「火は金を試す」、市場の新たなサイクルを模索

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2023年末までに、ホーチミン市の不動産市場は、困難、課題、市場の需給低下に直面しながら、ほぼ3年を過ごしました。

全体的に暗い色で覆われた状況はこれで終わらず、来年も続く可能性が高いとの見方が多い。

「火は金をテストする」を続ける

DKRAグループのコンサルティングおよびプロジェクト開発サービス担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、2024年のホーチミン市の不動産市場について、短期的には市場に前向きな変化が起きる可能性は低いが、投資家、買い手、不動産市場に関わるすべての関係者にとって「金の試金石」となるプロセスが続くだろうと述べた。

2024年には、不動産市場はより持続可能、安全、透明性の高い発展を遂げるでしょう。

上記の状況が発生する理由は、政策や法的解決策が「吸収」するには時間が必要であり、短期的には多くの前向きな変化をもたらすことができないため、市場への新規供給に対する圧力が目に見えない形で高まるためです。

プロジェクトの実施期間が長引くと、財務コストが増加し、投資家や不動産事業者の利益が減少します。記載されている主な販売価格はそれほど変動しませんが、投資家は、元金/利息の猶予期間をサポートしたり、支払いスケジュールを延長したり、予定より早く支払う顧客に最大 15% - 20% の割引を提供したりといったポリシーを通じて、間接的に「割引」を維持するでしょう...

二次市場では、現地で見ると、契約額の 10% ～ 20%、あるいは 30% 以上も値下げして売りに出されるケースが依然としてあります。

これらの取引のほとんどは、総不動産価値の最大 70% - 80% に及ぶ高い銀行ローンレバレッジを使用しているが、元金/利息の猶予期間の終了後にキャッシュフローが「ブロック」されている購入者に集中しており、そのほとんどは、中心部から比較的離れた場所にある、多数のユニットがある都市部のプロジェクトです。

預金金利は継続的に下方調整されているものの、購入者の信頼を回復できず、回復の見通しがはっきりしないため、ほとんどの購入者は依然として不動産投資ではなく貯蓄を選択しています。

しかし、2024年末は不動産市場の次の成長サイクルの始まりと見ることができます。

住宅不動産セグメントは、特に地域交通システムの同期、人口圧縮、高い住宅需要を伴う大都市中心部または近隣地域のプロジェクトにおいて、市場の回復を主導すると予想されます。

通常、ホーチミン市と近隣の省（ビンズオン省、ドンナイ省、バリア・ブンタウ省、ロンアン省、タイニン省）のアパート部門では、2024年に供給がより明確に改善し、主にビンズオン省とホーチミン市の市場に集中して約12,000戸に達すると予想されています。

また、法規制の施行により、公共投資支出率が上昇し、貸出金利・預金金利が低下傾向を維持するなど、不動産市場に顕著な明るさをもたらすことが期待されます。

新しいサイクルにおける法的標準化

プロジェクトの合法性は、不動産市場全般、特に将来の住宅市場における大きなボトルネックの 1 つと考えられています。今日の市場におけるプロジェクト問題の 70% は法的問題によるものです。

建設省の統計によると、ハノイとホーチミン市だけでも、手続き上の問題に直面しているプロジェクトは約 400 件あると推定されています。これらのボトルネックは何年も続いていますが、完全に解決されていません。