Les entreprises sont stupéfaites lorsqu’elles découvrent la nouvelle liste de prix des terrains.

Le 10 janvier, Reatimes et l'Institut vietnamien de recherche immobilière ont organisé un atelier : « Application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour le développement durable du marché immobilier vietnamien ».

Le 10 janvier, Reatimes et l'Institut vietnamien de recherche immobilière ont organisé un atelier : « Application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour le développement durable du marché immobilier vietnamien ».

Les entreprises sont stupéfaites lorsqu’elles découvrent la nouvelle liste de prix des terrains.

L'abolition du cadre des prix fonciers, ainsi que la réglementation sur le nouveau tableau des prix fonciers révolutionnaires, constituent un grand effort de la loi foncière de 2024. Un nouveau chapitre sur la gestion foncière et le développement du marché immobilier est ouvert sur la base de prix fonciers transparents et plus proches du marché. L’augmentation des prix des terrains bénéficiera au budget et créera davantage de consensus avec les personnes dont les terres sont sujettes à acquisition foncière. Cela devrait contribuer à réduire les conflits fonciers et les plaintes et à accélérer la progression du déblaiement des sites du projet. Toutefois, des inquiétudes subsistent quant à l’efficacité et à l’impact de la nouvelle liste de prix des terrains.

L'article 257 de la loi foncière de 2024 stipule que l'ancienne liste des prix des terrains sera appliquée jusqu'au 31 décembre 2025, mais si nécessaire, le Comité populaire provincial décidera d'ajuster la liste des prix des terrains en fonction de la situation réelle. Il s’agit d’un règlement transitoire visant à aider les localités à élaborer progressivement une nouvelle liste de prix des terrains qui s’appliquera officiellement à partir du 1er janvier 2026, évitant ainsi des chocs de prix soudains qui affectent les droits et obligations de certains utilisateurs des terres. Dans le même temps, il dénoue des projets qui ont été bloqués par le passé en raison du manque de base pour déterminer les prix des terrains.

Les statistiques préliminaires montrent qu'environ 25 localités ont émis des listes de prix des terrains ajustées, valables jusqu'à la fin de cette année. Cependant, dans de nombreuses localités, la liste des prix des terrains ajustée a suscité une forte réaction du public en raison de l’augmentation soudaine par rapport à l’ancienne liste des prix des terrains.

Par exemple, la liste des prix des terrains ajustée à Hô-Chi-Minh-Ville, en vigueur depuis le 31 octobre 2024, a été multipliée par 4 à 38, atteignant un maximum de 687,2 millions de VND/m². De même, à Hanoï, le prix des terrains figurant dans la liste des prix, conformément à la décision d'ajustement récemment publiée, a été multiplié par 2 à 6 par rapport à l'ancienne liste de prix en vigueur depuis 2025, atteignant un maximum de 695,3 millions de VND/m². La liste des prix ajustés des terrains de Bac Giang a également enregistré le niveau le plus élevé de 120 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 2,4 fois par rapport à l'ancienne liste de prix.

Les prix des terrains ont fortement augmenté, notamment pour les terrains destinés à l'investissement, aux entreprises, aux sports, à la culture, etc. De nombreuses entreprises qui louent des terrains et paient annuellement semblent bloquées, risquant de voir leurs investissements et leurs plans d'affaires échouer, de voir leurs bénéfices s'éroder, voire de subir des pertes lorsque les loyers fonciers augmentent soudainement, ce qui complique le calcul de l'efficacité des entreprises. Selon les experts, il est nécessaire de trouver une solution à ce problème afin d'éviter de graves répercussions sur les entreprises et l'environnement d'investissement des localités.

Face aux problèmes pratiques, le Comité populaire provincial doit évaluer pleinement l'impact, examiner attentivement la question de savoir s'il faut établir une liste de prix des terrains adaptée au marché, augmenter les recettes budgétaires et contrôler les prix des terrains pour accroître l'accès à la terre, soutenir les entreprises, attirer les investissements et réduire le fardeau des coûts fonciers pour la population. Cependant, assurer l’harmonie des intérêts entre l’État, les citoyens et les entreprises dans la fixation des prix des terrains selon les principes du marché… n’est pas un problème facile à résoudre, surtout lorsque les facteurs du marché sont divers et que l’information est chaotique et instable.

