手頃な価格のアパートは投資家を待っている潜在的なセグメントです。

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実際のニーズからの大きな需要

サヴィルズによれば、2019年から2023年にかけて、ハノイの不動産価格は年平均6％上昇し、ホーチミン市では年平均3％上昇したが、個人所得はそれぞれ4％と3％しか増加しなかった。この格差の拡大により、多くの人にとって住宅所有がこれまで以上に困難になっています。さらに、法的障壁、開発業者との問題、住宅支援政策の発行の遅れにより、状況はさらに複雑化しています。

持続的に発展した不動産市場には、多様なセグメント、特にクラス B および C の製品が含まれることがよくあります。しかし、ハノイとホーチミン市の両方で、これらのタイプの住宅の供給が深刻に不足しています。主に中所得層や若い世帯からの年間約5万戸のマンション需要は、まだ十分に満たされていない。

新築マンションは投資家にとって潜在的なセグメントである（画像1） — ホーチミン市のマンション部門の動向（写真：サヴィルズ）

サヴィルズのリサーチおよびS22M担当ディレクターのジャン・フイン氏によると、ホーチミン市とビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの近隣省は住宅供給不足に直面している。近い将来、ホーチミン市では高級プロジェクトが増加する一方、手頃な価格の住宅の供給は限られるでしょう。

対照的に、ハノイはクラス B プロジェクトの開発に重点を置く予定です。この不均衡は、所得の増加、土地資金の制限、土地価格の上昇、新規開発プロジェクトの認可に関する複雑な行政手続きなど、多くの要因によるものです。

インフラへの公共投資はGDPの約6％を占め、政府は道路、橋、空港、港湾の建設など多くの大規模プロジェクトを実施しています。同時に、改正された土地法によってこれらのプロジェクトの実施にとってより有利な条件が整えられたとジャン氏は述べた。

これらのプロジェクトの主な目的は、特に都市中心部と郊外地域間の地理的距離と移動時間を短縮し、省と都市間の交通の接続性を向上させることです。そのおかげで、社会経済の発展と投資誘致にとって好ましい条件が生まれるでしょう。

「公共交通指向型開発（TOD）モデル、典型的には地下鉄システムは、交通と住宅供給の問題を解決するのに効果的であることが証明されています。地下鉄沿線周辺の開発地域に重点を置くことで、建設密度が高まり、地域間の移動と接続が容易になります。同時に、地下鉄沿線の土地資金を活用することで投資コストも削減され、人々にとってより手頃な住宅オプションが生まれます」とサヴィルズの専門家は付け加えた。

新築マンションは投資家にとって潜在的なセグメントである（画像2） — TODモデルは手頃な価格の住宅開発を支援するものである

専門家のジャン・フイン氏は、土地資金と都市コストへの圧力を軽減するために、ハノイとホーチミン市はビンズオン省やバクニン省などの近隣省に都市圏を拡大することを目指していると述べた。交通インフラへの多額の投資がこの過程を促進し、郊外地域は投資家や住民にとってより魅力的なものとなった。

政策推進

サヴィルズの専門家はまた、2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法などの新法の公布により、不動産市場に前向きな変化がもたらされると予想されると述べた。これらの新しい法的規制により、土地利用の効率性が向上し、行政手続きが簡素化され、投資家が市場に参加するためのより有利な条件が整うと期待されています。

「特に、住宅法2023は住宅の売買手続きを簡素化し、同時に外国人の住宅所有に関する明確な規制を設けました。これにより、外国人は建物内のアパート総数の30％まで、1つの区内の住宅は250戸まで所有できます。所有期間は50年で、延長可能です。ただし、ベトナム人と結婚した場合、外国人は永久に住宅を所有できます」とジャン氏は述べた。

住宅不足に対処し、土地投機を防ぐため、2023年の不動産業法では、2025年1月31日から大都市圏の住宅地の分割を禁止する規制が導入されました。同時に、2023年住宅法にも重要な調整が加えられており、大都市圏の住宅開発に重点が置かれています。

さらに、商業プロジェクト用に土地面積の20％を確保するという強制規制が廃止され、投資家がこのエリアを社会住宅の建設に転用する機会が開かれました。社会住宅の投資家は、土地の無償使用、土地賃料の免除、優遇金利での融資を受ける機会など、多くの魅力的なインセンティブを享受できます。

新築アパートは、図 3 の投資家にとって潜在的なセグメントです。 — 公営住宅も投資家にとって魅力的な土地です。

サヴィルズはまた、適切な住宅と人々の住宅購入能力の問題を解決するには、公共部門と民間部門の両方の強みを組み合わせた包括的な解決策が必要だと述べた。このジレンマを単一の政党だけで解決できる者はいない。

限られた国家予算と高い金利の状況下で、社会住宅プロジェクトの資金調達は多くの困難に直面しています。同時に、民間部門も投入コストに対するインフレ圧力に直面しています。したがって、両者間の効果的な協力が急務となっている。

炭素排出量を削減するという世界的な目標も、問題の緊急性を高めています。手頃な価格の住宅提供者は、有利な計画と規制のサポートを受けて、既存の物件を改修したり、空きオフィスやショッピングセンターなどの不適当な物件を改造したりすることで、これらの目標の達成に貢献できます。さらに、建物の密度を高め、効率的な計画を策定することが、手頃な価格の住宅を提供する上で重要な役割を果たすでしょう。

市政府は、土地所有者が協力して新たな持続可能な住宅地を創出するための強力なインセンティブを持つべきだ。土地面積を最大限に活用し、共用施設や緑地と組み合わせることで、ますます緊急性が高まる住宅問題を部分的に解決することができます。これらのアイデアを実現するには、政府と投資家の緊密な連携が鍵となるだろう。

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出典: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html