숍하우스로 인한 이중 손실
2022년 초, 많은 숍하우스 상품이 "가상" 열풍과 함께 시장에 출시되어 이들 상품의 가격이 엄청나게 치솟았습니다. 이로 인해 많은 투자자들이 투기적이고 서핑적인 사고방식을 갖고 위험에도 불구하고 단기 수익 기회를 찾아 시장에 뛰어들게 되었습니다.
호치민시 투덕시(Thu Duc City)의 한 프로젝트에서 140제곱미터가 넘는 상가를 200억 VND가 넘는 가격에 매입한 호치민시의 투자자 롱 씨는 토지 반환의 물결로 인해 상가에 세입자를 구할 수 없게 되어 뜨거운 불길 위에 앉아 있는 셈입니다. 게다가 대부분의 투자 자금이 은행 대출에서 나오기 때문에 롱 씨는 매달 수천만 원의 이자를 지불해야 합니다.
숍하우스는 많은 투자자, 특히 대도시 지역과 관광 지역의 투자자들의 관심을 끄는 부동산 유형입니다.
“과거에 임대가 쉬웠을 때 이 상가는 한 달에 약 2,000만 VND의 현금 흐름을 창출했습니다. 하지만 지난 몇 년 동안 세입자를 찾을 수 없었고 사업을 활용할 시간도 없어서 집을 비워 두었습니다. 현재는 원래 가격인 30억 VND에 비해 손해를 보고 판매하고 있지만 매수자가 없습니다. 중개인이 데려온 사람도 있지만 그냥 보고 그대로 두는 사람도 있습니다…” 롱 씨가 공유했습니다.
이 투자자는 또한 이 상가를 구매할 당시 중개인이 대출 원금을 상쇄할 수 있는 현금 흐름을 쉽게 창출할 수 있다고 약속했다고 말했습니다. 동시에 도시 지역이 개발되면 이 상가는 가격이 상승하여 2년 후에는 30~40%의 이익을 쉽게 낼 수 있을 것입니다. 하지만 실제로는 코로나19 사태의 영향으로 집을 받은 뒤 임대사업을 할 수 없게 됐다. 세입자를 구해도 사업이 잘 안 돼서 계약을 연장할 수가 없었어요.
롱 씨는 주차 공간이 부족하고, 거주자가 너무 적고, 상가 지역이 아파트 단지와 멀리 떨어져 있기 때문에 상가 부지 일부를 임대하는 데 어려움이 있다고 말했습니다. 이러한 이유로 이 투자자는 제품의 사업과 수익성을 주의 깊게 조사하지 않아 잘못된 곳에 투자했다고 생각합니다.
말할 것도 없이, 투자자들은 오래된 상품이 매진되지 않았음에도 불구하고 최근 몇 년 동안 계속해서 많은 상점형 상품을 시장에 출시해 왔습니다. 위에서 언급한 이유들로 인해 주택가격은 상승할 수 없고, 사업은 어렵고, 은행 이자는 계속 정기적으로 지불해야 하며, 이로 인해 초기 투자자들은 이중의 손실을 입게 됩니다.
위의 사례와 유사하게, 응우옌 트엉 지앙(하노이) 씨도 도시의 대규모 도시 지역에 있는 상가에 "갇혔습니다". 장 씨는 면적이 100제곱미터가 넘는, 시가 180억 동(약 1조 1,000억 원)에 달하는 상가를 소유하기 위해 은행에서 100억 원 가까이 빌려야 했다.
엄청난 돈을 썼음에도 불구하고, 이 상가를 산 후, 장 씨는 임대료를 내서 매달 3000만 달러를 벌 수 있었습니다. 이 투자자는 매달 은행에 임대료를 내기에는 임대료가 부족하며 다른 출처에서 더 많은 금액을 조달해야 합니다.
시장에 상가가 너무 많아서 공급이 수요를 초과하는 기간이 있습니다.
2023년 초부터 지금까지 지앙 씨의 상가에는 세입자가 없다는 점도 언급할 가치가 있습니다. 그는 은행의 압력에 지쳐 상가 건물도 140억 VND에 팔려고 한다.
“저의 친구와 친척 중 다수도 하노이, 하이퐁, 호치민시, 끼엔장 등 여러 지역의 상가에 투자하다 손실을 감수해야 합니다. 대부분은 2022년 초 시장이 급성장한 이후 이런 유형에 갇혀 있었고, 절반은 손실을 보고 매도해야 했습니다. 하지만 이 단계에서는 손실을 줄이는 것도 매우 어렵다고 생각합니다.”라고 지앙 씨가 말했습니다.
상점에서 수익을 내는 것은 쉽지 않습니다.
2022년 말에 시장이 "붕괴"되면서 제때 부동산을 팔지 못한 많은 사람들은 안타깝게도 시장이 개선될 때까지 세입자를 찾아야 했습니다. 하지만 높은 가격과 큰 레버리지 사용으로 인해 현금흐름은 은행 이자율에 비하면 바다 한 방울에 불과합니다. 따라서 인구가 적고 도심에서 멀리 떨어진 도시 지역에서 특히 공급이 초과된 많은 프로젝트에서 일련의 손실이 발생했습니다.
상가주택을 "보유"한 경험이 많은 일부 투자자들은 일부 지역에서 상가주택의 수익률이 연 2~3%에 불과해 저축금리보다 3~4배 낮다고 공유하기도 했습니다. 현재 상황에서 사업장이 전자상거래의 그늘에 가려지고 있다는 점은 말할 것도 없다. 강제퇴거의 물결로 인해 많은 집주인들은 수개월 동안 세입자를 찾지 못해 어려움을 겪고 있습니다.
이 제품을 통해 이익을 얻으려면 "적절한 위치"의 상점을 선택하는 것이 중요한 요소입니다.
게다가, 이런 유형의 부동산은 소유 기간이 50년이기 때문에 많은 상가형 상품은 시간이 지남에 따라 가치가 하락합니다. 일부 프로젝트에서는 여러 절차적 문제로 인해 실행이 지연되면서 많은 상가가 5~10년 동안 비어 있는 상태로 방치되기도 했습니다. 투자자들이 확실한 정보를 가지고 있지 않다면 이러한 상가주택은 매수하기 어려울 것입니다. 상가주택의 소유기간이 짧기 때문입니다.
또한, 이런 유형의 상점에서 수익을 내고 싶다면 올바른 상점을 선택하는 것도 매우 중요합니다. 전문가에 따르면, 수익성 있는 상가 상품을 선택하려면 인구 밀도가 높은 주거 지역, 합리적인 가격, 우수한 제품 건설 품질, 인프라 개발에 대한 높은 기대가 있는 프로젝트 위치 등 많은 요소가 고려되어야 합니다.
또한 구매자는 사업에 적합한 디자인의 상품을 선택해야 하며, 이를 통해 세입자를 쉽게 찾을 수 있습니다. 또한 상점 면적이 너무 작아서는 안 됩니다. 상업적으로 활용하기 어렵기 때문입니다.
[광고2]
원천
댓글 (0)