La pression sur les autorités locales est énorme : comment faire en sorte que les prix des terrains deviennent véritablement un moteur de développement, au lieu de freiner les entreprises et d’entraver les investissements ? Trouver un équilibre entre ces deux facteurs est la « clé » pour perfectionner le système d’évaluation foncière, contribuant ainsi au développement socio-économique durable.

Aperçu de l'atelier : « Application de la liste des prix des terrains conformément à la loi foncière de 2024 : enjeux et solutions pour le développement durable du marché immobilier vietnamien ».

Gros goulot d'étranglement dans l'évaluation foncière

« L'évaluation foncière provoque une congestion majeure », a déclaré M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP.Invest, lors de l'atelier.

Selon M. Hiep, GP.Invest met en œuvre un projet pour lequel une décision d'attribution de terrain a été prise il y a 9 mois, mais le prix du terrain n'a pas encore été déterminé. Il y a un projet d'une autre entreprise qui n'a pas eu d'évaluation foncière depuis 2 ans. Même après l’achèvement des projets de logements, les prix des terrains n’ont pas été déterminés. Cela provoque beaucoup de frustration.

« La question que je souhaite soulever est la suivante : si les prix du foncier augmentent ainsi, notre attractivité pour les investissements perdurera-t-elle ? Pourquoi nos pôles industriels affichent-ils actuellement des taux d'occupation de 80 à 90 % partout ? La réponse est simple : premièrement, notre main-d'œuvre est bon marché, deuxièmement, le foncier est raisonnable et troisièmement, la logistique est pratique. Mais si nous réduisons actuellement un facteur, le foncier, alors que la main-d'œuvre est de plus en plus chère, notre attractivité pour les investissements perdurera-t-elle ? Le Vietnam restera-t-il un pôle d'investissement prometteur en Asie du Sud-Est ? », a demandé M. Hiep.

M. Nguyen Quoc Hiep, Président de GP.Invest.

Selon M. Hiep, dans la manière actuelle de calculer les prix des terrains, les bénéfices des entreprises en général, des entreprises utilisant des terrains à louer et des entreprises immobilières en particulier ne sont pas pris en compte. Les entreprises sont touchées lorsque les prix des terrains augmentent.

Alors, quelle entreprise ose se lancer dans ce projet ? Si elles n'osent pas, comment la localité peut-elle assurer des revenus durables ? Comment expliquer qu'en un an seulement, alors que la décision d'attribuer un terrain dans la même zone, sur la même parcelle, est prise à quatre mois d'intervalle, le prix du terrain augmente de 40 %, soit plus vite que l'inflation ?

« Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit fournir des orientations plus spécifiques aux localités pour déterminer les prix des terrains, en particulier sur la manière de calculer les prix en fonction de la méthode de l'excédent », a déclaré M. Hiep.

Les prix des terrains vont augmenter, ce qui affectera le marché.

Après l’entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, de nombreux décrets détaillant la loi ont été publiés. Cependant, le problème actuel est celui de l’application de la loi. Par exemple, Hô-Chi-Minh-Ville compte actuellement 58 000 biens immobiliers présentant des problèmes liés aux prix des terrains.

À Ho Chi Minh-Ville, le district de Can Gio a été ajusté de 1,7 à 2,7 fois par rapport à avant. L'augmentation la plus faible a été enregistrée dans le district 3, soit 2,7 fois, tandis que le district de Hoc Mon a enregistré la plus forte augmentation, jusqu'à 38 fois. L’augmentation des prix actuels des terrains a largement dépassé la liste de prix précédente.

