ベトナム弁護士会のド・ゴック・ティン会長は、紛争を制限するために住宅法の共有所有権と個別所有権に関する規定を改正することを提案した。
最近、マンションでよく起こる紛争は、投資家と居住者が所有する敷地、公共設備、インフラに関するもので、最も激しいのは、地下のバイクや車の駐車場と所有権の分割です。ベトナム弁護士会連合会会長で国会司法委員会委員のド・ゴック・ティン博士は、住宅法改正案が第15期国会第5回会期に提出されるにあたり、 VnExpressの取材に答えた。
-マンションの所有権をめぐる投資家と居住者の紛争は長年続いているが、住宅法などの法規制はなぜ改正や補足を通じてこの状況を完全に解決できなかったのか？
- 法律文書のシステムは、何度も改正され、補足されているにもかかわらず、ますます複雑化する紛争のために、依然として実用的な要件を満たすことができません。法律が制定される前から発生し、現在まで続いており、完全に解決されていない事例もあります。この分野における違反の検査と処理は徹底的かつタイムリーではありません。多くの場所で管理がずさんで、多くの投資家が維持基金の債務の支払いを遅らせており、管轄当局による調査が行われていない刑法違反の兆候が見られます。
一方、マンション管理組合協議会を通じて住民が選出する管理委員会は、その運営や適法性に関する具体的な指針がないため、代表者としての役割が十分に発揮されていない。現在のマンション管理組合の多くはマンションの管理運営に関する専門知識が不足しており、専門的な訓練も受けていないため、投資家との紛争が発生した際に居住者の法的権利を代表し保護することが困難です。
弁護士ド・ゴック・ティン氏が国会で演説する。写真: ファム・ティン
-あなたの意見では、アパートの建物における公共施設や共有部分と私有部分の分割に関する法的規制が実際には実行不可能なのはなぜですか?
- 共同所有と私的所有は、2014 年住宅法、2015 年民法、集合住宅の管理および使用に関する規則（建設省通達第 02/2016 号により発行）、およびその他の関連するガイドライン文書で規定されています。しかし、実際には、駐車スペースをめぐる紛争など、依然として多くの欠陥が残っています。
通達02によれば、アパートの売買契約書や賃貸契約書には、所有者が所有または共有する面積や設備を明記する必要があります。投資家は契約書とともに、住宅法で規定されている図面や共有所有エリアのリストを買い手に提供する必要があります。
顧客と投資家の間で紛争が発生する原因は、共有と私有の区別がつかないことによるもので、駐車場を販売するかどうか、建物内に何台駐車スペースがあるのか、駐車場登録の原則など、契約時から明確ではありません。そのため、法的な規制があると思いますが、実際には、当事者が明確な区別をせずに契約を締結した場合、依然として紛争が発生する潜在的なリスクがあります。
2016年2月15日に通達02号が発効する前は、多くのアパートの売買契約や賃貸契約でこの点が明確に規定されておらず、地下室の所有権をめぐる紛争や争いが多発していました。
――マンションの駐車場部分は共有であるはずなのに、現在の規定で投資家の管理・所有権になっていることが紛争発生の主因だと弁護士が言うのをどう思いますか？
- 回覧第02/2016号のハイライトの1つは、アパートの駐車場の所有と管理に関する規制です。駐車場の購入と賃貸借は、マンションの売買賃貸借契約書または別の契約書に記録されます。
バイク、三輪車、障害者用車両用の駐車スペースは、アパートの所有者の共同所有です。駐車スペースに関しては、アパートやマンション内の他のエリアの購入者または賃借人がスペースを購入するか賃借するかを決めることができます。購入または賃貸しない場合は、この駐車スペースは投資家の管理に属します。投資家は、この駐車スペースを建設するための投資コストを販売価格または賃貸価格に含めることはできません。
したがって、アパートの所有者は、自分が住んでいるアパートの駐車スペースを購入またはレンタルすることに加えて、駐車スペースを再販または再レンタルすることもできます。しかし、最近はマンションの駐車場需要が高まっており、駐車場の売買は主に二者間の契約で行われるため、投資家による独占状態になり、販売価格が高騰する恐れがあります。
