이 이용하고 위성 도시 지역으로 이주함에 따라 집중된 거래의 효과가 이전보다 떨어지고 있으며, 이로 인해 상점의 가치가 크게 떨어졌습니다.
CBRE 베트남의 전문가들은 같은 견해를 공유하며, 이 부문은 전문가들에 의해 수익성이 있는 부문으로 간주되지만 도심 지역과 주변 주민들의 잠재적 수요를 신중하게 계산하지 않으면 매장을 열기 위해 상가에 투자하는 것은 쉽게 실망으로 이어질 수 있다고 말했습니다. 현재 부동산 시장의 피할 수 없는 개발 추세에 따라 모든 아파트 프로젝트는 상업 공간을 위한 공간을 확보해야 합니다. 하지만 위치에 따라 각 프로젝트마다 필요 사항이 달라집니다. 따라서 상가의 개발 및 개량은 프로젝트의 위치와 규모에 따라 달라질 것입니다.
최근 JLL 베트남의 시장 보고서에서 이 부서는 또한 이 숍하우스 부문을 선택할 때 투자자들에게 권장 사항을 제공했습니다. 유휴 현금 흐름이 없다면 투자자들은 숍하우스에 투자할 때 신중하게 고려해야 합니다. "파산"하기 매우 쉽기 때문입니다. 현재 세입자를 유지하려면 상점 주인은 임대료를 낮춰야 합니다. 한편, 건물이 임대됨에 따라 집주인은 현재 청구 임대료를 20~40% 인하해야 하는 요구에 직면해 있습니다. 계약 기간은 3~5년으로 유지되나, 임차인은 전체 임대 기간 동안 임대료를 인상하지 않을 계획입니다...
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