De 2023 à fin 2024, les prix des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville ont augmenté d'environ 1,64 fois. Désormais, avec les nouveaux ajustements, l’augmentation continue de maintenir la même fourchette. Ainsi, d’ici 3 ans, les entreprises sont confrontées à un changement majeur dans leurs obligations financières, avec une tendance à payer davantage d’impôts et de taxes. Cela exerce une pression financière considérable sur les entreprises.

Citant les informations ci-dessus, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a fait des recommandations concernant l'évaluation des terrains. Le décret 102/2024/ND-CP détaille les types de terres, notamment les terres agricoles, les terres non agricoles et les terres commerciales et de services. Toutefois, les terrains de golf sont réglementés à la fois dans les articles 4 et 5. L'article 4 parle de terrains publics comportant une partie de terrain de golf, mais les terrains de production et d'affaires sous la gestion du terrain de golf sont dans l'article 5. Cependant, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a publié une liste de prix des terrains ajustée avec la réglementation de les regrouper comme terrains de production et d'affaires non agricoles sans les classer clairement en détail.

M. Chau a donné l'exemple du zoo et des jardins botaniques de Saigon, dont la superficie totale est d'environ 20 hectares, dont seulement quelques milliers de mètres carrés de terrains commerciaux et de services, mais toute la zone est considérée comme un terrain commercial et de services, ce qui oblige l'entreprise à devoir près de 900 milliards de VND d'impôts. Ce n’est que lorsque la presse s’est impliquée que Hô Chi Minh-Ville a pris du recul et a conclu qu’elle devait procéder à une nouvelle évaluation plus précise.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville.

L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville a signalé au gouvernement, aux ministères et aux branches que le premier ajustement ne semble pas avoir d'impact immédiat sur le marché immobilier, car la méthode d'évaluation actuelle est toujours basée sur l'excédent et non entièrement sur la liste des prix des terrains. Toutefois, des problèmes peuvent survenir lors des étapes d’achat des terres et d’indemnisation pour la mise en œuvre du projet, au cours desquelles les prix des terres seront poussés à des niveaux très élevés, provoquant un déséquilibre sur le marché.

Le principe que nous affirmons toujours est d'harmoniser les intérêts de trois entités majeures : l'État, les utilisateurs fonciers et les investisseurs. Cependant, dans les faits, ce principe n'a pas été pleinement respecté lors de sa mise en œuvre. Je propose donc que, pour les 25 localités ayant publié des barèmes de prix fonciers ajustés, une étude d'impact soit immédiatement réalisée.

Durant la période allant jusqu’à l’entrée en vigueur de la liste des prix des terrains le 1er janvier 2026, nous devrions procéder à un examen préliminaire et à une évaluation de l’impact de la nouvelle liste des prix des terrains dans ces localités. En ce qui concerne les localités qui n’ont pas publié de nouvelle liste de prix des terrains et qui maintiennent l’ancienne liste de prix, une évaluation approfondie est également nécessaire. « Grâce à cela, nous déterminerons si les nouvelles politiques garantissent réellement le principe d’harmonie des intérêts », a suggéré M. Chau.

Les terrains de services commerciaux sont traités comme des « enfants adoptés »

Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO, a estimé qu'il existe encore une grande discrimination entre les terrains résidentiels « naturels » et les terrains commerciaux et de services « adoptés », et que la réglementation sur les prix des terrains commerciaux et de services présente encore de nombreuses limitations et insuffisances qui doivent être encore améliorées.

Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO.

« À notre avis, lors de la détermination du prix des terrains commerciaux et de services dans la liste des prix des terrains, les localités doivent déterminer et calculer scientifiquement selon les principes du « marché » et de « l'harmonisation des intérêts » afin que le prix des terrains commerciaux et de services soit d'environ 20 à 40 % par rapport au prix des terrains résidentiels », a partagé Mme Lan Anh.