駐車スペースは投資家の所有物であると国が認めるのであれば、上限価格を設定するべきであり、そうすれば投資家は駐車スペースの購入や賃貸にあまり高い価格を要求しなくなると思います。しかし、現在、駐車場の需要は大きく、駐車場に関連する投資家による駐車場の売買や共用部分と専用部分の譲渡を認める規制は、民事上の紛争につながりやすい。この問題は公共の利益に非常に関連しています。
地下駐車場の所有権をマンション所有者の共有物へ移行する問題についても慎重に検討する必要がある。なぜなら、車を駐車する場所が共有財産とみなされると、駐車場の建設費用が住宅やマンションの売却費用に含まれてしまうため、これまで車を使用していなかった、あるいは使用する必要がないにもかかわらず、住宅購入時にこの費用を支払わなければならない世帯があるからです。
- 法律では、投資家が駐車場の建設費用をマンションの販売価格に含めることはできないと規定されていますが、販売価格に含まれているかどうかはどうすればわかりますか？実際、この問題で紛争になっているマンションはたくさんありますか？
- この内容を明確にする現在の規制は見当たりません。これはまさに法律の抜け穴であり、駐車場建設の投資コストがアパートの販売コストに含まれているかどうかを人々が制御することはできません。駐車スペースのどの部分が所有権なのか判断できないことが、投資家と居住者の間で紛争の原因となっている。
私の意見では、アパートの駐車スペースの性質は共有所有に属します。実際、駐車場を含むマンション内のすべての共用部分はマンションの販売価格に含まれており、引き渡しの時点で投資家は所有権を失います。
- マンションの所有権紛争に関する監視や直接意見を述べて苦情を解決しているにもかかわらず、なぜ裁判に持ち込まれる紛争が少ないとお考えですか？
- 事例を把握する過程で、これらはすべてコミュニティ内で長年続いている緊急の紛争であることがわかりました。人口が多いと、共通の声を見つけるのが難しいため、不利になることがあります。誰も訴訟を起こす意思がないため、紛争解決を認可することも困難です。一方、人数が多いと訴訟費用の合意が難しく、次第に訴訟が長期化して未解決のままになるケースもあります。
裁判所に訴訟を起こす場合、住民またはマンション管理組合は、まず物件の価値に応じて前払訴訟費用を支払わなければなりません。このため、多くの人が訴訟を諦め、投資家と妥協することになります。
さらに、両者が締結する売買契約書は投資家が作成することが多く、共用部分（地下室、階段、テラスなど）に関する居住者の権利が明確に記載されていないため、紛争が発生した場合に居住者が権利を主張するために裁判所に訴訟を起こす根拠がほとんどありません。
私の意見では、アパート紛争は、関係する法的規制に従って、当事者による交渉と調停に基づいて解決される必要があります。協議・和解が成立しない場合は、人民法院に解決を要請するものとする。政府機関と地方自治体は、あらゆる当事者による違反行為を検査、監視し、厳格に対処する必要がある。
- 住宅法改正案が第15代国会第5回会議に提出される。国会議員として、マンション所有権紛争の解決にどう貢献していくのか。
- 草案はまだ審議中ですが、その中で、現在の紛争を制限し、使用中のマンションの安全性を高めるために、マンションの共有および私有に関する多くの内容を具体的に規制しています。
私は、ベトナム弁護士会連合会の弁護士の意見を聞き、住宅法第5次草案の修正と補足に貢献しました。私たちは、住宅関連の紛争を最小限に抑え、関係者の権利と正当な利益を最大限に保護し、ベトナムの住宅分野における法制度の完成を促進するために、所有権、開発政策、住宅取引と管理に関する4つの問題群を提案しました。
住宅法改正案におけるマンションの共有と専有に関する規定を改正することを提案します。したがって、マンション内の駐車場は共用部分として区分されており、売買の問題はありません。これにより、関連する紛争が最小限に抑えられます。
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