「新たなプレーヤー」は企業ではなく、人々の購買力に適した住宅供給を狙った政策であり、うまく実行されれば、近い将来、不動産市場の不合理な状況を変えることができるだろう。
ハノイのキムチュン新都市地区にあるタンロングリーンシティ社会住宅地区 - 写真: B.NGOC
たくさんの「商品」を手にした「新人選手」。それは、社会住宅100万戸という目標を達成するために、各地域に社会住宅建設の具体的な目標を割り当てることです。企業が社会住宅を建設することを奨励するために、大量生産して利益を増やすモデルを設計することです。
3月には国家住宅基金を設立する必要があり、法的問題に直面している不動産プロジェクトの困難を取り除くための一連の政策があります...
出典：建設省 - グラフィックス：T.DAT
悲しい現実：アパートの価格は上がり続けている
住宅需要が高すぎる一方で、主に中級、高級、豪華な商業住宅プロジェクトからの供給が限られているため、アパートの価格は実際の価値をはるかに上回っています。
NHSチュンヴァン社会住宅プロジェクト（ハノイ市ナム・トゥー・リエム地区）におけるトゥオイ・チェの記録によると、同じ建物内の社会住宅アパートと商業アパートの販売価格に大きな差がある。
ハノイ建設局は2023年5月にNHSチュンヴァンビルの社会住宅の販売価格を約1,950万VND/ m2と発表しましたが、商業用アパート（プロジェクト内のアパート総数の約20％）の販売価格は6,000万～7,000万VND/ m2で売りに出されています。
同じプロジェクトで、同じインフラと建設品質の場合、商業用アパートの販売価格は、社会住宅アパートの販売価格の 3 倍になります。
同様に、ハノイ建設局は2025年2月に、ウディック・エコタワー・ハディン社会住宅プロジェクト（ハノイ市タンチ区タンチュウ村ハディン新都市地区N01区画でウディック・インフラ開発投資公社が建設を開始したばかり）の販売価格を約2,500万ドン/平方メートル、賃貸価格15万ドン/平方メートル/月、リース購入価格39万ドン/平方メートル/月と発表しました。
一方、エコグリーンシティ、D3ビナコネックス2ビル、QMSトーフー、ザチャームアンフンなど、同様の社会インフラと交通の接続を備えた近隣エリアの商業用アパートの販売価格は、1平方メートルあたり5,500万〜7,500万ドンで宣伝されています。
上記の状況は、現在の住宅市場の欠点を示しています。国が管理する社会住宅の価格（投資家の利益率は10％）は、平均所得および低所得者の大多数が購入できるレベル（約2,000万～2,500万VND/ m2 ）に抑えられていますが、商業住宅の価格は（希少性のため）プロジェクト所有者の提示価格に依存しており、住宅の品質に大差がないにもかかわらず、異常なレベル（5,500万～7,500万VND/ m2 ）にまで押し上げられています。
マンション価格が継続的に上昇している状況により、5～10年使用され、設備が変更されていない、または劣化しているマンションの価格も、2024年には1.5～2倍に上昇すると予想されます。
NHS チュンヴァン社会住宅地区（ハノイ、ナム・トゥー・リエム） - 写真: BN
多くのアパートが売りに出されていますが、価格は上がり続けるのでしょうか?