La raison de cette proposition est que la structure actuelle de l'utilisation des terres pour les entreprises, selon la planification détaillée approuvée au 1/500 du projet de zone urbaine et de la zone touristique et de villégiature, représente environ 40 % de la superficie totale du projet. Alors que l'investisseur du projet de zone urbaine, après avoir terminé l'investissement et la construction, remettra 60 % de la superficie restante du terrain dans l'infrastructure technique à l'État pour la gestion et l'exploitation ; Le complexe d’appartements sera géré et exploité par un conseil d’administration élu par les résidents ; L’investisseur du projet de complexe hôtelier doit investir pleinement et supporter les coûts de gestion et d’exploitation de l’infrastructure technique et du système d’infrastructure sociale tout au long du cycle de vie du projet.

14h55 10 janvier 2025

Mme Vu Lan Anh, directrice générale adjointe du groupe CEO, a prononcé un discours sur le thème 04 : Le rôle des terrains commerciaux et de services et les problèmes soulevés lors de la détermination des prix des terrains.

Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024, les terrains commerciaux et de services sont des terrains destinés à la construction d'établissements commerciaux et de services et d'autres ouvrages servant aux affaires, au commerce et aux services ; y compris les constructions, les installations touristiques et de villégiature (hôtels, villas touristiques, appartements touristiques...). Pour que les terrains commerciaux et de services puissent promouvoir leur rôle actuel et devenir de plus en plus importants à l'avenir, une réglementation raisonnable sur les prix des terrains commerciaux et de services, en particulier les terrains commerciaux et de services utilisés pour des projets de développement de zones de villégiature, est d'une importance particulière.

Sur la base des réglementations juridiques actuelles, en particulier de la loi foncière de 2024, qui stipule la construction de listes de prix des terrains selon le principe du « marché », tout en mettant en œuvre le principe d'« harmonisation des intérêts entre l'État, les utilisateurs des terres et les investisseurs » et l'application pratique, CEO Group estime qu'il existe encore une grande discrimination entre les terrains résidentiels « descendants » et les terrains commerciaux et de services « adoptés », et que la réglementation sur les prix des terrains commerciaux et de services présente encore de nombreuses limites et insuffisances qui doivent être encore améliorées.

En fait, à l’heure actuelle, les localités perçoivent souvent des loyers fonciers uniques très élevés pour les terrains de services commerciaux utilisés pour des projets de tourisme de villégiature. Les prix élevés des terrains commerciaux et de services entraîneront des prix immobiliers élevés, décourageant les investisseurs d’investir dans des projets touristiques et de villégiature sur des terrains commerciaux et de services. À notre avis, lors de la détermination du prix des terrains commerciaux et de services dans la liste des prix des terrains, les localités doivent déterminer et calculer scientifiquement selon les principes du « marché » et de « l'harmonisation des intérêts » afin que le prix des terrains commerciaux et de services soit d'environ 20 à 40 % par rapport au prix des terrains résidentiels.

Cette proposition repose sur un certain nombre de raisons, à savoir :

Premièrement, la structure de l'utilisation du sol pour les entreprises selon la planification détaillée approuvée au 1/500 du projet de zone urbaine et de la zone touristique et de villégiature représente environ 40 % de la superficie totale du projet. Alors que l'investisseur du projet de zone urbaine, après avoir terminé l'investissement et la construction, remettra 60 % de la superficie restante du terrain dans l'infrastructure technique à l'État pour la gestion et l'exploitation ; Le complexe d’appartements sera géré et exploité par un conseil d’administration élu par les résidents ; L’investisseur du projet de complexe hôtelier doit investir pleinement et supporter les coûts de gestion et d’exploitation de l’infrastructure technique et du système d’infrastructure sociale tout au long du cycle de vie du projet.

Par conséquent, le prix des terrains commerciaux et de services ne devrait pas dépasser 40 % du prix des terrains résidentiels, ce qui est scientifiquement fondé.

Deuxièmement, le rôle primordial des terrains de services commerciaux dans le développement des zones touristiques et de villégiature – infrastructures d’hébergement pour le secteur économique clé du tourisme.

