高額な土地代金を支払った後に大量の保証金が取り消される、専門家はタン・ホアン・ミン事件から「教訓」を引き出す
最近、ハノイ郊外の土地オークションの落札価格に市場は驚愕し続けている。ホアイドゥック地区では、競売にかけられた土地の価格は1平方メートルあたり9,000万～1億3,300万ドンの範囲です。タンオアイ地区では、土地オークションの落札価格は5100万～1億ドン/m2の範囲で、開始価格より何倍も高い。
しかし、オークション終了後、落札者のほとんどは、各ロットを4億～6億ドンの差額で販売すると宣伝した。ピーク時には、多くのロットがオークション価格より8億ドン高い価格で転売された。しかし、わずか数日後には価格差は1億～2億ドン程度にまで下がりました。
それだけでなく、これらのオークションの後、周辺市場の土地価格はすぐに1平方メートルあたり500万〜1,000万ドン上昇しました。当時でも、ブローカーは周辺のインフラに比べて土地価格が高すぎると考え、価格差を待つために購入を敢えてしませんでした。
特に、預金放棄の状況が大量に発生しています。例えば、ハノイ市タンオアイ地区タンカオコミューンタンタン村ゴバ地区の68区画の土地の競売では、1平方メートルあたり1億50万ドンで落札された区画を含め、手付金が残っている土地は55区画あった。全額支払いが済んだ13区画の土地のうち、最高価格は1平方メートルあたり5,500万ドン強だ。
ベトナム南部のBatdongsan.com.vnのディレクターであるディン・ミン・トゥアン氏は、ダン・トリ記者に対し、ハノイでのオークションの問題点として、買い手が最初に預ける価格が低すぎることが挙げられると語った。たとえば、落札された物件の平均価格は 3,000 万 VND/m2 ですが、開始価格は 700 万 VND/m2 にすぎません。これは、入力価格が簡単すぎることを示しています。
さらに、市場への商品の供給が少なすぎるため、預金者は振替のために購入したいと考えるようになります。一方、短期送金を許可すると一定の制限が生じ、市場全体に影響を及ぼします。
TS。経済専門家のディン・テー・ヒエン氏は、本当に購入したい人は、その地域の土地価格や不動産市場について非常に注意深く調べるために時間と労力を費やすことが多いと述べた。頭金を支払うということは、本当に購入したいという意思を示すことになります。
しかし、現在、ハノイのいくつかの土地オークションでは、大量の保証金が放棄されている。ヒエン氏によると、参加者は本当に国家の正しい政策を買収したいのか、それとも妨害したいのかという疑問が問われる必要があるという。
8月10日、タンオアイで68区画の土地が競売にかけられ、55区画の土地の保証金が没収された（写真：ドゥオン・タム）。
「土地オークションはオープン性と透明性を示すものです。これは正しい政策であり、市場経済と一致しています。国は市場に適した価格で土地を売ることを望んで、土地をオークションにかけます。対象者は、価格をつり上げるために投機する人々ではなく、長期的に生活したり投資したりする必要のある人々です」とヒエン氏は語った。
ヒエン氏によれば、ハノイ郊外での最近の土地競売には異例の兆候が見られるという。高額入札者が一斉に手付金を放棄することも、不動産市場を混乱させる原因となる。彼はタン・ホアン・ミン氏の土地オークションからの「教訓」を挙げ、法外な値段を支払った後に手付金を放棄したという詳細も述べた。それが波及効果を生み出し、トゥーティエムでは不動産価格の急激な上昇の波が起こりました。
「そこから考えると、最近の高額なオークションとその後の保証金の没収は、単に高い値段を支払ったのではなく、意図的で計算されたものだったと思う。おそらく、オークションを通じて、彼らが多くの土地を所有する地域で話題を呼んだのだろう」とヒエン氏は語った。
放置すれば、預金放棄の慣行が続く可能性がある。
高額入札して保証金を没収した場合の結果について、ドクターは次のように語ります。ディン・テ・ヒエン氏は、まず第一に、これは国家のオークション政策に影響を与えると述べた。第二に、このようなオークションは地元の不動産市場を混乱させ、歪める手段となるだろう。そこから、それは一般経済と不動産市場に不健全な影響を与えます。一方、政府は経済発展を促進するために不動産市場の安定化に努めている。