政府は、大多数の中低所得者層や工業団地労働者の収入に適した社会住宅や低価格の商業住宅の供給を大幅に増やすため、関係省庁や部門に2025年3月までに国家住宅基金の設立を完了するよう要請した。
多くの専門家は、国家住宅基金の設立と、社会住宅の開発を促進するための一連の解決策が、今後手頃な価格の住宅の供給を増やし、それによって住宅市場を再編し、今後数年間で住宅価格を下げるのに役立つと考えています。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、長期的には国家住宅基金を設立することで市場の安定が生まれ、人々の最低限の住宅ニーズは満たされるが、住宅供給には時間がかかるだろうと述べた。
しかし、短期的には、国家住宅基金の設立に関する情報は市場の信頼を生み出し、労働者や低所得者は手頃な価格の住宅が購入できると信じるだろう。
ハノイ法科大学評議会副会長のグエン・クアン・トゥエン准教授によると、政府は不動産市場の欠陥、つまり需要に比べて供給が低すぎることを正しく認識しているという。これまでは、国は政策を発行するだけで、供給の増加は投資家に依存していたため、人々に販売できる低コストの住宅ファンドは存在しなかった。
現在、政府は毎年の社会住宅建設支出を地方自治体に割り当てています。厳密に実施されれば、供給は確実に増加するでしょう。これは多くの国で実施されている解決策でもあります。
「解決策は市場に影響を与え、市場を規制し、需要と供給の不均衡を減らすだろう。重要なのは、それらを厳密に実施することだ。同時に、市場を透明化し、不動産に関する完全なデータシステムを持ち、個人が所有する住宅の数を把握し、不動産税などの規制ツールを使用する必要がある」とトゥエン氏は強調した。
ホーチミン市ニャーベ区レ・ヴァン・ルオン通りのアパートに家具を運び込む入居者 - 写真: TU TRUNG
ホーチミン市、社会住宅貯蓄基金の設立を提案
2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設する投資プロジェクトによると、ホーチミン市には2030年までに約7万戸の社会住宅を開発するという目標が割り当てられている。そのうち、2021～2025年度には約26,000戸、2026～2030年度には約44,000戸が建設される予定です。
実施のための資金を確保するには、社会住宅を購入する資格のある対象者の給与からの控除を通じて資金を動員するなど、多くの方法が必要であるが、そのための実施メカニズムは存在しない。
したがって、社会住宅貯蓄基金（シンガポールのモデルに類似）を設立するための研究は、社会資源を最大限に活用し、困窮者のための住宅のための財政貯蓄の意識を高め、同時にこのグループの人々と特定のプロジェクト領域を管理することを目的としています。
ホーチミン市人民委員会は政府に対し、地方の社会住宅貯蓄基金の設立を許可するよう提案した。政府の承認を得た後、市人民委員会は財務省および建設省と調整し、この運営モデルを統一する予定です。
シンガポールモデルを参照
ベトナム農業アカデミー自然資源環境学部のファム・フオン・ナム講師は、低所得者が住む場所を確保するための条件を整えるためには、大都市で低価格住宅を開発するための国家住宅基金を設立することが急務であると述べた。資金開発モデルは、シンガポールの中央積立基金 (CPF) を参考にすることができます。
この基金は 1955 年に設立され、主に社会住宅の購入のための融資を目的として使用されています。最初に設立されたときの拠出率は、月額給与の 10% (従業員と雇用主それぞれに 5%) です。現在、雇用主と低所得の従業員および公務員は、それぞれ月額 17% と 20% の割合で毎月の給与を CPF に拠出する必要があります。 CPF は、住宅価値の最大 90% を非常に低い金利で貸し出し、返済期間は 25 ～ 30 年です。
CPF に加えて、シンガポール住宅開発庁は、低所得の住宅購入者に対して、定額の 80% に相当する住宅ローンも提供しており、最長ローン期間は 55 年から借り手の年齢を引いた期間、または 30 年のいずれか早い方となります。
さらに、人々が住宅を購入できるようにするには、政府が融資を提供し、人々が毎月収入の20％未満を住宅購入費に充てれば済むようにする必要がある。民間住宅ローンは商業銀行やその他の金融機関によって提供されます。
住宅市場を規制し、住宅価格の高騰を抑制し、投機を制限するために、シンガポール政府は、住宅購入の最大ローン期間の短縮、ローン額の制限、不動産購入者への税金の引き上げなど、多くの効果的な措置を講じてきました...
住宅市場開発政策の成功により、シンガポールは世界で最も高い住宅所有率を誇る国の一つとなった（現在90%を超えている）。
「国家の役割は特に重要です。手頃な価格の住宅の開発に関する専門的な規制を迅速に発行すると同時に、実施、監視、実施過程で生じる問題の迅速な解決が特に必要です。」
投資家として理解される民間部門も、金融政策や土地政策など具体的な支援政策によってこの住宅基金の開発に参加するよう奨励される必要がある」とナム氏は述べた。
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出典: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm
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