D’après l’analyse ci-dessus, nous recommandons :

Premièrement, il faut envisager de fixer le prix des terrains commerciaux et de services à environ 20 à 40 % par rapport au prix des terrains résidentiels ;

Deuxièmement, pour la superficie des infrastructures techniques des projets de villégiature tels que : les routes intérieures, les arbres paysagers, les stations d'épuration, les places, etc. : (i) il est conseillé d'envisager d'exonérer le loyer foncier pendant toute la durée du projet, en ne calculant le loyer foncier que pour la superficie des terrains commerciaux du projet et (ii) en permettant aux investisseurs de céder les infrastructures techniques à l'État (selon le même mécanisme que les projets en zone urbaine).

Troisièmement, en ce qui concerne la méthode de l'excédent lors du calcul des prix des terrains commerciaux et de services, nous constatons que les recettes sont prélevées sur la base du prix du terrain remporté lors de l'enchère pour les droits d'utilisation des terres, en prenant souvent comme référence de petites superficies de terrain. Il n’est pas approprié d’utiliser les prix des terrains pour de petites parcelles de terrain pour des projets à grande échelle.

De plus, les coûts lors du calcul du coût total de développement du terrain ne sont pas appropriés. Les coûts d'investissement pour la construction, utilisés pour déterminer le prix des terrains, sont basés sur le taux d'intérêt sur le capital d'investissement émis par l'État. Ce taux est bien inférieur aux coûts d'investissement réels du projet et ces coûts sont calculés scientifiquement sur la base de l'estimation de la conception et des plans de construction approuvés. Les frais de vente ne peuvent être calculés qu'à hauteur de 1 % du chiffre d'affaires, tandis que les frais de vente réels sont d'environ 10 à 15 %. Les frais d'intérêt ne sont calculés que pour 50 % du capital total du prêt et ne sont calculés que pour 1 à 2 ans.

Avec le calcul ci-dessus, les revenus sont calculés au plus haut niveau alors que les coûts calculés sont insuffisants, manquants ou faibles par rapport à la réalité, ce qui oblige les entreprises à payer des frais d'utilisation des terres importants, les prix de l'immobilier augmentent, provoquant une bulle boursière, ne suivant pas vraiment les principes de détermination des prix des terrains.

Sur la base de l'identification des lacunes ci-dessus, nous recommandons de modifier la réglementation relative à l'application de la méthode de l'excédent lors de la détermination des prix des terrains, en particulier :

Premièrement, les revenus ne sont pas basés sur les prix remportés aux enchères ou sur des échantillons de prix de petites parcelles de terrain... mais doivent être basés sur des valeurs marchandes typiques sur une période suffisamment longue ;

Deuxièmement, les coûts doivent être calculés correctement, suffisamment et conformément à la réalité. Plus précisément, les coûts doivent être calculés selon des estimations approuvées par les agences d’État ; Les frais de vente sont calculés en fonction du paiement réel de l'entreprise (le niveau recommandé est de 10 %) ; Les frais d'intérêt sont calculés sur la totalité du capital du prêt et sont calculés pendant la période d'investissement de construction approuvée par l'agence d'État compétente dans la décision de politique d'investissement/décision d'investissement du projet.

14h45, 10 janvier 2025

Professeur associé Dr. Nguyen Quang Tuyen, vice-président du conseil d'école, directeur de la faculté de droit économique de l'université de droit de Hanoi, a prononcé un discours sur le 3ème point : Questions juridiques et pratiques liées à la promulgation et à l'application de la nouvelle liste des prix des terrains.

Le problème actuel du prix des terrains est le goulot d’étranglement des goulots d’étranglement. De nombreuses localités ont actuellement de nombreux projets « mis en suspens » qui ne peuvent pas être mis en œuvre. L’une des principales raisons est le prix indéterminé du terrain. C'est pourquoi je voudrais apporter quelques réflexions sur la question des prix des terrains d'un point de vue juridique.

