「大企業」は利益を得るが、中小企業は「見捨てられる」

（CLO）不動産市場は、2024年を好調な回復の結果で「締めくくった」。しかし、年間を通じての市場の回復は不均一であり、セグメント、地域、製品タイプ、サプライヤー間で明確な違いが見られました。

不動産市場は細分化されつつある。

ベトナム不動産協会（VAR）の報告によると、ベトナムの不動産市場は明らかに回復しつつある。しかし、不動産市場の回復には依然として多くの欠陥があり、セグメント、地域、製品タイプ、サプライヤー間で大きな差別化が見られます。

VARは、2024年には市場で低層住宅の販売が増加するものの、マンションが依然として主流となり、2024年の新規住宅供給総量の最大70％を占めると分析しています。新規マンションの供給は主にハイエンドの高級セグメントで、価格が5000万/平方メートル以上で、総供給量の65％を占めています。

ベトナムの不動産市場は持続的に発展しておらず、分裂している。 （写真：MC）

地域別に見ると、2024年の新規住宅供給の60％は北部地域のプロジェクトによるものとなる。一方、南部と中部地域はそれぞれ 29% と 11% を占めるに過ぎません。主な供給は、郊外地域の都市圏プロジェクトと、2つの特別市街地に隣接する省や市から行われます。

2024年第4四半期には、一連の大規模プロジェクトの販売開始により、南部地域の新規供給件数が大幅に増加しましたが、北部の省や都市からの供給の伸び率に「追いつく」ことができませんでした。

供給者別に見ると、新規住宅供給の62%は大手投資家や外国投資組織によるものです。その中で、大企業のエコシステムが際立っています。

この問題を明確にするために、VARは、国会で可決された新しい法律は大企業に多くの機会と利点をもたらすと述べた。たとえば、2024年土地法の新しい規制によると、商業住宅プロジェクトのための土地取得は、同期インフラを備えた大規模プロジェクトにのみ適用されるため、特に大都市の手頃な価格の住宅セグメントをターゲットとした多くの中小規模のプロジェクトの実施が妨げられています。

VARによると、中小規模の不動産企業は大規模プロジェクトを実施する資金力がなく、土地の整地に関して地元住民と交渉することが困難なため、他の商業住宅プロジェクトの開発も困難に直面している。この企業グループは、国が開発した土地基金のオークションや入札に競争できるだけの能力と経験がありません。

解くべき「結び目」

VARSは、市場が安定的かつ持続的に発展するためには、ベトナムは市場への新たな供給、特に手頃な価格の商業用住宅製品や社会住宅を促進する支援政策を講じる必要があると考えています。

まず、困難に直面している不動産プロジェクトを継続的に検証し、原因別、対応機関別に分類する必要がある。同時に、バックログプロジェクトを断固として回収し、処理します。

第二に、各具体的な状況に応じて、詳細かつ具体的な評価手続きに関する規定を策定し、地方自治体や鑑定会社が容易に実施できるようにすることで、土地価格の確定までの時間を短縮し、進行中の不動産プロジェクトの土地使用料の算定基準として活用し、未完成のプロジェクトを「復活」させ、市場に新たな供給をもたらすことを支援する。

第三に、中小規模の不動産プロジェクトに対する投資政策を早急に承認する。手頃な価格の住宅の供給を増やすために、手頃な価格の分野のプロジェクトの敷地整地を支援するオプションを検討および調査します。

第四に、不動産プロジェクトの譲渡を受ける企業が譲渡人の従前の財務上の義務を履行する責任を負い、プロジェクトの実施を促進し、市場に供給できるようにする計画を研究します。

なぜなら、現在の規制によれば、投資家はプロジェクトの土地に関する国への財政的義務を完了した場合にのみ、プロジェクトを譲渡することが許可されるからです。ほとんどの企業は財務上の義務を履行するのに十分な財務能力を持っていないため、プロジェクトを移転せざるを得ません。

多くの投資家、特に未完成の不動産プロジェクトを「復活」させる十分な能力と意欲を持ち、大規模で手頃な価格の商業用住宅プロジェクトを開発する必要がある外国人投資家は、法的問題や土地資金へのアクセスのために困難に直面しています。

社会住宅分野では、社会住宅に関する新たな法的規制の実施を継続的に推進するとともに、社会住宅に関する考え方をより積極的かつ前向きな方向に転換する必要がある。

したがって、州の管理機関は計画業務において決断力を持つ必要があります。地方自治体に対し、都市計画や工業団地計画を早急に見直し、補完し、社会住宅開発のための十分な土地を確保するよう要請する。社会住宅プロジェクトへの投資政策を早急に承認する。

投資政策を承認した地域では、早急に建設投資家を選定する必要がある。公共投資を増やし、国家予算からの資本を社会住宅プロジェクト開発予定地域の周囲のインフラに投資し、社会住宅のためのクリーンな土地基金を開発します。

企業にとっては、プロジェクトの障害を取り除くために国の管理機関と積極的に調整を続けることに加え、正しい発展の方向を持つために新しい法律を「順守」する必要がある。中小規模の投資家は、土地資金がまだ大きく、価格がそれほど高くない周辺市場や新しい市場で「手頃な」プロジェクトを研究開発することができます。

出典: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html