ヒエン氏によると、高額を支払って保証金を没収するという慣行を阻止するための抜本的な措置が取られなければ、他のオークションでも同様の事件が続く可能性があるという。
ディン・ミン・トゥアン氏は、市場に波紋を呼んだオークションの後、投資家だけでなく一般の人々もハノイ中心部から25～30キロ離れた1平方メートルあたり1億～1億3千万ドンという価格帯の物件を思い浮かべるだろうと付け加えた。このマイルストーンは、それがもたらす事業価値や利用価値に関係なく、この半径内の土地価格が異常に上昇するマイルストーンでもあります。さらに、他の地域での次回のオークションでは、価格がさらに高くなるでしょう。
異常な落札価格は、住宅購入者や投資事業者にさまざまな影響を及ぼし、市場全体の不安定化を引き起こすことさえあります。
具体的には、売り手が市場価格に比べて価格を上げるこの時期に、本当に家を購入したい人にとっては購入が困難になるでしょう。お金を持っている人は利益を期待して土地の購入に殺到するでしょう。さらに、実際に住宅を必要としていない人々は、キャッシュフローを他の経済活動に回すのではなく、不動産に集中させるでしょう。家が必要な人は家を買うお金が足りませんが、お金を持っている人はそのお金を土地に投資します。
次の結果として、国内外の投資企業は、大規模プロジェクトを実施する際、用地確保がより困難になり、資本が何倍にも増加することになります。
さらに、市場全体や他のセグメントに波及効果が生じる可能性もあります。例えば、ハノイ中心部のアパートプロジェクトは、土地資金の不足、高い需要、新たな土地価格の上昇を背景に、価格が急騰し、時には1億VND/m2まで上昇することもあります。土地プロジェクトも3億～4億VND/m2上昇する可能性があります...これらの変動は、短期的には不動産市場の不安定化を引き起こすでしょう。
専門家は、入札額が高すぎて保証金を放棄するという事態を防がなければ、再び同じことが起こる可能性があると述べている（写真：ドゥオン・タム）。
この専門家は、対策を講じなければ、一般物価水準は上昇すると強調した。オークション終了後、何人の人が保証金を支払ったかを覚えていないからです。彼らは最終結果、最終価格だけを覚えています。この地域の価格が何倍にも上昇したことは人々の記憶に刻み込まれており、それは間違いなく一般市場に影響を与えています。
制裁が必要
予防策については、ドクター。ディン・テ・ヒエン氏は、地方でオークションを開催するには厳格かつ安全な計画が必要だと述べた。さらに、開始価格を決定するための土地評価プロセスには、鑑定会社が責任を持つ必要があります。この場合、開始価格は市場に適したものでなければなりません。したがって、オークションに参加する前の保証金は適切でなければなりません。
特に、競売保証金を放棄した者については、一定期間競売への参加を禁止または認めない措置をとるべきである。オークションの前に、主催者は他の入札方法と同様に書類を審査する必要があります。さらに、各地方自治体は、国と国民にとっての有効性を確保するために、それぞれの場所に適した追加の計画や規制を策定することもできます。
ディン・ミン・トゥアン氏によると、解決策は投入価格を引き上げ、「サーフィン」に参加する人の数を制限することだ。同時に、管理機関は参加者が義務を履行することを確実にするために、保証金の2〜3倍の罰金などの制裁措置を策定する必要があります。
ベトナム不動産協会（VARS）市場調査ワーキンググループのメンバーであるレ・ディン・チュン氏も解決策を提案し、開始価格を現在の価格よりも高く設定する措置が必要だと述べた。さらに、現在の開始価格の20％の預託金要件の代わりに、約30〜50％に増額されます。そこから、悪意を持って土地オークションに参加しようとする人たちが考えます。
さらに、彼によれば、投資家に保証金を主催者の口座に振り込むよう要求することも可能だという。投資家がオークションに勝った場合、保証金は支払いのために主催者によって保持され、不足がある場合は追加支払いが行われます。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
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