Actuellement, la réglementation du droit foncier comporte de nombreuses innovations. Il s’agit à la fois d’une avancée majeure et d’une pression accrue sur les localités. Nous mettons en œuvre la résolution 18 en supprimant le cadre des prix fonciers et en appliquant uniquement le tableau des prix fonciers. En particulier, la liste des prix des terrains sera confiée aux comités populaires des localités pour qu'ils l'établissent. Cela signifie que la localité le fera elle-même, décidera elle-même et assumera elle-même ses responsabilités. A cela s’ajoutent des lois, des décrets et des circulaires. Dans l’ensemble, on constate que le corridor juridique devient plus complet et plus adapté, mais en entrant dans les détails, il existe encore de nombreuses limitations.

La réglementation sur la détermination du prix des terrains repose sur cinq principes, dont le principe du marché, mais personne n’explique ce qu’est le principe du marché. Cela rend difficile la candidature des localités.

Actuellement, le marché immobilier a « éteint » le segment immobilier de 20 à 30 millions de VND/m2, ce qui rend impossible pour les salariés d'acheter une maison. Je pense donc qu’il est nécessaire de clarifier ce que sont les principes du marché. Deuxièmement, quels critères sont utilisés pour déterminer les principes du marché ? Ceci aussi nécessite des éclaircissements.

Il faut également préciser qu’il n’existe aucun principe qui détermine les prix des terrains en fonction des prix du marché. Suivre le prix du marché est une erreur, nous devons suivre les « principes du marché ».

De plus, les 5 principes de détermination des prix des terrains doivent assurer l’harmonie. Alors, qu’est-ce que l’harmonie ? Cela doit également être précisé. À mon avis, l’harmonie consiste à garantir que les intérêts de toutes les parties soient protégés. Si la situation actuelle de l’évaluation foncière se poursuit, les entreprises vont certainement « geler ».

Ensuite, je propose que nous ayons un mécanisme juridique très clair pour protéger l’équipe et les organisations qui consultent sur l’évaluation foncière. Ce sont des experts, ils suivent les procédures légales correctes et doivent les protéger. Ce n’est qu’à ce moment-là que le conseiller en évaluation osera le faire.

Nous devons également préparer des ressources matérielles, notamment des experts en évaluation foncière. Avec le recul, combien de centaines d’experts en évaluation foncière notre pays possède-t-il et peut-il évaluer les terres ? En plus d’organiser des ateliers, je pense que le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement doit accompagner et guider les localités. Il est très difficile de laisser les localités le faire elles-mêmes.

L’évaluation foncière est actuellement difficile, en partie parce que les données et informations d’entrée actuelles ne sont pas disponibles et ne sont pas standardisées.

Par ailleurs, je suis d’accord avec l’idée qu’il est impossible de fixer un prix uniforme des terrains, en particulier pour les terrains destinés aux services commerciaux. Les projets dans les localités à développement socio-économique doivent avoir des prix différents... En fonction de chaque groupe de projets, dans des endroits spécifiques, des prix différents sont appliqués. Nous devons avoir des détails. Ce n’est qu’à ce moment-là que nous pourrons résoudre progressivement le problème actuel du prix des terres. Sinon, nous ferons du prix des terres le goulot d’étranglement, et non la ressource.

14h30 10 janvier 2025

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a prononcé un discours 2

Discussion : Mettre en œuvre le principe de « garantir l'harmonie des intérêts entre l'État, les utilisateurs des terres et les investisseurs » et les « principes du marché » dans l'élaboration de la liste des prix des terrains et réglementer raisonnablement le pourcentage (%) du prix unitaire de location des terrains pour calculer le loyer des terrains pour chaque type de terrain dans la province afin de créer un environnement d'investissement attrayant et de développer un marché immobilier sûr, sain et durable.

De la résolution 18 à la loi foncière de 2024, nous pouvons constater de grands efforts dans la construction de mécanismes politiques liés au marché immobilier pour devenir de plus en plus unifiés et clairs, comblant les lacunes juridiques qui existaient auparavant.

