Promouvoir les principes du marché
Selon les experts de Savills, la loi foncière vietnamienne de 2024 apporte des changements importants aux principes d'évaluation foncière, en mettant l'accent sur l'évaluation foncière selon les principes du marché, ce qui contribuera à accroître la transparence et la liquidité du marché immobilier.
Auparavant, l'évaluation foncière était réglementée selon le principe de l'usage et de la durée du terrain, et « en cohérence avec les prix fonciers courants sur le marché » collectés à partir des prix d'enchères et collectés à partir de l'utilisation du terrain. Toutefois, la nouvelle loi foncière met l’accent sur les principes du marché. Cela signifie que le prix du terrain déterminé reflétera la véritable valeur marchande du terrain.
La valeur marchande, telle que définie par l'International Valuation Standards Council (IVSC), est « La valeur marchande d'un bien immobilier est le prix estimé pour lequel un bien immobilier serait vendu au moment et au lieu de l'évaluation entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans le cadre d'une transaction indépendante et éclairée, où les parties ont agi en toute connaissance de cause, avec prudence et sans contrainte. »
Les nouvelles modifications législatives ont favorisé les principes du marché.
Mme Giang a commenté que la valeur marchande reflète clairement la compréhension des acheteurs et des vendeurs sur le marché. Le terrain sera ensuite attribué à l’investisseur prêt à payer le prix le plus élevé. Cette approche contribue à promouvoir une allocation et une utilisation plus efficaces des terres.
À l’avenir, lorsque la base de données sur les prix des terrains sera achevée, les informations sur les achats et les ventes seront rendues publiques. À ce stade, les acheteurs et les vendeurs peuvent accéder aux informations sur la transaction. À partir de là, il y a une prise de conscience claire, contribuant à accroître la transparence du marché immobilier. En outre, l’achat et la vente de biens immobiliers seront également plus faciles, ce qui contribuera à augmenter la liquidité du marché.
Méthodes d'évaluation
Contrairement à la loi précédente qui manquait de réglementations claires, l’article 158 de la loi foncière de 2024 prévoit également des réglementations détaillées sur les méthodes d’évaluation et les cas et conditions d’application de chaque méthode.
En ce qui concerne les méthodes d’évaluation, la loi foncière de 2023 prévoit cinq méthodes d’évaluation : la comparaison, la déduction, le revenu, l’excédent et le coefficient d’ajustement du prix du terrain. La loi foncière révisée prévoit quatre méthodes, parmi lesquelles la méthode de déduction est considérée comme un cas particulier de la méthode de comparaison. Dans ce contexte, les deux méthodes couramment utilisées dans l’évaluation des projets de développement sont la méthode de comparaison directe et la méthode du surplus.
Avec la méthode de comparaison directe, on compare les prix de transaction de biens similaires sur le marché pour déterminer la valeur du bien à évaluer. Cette méthode convient aux actifs tels que les maisons de ville ou les appartements avec beaucoup de données de transaction, des actifs comparables similaires, contribuant à minimiser la subjectivité lors des ajustements.
Mme Do Thi Thu Giang, directrice des services de conseil, Savills HCMC
De plus, il s’agit également d’une méthode simple, facile à comprendre et qui permet de gagner du temps. Cependant, cette méthode présente également certaines faiblesses. Les données limitées et leur exactitude constituent les limitations les plus importantes. De plus, la méthode nécessite de procéder à des ajustements, qui peuvent être subjectifs pour l’évaluateur. En particulier pour les actifs qui doivent être évalués en tant que projets de développement à usage mixte, il est très difficile, voire impossible, de trouver des actifs comparables similaires, en raison des différences dans la composition de chaque type d’utilisation du sol.
La méthode du surplus évalue le potentiel de développement d’un projet et s’effectue en estimant les revenus et en soustrayant les coûts pour déterminer la valeur excédentaire du terrain. Lors de l'évaluation par méthode, l'évaluateur évalue également la faisabilité et la rentabilité du projet, soutenant ainsi le processus de décision d'investissement.
Cette méthode permet aux développeurs d’analyser différents scénarios de développement pour déterminer le plan d’utilisation du sol optimal qui offre la valeur la plus élevée, également connue sous le nom d’utilisation la plus élevée et la meilleure. Malgré ses nombreux avantages, l’approche résiduelle nécessite une modélisation financière complexe et une expertise financière ainsi qu’une compréhension approfondie des prévisions du marché en matière de prix de vente et de coûts et de planification du développement du projet. Cela rend la méthode résiduelle longue en raison de la collecte extensive de données de marché.
L’un des principaux problèmes des modèles d’évaluation foncière est le recours aux hypothèses, qui font que les résultats de l’évaluation sont fortement influencés par des variables telles que les prévisions de revenus, les estimations de coûts et la durée du projet. Chaque méthode d’évaluation présente ses avantages et ses inconvénients, nécessitant une approche équilibrée lors de la conciliation de la valeur.
Parlant de l'impact de ces ajustements sur le marché, les experts de Savills ont déclaré que la régulation des prix des terrains pour refléter la valeur du marché augmenterait l'efficacité, la transparence et la liquidité du marché immobilier. En outre, les prix des indemnisations foncières lors du défrichement des sites des projets augmenteront. Cela entraînera une augmentation du coût total d’investissement initial du projet de développement, ce qui entraînera probablement une augmentation des prix de l’immobilier du projet afin de garantir des bénéfices aux investisseurs ;
En outre, l’impôt sur le revenu relatif au transfert des droits d’utilisation des terres a augmenté, car il est calculé sur la base de la valeur marchande, ce qui contribue à augmenter les recettes du budget de l’État et fournit ainsi des capitaux supplémentaires pour le développement des infrastructures.
« La loi foncière de 2024 apporte des changements révolutionnaires à l'évaluation foncière au Vietnam, favorisant l'efficacité, la transparence et une approche plus flexible et réactive de l'évaluation foncière. En ajustant les prix au marché et en élargissant le pouvoir de décision local, la nouvelle loi vise à améliorer le processus d'évaluation foncière, bénéficiant à la fois au marché et au budget de l'État », a déclaré Mme Giang.
Source : https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html
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