"잘못된 장소"에서 상가 매수, 많은 투자자 이중 손실 겪고 있어

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상점 때문에 이중 손실

2022년 초, 많은 상점형 상품이 "가상" 열풍과 함께 시장에 출시되면서 이들 상품의 가격이 엄청나게 치솟았습니다. 이로 인해 많은 투자자들이 투기적이고 서핑적인 사고방식을 가지고 위험에도 불구하고 단기 수익 기회를 찾아 시장에 뛰어들게 되었습니다.

호치민시 투덕시의 한 프로젝트에서 140제곱미터가 넘는 상가를 200억 VND가 넘는 가격에 매입한 롱(Long) 호치민시 투자자는 토지 반환의 물결로 인해 상가에 세입자를 구할 수 없게 되어 엄청난 곤경에 처해 있습니다. 게다가 대부분의 투자금이 은행 대출에서 나오기 때문에 롱 씨는 매달 수천만 원의 이자를 지불해야 합니다.

많은 투자자에게 상가주택을 사는 것은 두 가지 걱정거리가 있습니다. — 숍하우스는 많은 투자자, 특히 대도시 지역과 관광 지역의 투자자들의 관심을 끄는 부동산 유형입니다.

"예전에는 임대가 쉬웠을 때 이 상가에서 월 2천만 동(VND) 정도의 현금 흐름을 창출했습니다. 하지만 최근 몇 년 동안 세입자를 구하지 못해 집을 비워두고, 사업 기회를 잡을 시간도 없었습니다. 현재는 원가 30억 동(VND)에 비해 손해를 보고 있지만, 아직 매수자를 찾지 못했습니다. 중개인을 통해 데려온 사람들도 있는데, 그냥 보고 그냥 두는 경우가 있습니다..."라고 롱 씨는 말했습니다.

이 투자자는 또한 상점을 구매할 당시 중개인이 대출 원금을 상쇄할 수 있는 현금 흐름을 쉽게 창출할 수 있다고 약속했다고 말했습니다. 동시에 도시 지역이 개발되면 이 상가는 가격이 상승하여 2년 후에는 30~40%의 이익을 쉽게 낼 수 있습니다. 하지만 실제로는 코로나19 팬데믹의 영향으로 집을 받은 뒤 임대사업을 할 수 없게 됐다. 세입자를 찾았어도 사업이 잘 안 돼서 계약을 연장할 수가 없었습니다.

롱 씨는 주차 공간이 부족하고, 거주자가 너무 적고, 상가 지역이 아파트 단지에서 멀리 떨어져 있는 상황에서 상가 부지 일부를 임대하는 것은 무리라고 말했습니다. 이러한 이유로 이 투자자는 제품의 사업과 수익성을 주의 깊게 조사하지 않고 잘못된 곳에 투자했다고 생각합니다.

최근 몇 년 동안 투자자들은 기존 상품이 매진되지 않았음에도 불구하고 계속해서 많은 상점형 상품을 시장에 출시해 왔습니다. 위와 같은 이유 때문에 주택 가격은 오르지 않고, 사업은 어렵고, 은행 이자는 계속 정기적으로 지불해야 하므로, 초기 투자자들은 이중의 손실을 입게 됩니다.

위의 사례와 유사하게, 응우옌 트엉 지앙(하노이) 씨도 도시의 대규모 도심 지역에 있는 상가에 "갇혀" 있습니다. 장 씨는 면적이 100제곱미터가 넘는 180억 VND 상당의 상가를 소유하기 위해 은행에서 100억에 가까운 돈을 빌려야 했습니다.

장 씨는 많은 돈을 썼지만, 이 상가를 사고 나서 임대료로만 한 달에 3,000만 달러를 벌 수 있었습니다. 이 투자자는 매달 은행에 임대료를 내기에는 임대료가 부족하여 다른 재원에서 더 많은 돈을 조달해야 합니다.

많은 투자자에게 상가를 사는 것은 양날의 검이다. — 시장에 상가가 너무 많아서 공급이 수요를 초과하는 기간이 있습니다.

2023년 초부터 지금까지 지앙 씨의 상가에는 세입자가 없다는 점도 언급할 가치가 있습니다. 그는 은행의 압력에 지쳐 140억 VND에 상가를 매각하기도 했습니다.

"저희 친구와 친척들 중 상당수도 하노이, 하이퐁, 호찌민, 끼엔장 등 여러 지역의 상가 투자로 손실을 보고 있습니다. 대부분은 2022년 초 시장이 활황을 누린 이후 상가 투자를 계속해 왔고, 그중 절반은 손실을 보고 매도해야 합니다. 하지만 지금 단계에서는 손실을 줄이는 것 또한 매우 어렵다고 생각합니다."라고 지앙 씨는 말했습니다.

상점에서 수익을 내는 것은 쉽지 않습니다.

2022년 말에 시장이 "붕괴"되면서 제때 부동산을 팔지 못한 많은 사람들은 안타깝게도 시장이 좋아질 때까지 세입자를 찾아야 했습니다. 하지만 높은 가격과 큰 레버리지 사용으로 인해 현금 흐름은 은행 이자에 비하면 바다 한 방울에 불과합니다. 따라서 인구가 적고 도심에서 멀리 떨어진 도시 지역에서 공급이 초과된 여러 프로젝트에서 일련의 손실이 발생했습니다.

상가주택을 "보유"하는 데 수년간의 경험을 쌓은 일부 투자자들은 일부 지역에서 상가주택의 수익률이 연 2~3%에 불과하다고 공유했습니다. 이는 저축 이자율보다 3~4배 낮습니다. 현재 시점에서 사업장이 전자상거래에 의해 그늘에 가려지고 있다는 점은 말할 것도 없습니다. 강제퇴거의 물결로 인해 많은 집주인은 수개월 동안 세입자를 찾지 못해 어려움을 겪고 있습니다.

게다가 많은 상가주택 상품은 시간이 지남에 따라 가치가 하락하는데, 이런 유형의 부동산은 소유 기간이 50년이기 때문입니다. 일부 프로젝트에서는 절차상의 문제로 인해 시행이 지연되어 많은 상점이 5~10년 동안 비어 있는 경우가 많았습니다. 투자자들이 명확한 정보를 가지고 있지 않다면, 소유 기간이 단축되어 이러한 상가주택을 매수하는 데 어려움을 겪을 것입니다.

게다가, 이런 유형의 상점에서 수익을 내려면 올바른 상점을 선택하는 것도 매우 중요합니다. 전문가에 따르면 수익성 있는 상점형 상품을 선택하려면 인구 밀도가 높은 주거 지역, 합리적인 가격, 우수한 제품 시공 품질, 인프라 개발에 대한 높은 기대가 있는 프로젝트 위치 등 많은 요소가 고려되어야 합니다.

또한 구매자는 사업에 적합한 디자인의 상품을 선택해야 하며, 이를 통해 세입자를 쉽게 찾을 수 있습니다. 또한 상점 면적은 너무 작아서는 안 됩니다. 상업적으로 활용하기 어렵기 때문입니다.

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