Lors de l’atelier d’aujourd’hui, nous aimerions faire une recommandation concernant l’évaluation foncière. Le décret 102/2024/ND-CP détaille les types de terres, notamment les terres agricoles, les terres non agricoles et les terres commerciales et de services. Cependant, nous avons constaté que les terrains de golf sont réglementés à la fois dans les articles 4 et 5. L'article 4 parle de terrains de carrière avec une partie de terrain de golf, mais les terrains de production et d'affaires sous la gestion du terrain de golf sont dans l'article 5. Cependant, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a publié une liste de prix de terrains ajustée avec la réglementation de les regrouper comme terrains de production et d'affaires non agricoles sans les classer clairement en détail. Par exemple, l'histoire du zoo et des jardins botaniques de Saigon, la superficie totale est d'environ 20 hectares de terrain, dont seulement quelques milliers de mètres carrés de terrains commerciaux et de services, mais la zone entière est évaluée comme terrains commerciaux et de services, ce qui oblige l'entreprise à devoir près de 900 milliards de VND d'impôts. Ce n'est que lorsque la presse s'en est mêlée que la ville a pris du recul et a conclu qu'elle devait procéder à une nouvelle évaluation plus précise.

Actuellement, dans le processus d'élaboration de la liste des prix des terrains ajustés, selon la synthèse de l'Association immobilière du Vietnam, 25 localités ont ajusté la liste des prix des terrains. Une analyse détaillée révèle que la plupart des localités ont enregistré une augmentation plusieurs fois supérieure à celle observée auparavant. À Ho Chi Minh-Ville, le district de Can Gio a été ajusté de 1,7 à 2,7 fois par rapport à avant. L'augmentation la plus faible a été enregistrée dans le district 3, soit 2,7 fois, tandis que le district de Hoc Mon a enregistré la plus forte augmentation, jusqu'à 38 fois. Ainsi, l’augmentation des prix actuels des terrains a largement dépassé la liste de prix précédente.

Nous avons donc signalé au Gouvernement et aux Ministères que le premier ajustement ne semble pas avoir d'impact immédiat sur le marché immobilier, car la méthode d'évaluation actuelle est toujours basée sur l'excédent et non entièrement sur la liste des prix des terrains. Toutefois, des problèmes peuvent survenir lors des étapes d’achat des terres et d’indemnisation pour la mise en œuvre du projet, au cours desquelles les prix des terres seront poussés à des niveaux très élevés, provoquant un déséquilibre sur le marché.

Le principe dont nous parlons toujours est celui de l’harmonisation des intérêts entre trois entités principales : l’État, les utilisateurs du territoire et les investisseurs. Toutefois, dans la réalité, ce principe n’a pas été pleinement garanti lors de sa mise en œuvre. Je propose donc que, pour les 25 localités qui ont publié des listes de prix fonciers ajustées, une évaluation d’impact soit immédiatement réalisée. Durant la période allant jusqu’à l’entrée en vigueur de la liste des prix des terrains le 1er janvier 2026, nous devrions procéder à un examen préliminaire et à une évaluation de l’impact de la nouvelle liste des prix des terrains dans ces localités. En ce qui concerne les localités qui n’ont pas publié de nouvelle liste de prix des terrains et qui maintiennent l’ancienne liste de prix, une évaluation approfondie est également nécessaire. Grâce à cela, nous déterminerons si les nouvelles politiques garantissent réellement le principe d’harmonie des intérêts.

Nous avons donc proposé que la Ville applique un taux d’imposition allant de 0,25 %, le taux le plus bas selon le décret 103, à 1,5 %. Même si la Ville est toujours en conformité avec la loi, la question est de savoir si cela est conforme à la réalité. Nous notons que ce décret a une durée minimale de 10 ans, donc dans la phase initiale, appliquer un taux de 0,25 à 1,5 % est assez élevé. Nous recommandons que le taux de location du terrain soit déterminé uniquement à un pourcentage de 0,25 à 0,5 % afin de réduire la charge financière des entreprises et de créer les conditions pour qu'elles s'adaptent progressivement aux changements.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html