(Dan Tri) - Selon une enquête du Bureau général des statistiques, les groupes à revenus les plus élevés à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont également du mal à devenir propriétaires, ce qui signifie que les groupes à faibles revenus n'ont pratiquement aucune chance.
Le problème de l'achat d'une maison pour les personnes aux revenus les plus élevés
L'enquête sur les niveaux de vie de la population de 2023 menée par le Bureau général des statistiques (GSO) a annoncé les niveaux de revenu de cinq groupes de population dans les principales localités.
En conséquence, le groupe ayant le revenu le plus élevé, représentant 20 % de la population (groupe 5), a un revenu mensuel moyen par habitant de 14,47 millions de VND à Hanoi ; 13,8 millions de VND à Da Nang ; 13,26 millions de VND à Hô Chi Minh-Ville ; 13,9 millions de VND à Dong Nai et 18,38 millions de VND à Binh Duong.
L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) estime qu'il s'agit d'un groupe qui devrait pouvoir posséder des maisons dans les grandes villes comme Hanoi ou Ho Chi Minh-Ville sans avoir besoin du soutien du gouvernement. Cependant, dans la réalité, face au problème de l’accession à la propriété dans les deux grandes villes mentionnées ci-dessus, même ce groupe rencontre de nombreux obstacles.
Cette unité suppose qu'un ménage avec 2 personnes en âge de travailler, toutes deux dans la tranche de revenu la plus élevée, alors le revenu moyen de cette famille est d'environ 30 millions de VND/mois. Revenu annuel équivalent à 360 millions de VND.
Une règle financière courante souvent conseillée par les experts pour assurer la sécurité financière est que les frais de logement ne doivent pas dépasser 1/3 du revenu. Ainsi, une famille de deux personnes à revenu élevé dans le groupe d'enquête ne devrait dépenser qu'un maximum de 180 millions de VND en frais de logement.
Pendant ce temps, chaque appartement commercial dans les grandes villes mentionnées ci-dessus a un prix allant de 40 à 70 millions de VND/m2, selon la zone et le segment. Un petit appartement d'environ 60 mètres carrés coûtera environ 2,5 à 3,5 milliards de VND.
Si le ménage ci-dessus décide d'acheter un appartement de 60 m2 pour environ 3,5 milliards de VND et emprunte 70 % de la valeur de la maison à la banque, soit 2,45 milliards de VND, avec un taux d'intérêt de 8 %/an pendant 20 ans. Ainsi, la mensualité sera d’environ 25 à 27 millions de VND, soit plus de 300 millions de VND par an. VARS a conclu qu'avec un paiement maximum de 80 millions de VND par an, ce groupe est presque incapable d'acheter une maison.
Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Ha Phong).
Des prix de l'immobilier hors de portée des particuliers
Pour expliquer la forte baisse de l’accessibilité au logement au cours des dernières années, cette unité a cité trois raisons principales.
Premièrement, les prix de l’immobilier dans les grandes villes ont largement dépassé les capacités financières de la majorité des gens et ont augmenté bien plus vite que la croissance des revenus.
Plus précisément, après la pandémie de Covid-19, les prix de l'immobilier, en particulier des appartements, dans les grandes villes comme Hanoi, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville ont continuellement augmenté, atteignant un nouveau niveau 30 % supérieur à celui de 2019.
Pendant ce temps, le revenu moyen par habitant dans les zones urbaines en 2023 n'a augmenté que d'environ 4 % par rapport aux statistiques du GSO en 2019. Le revenu moyen du groupe de revenus le plus élevé à Hanoi et à Da Nang en 2023 n'a augmenté que de 3 % et 7 % respectivement par rapport à 2019.
Même le revenu moyen de ce groupe à Ho Chi Minh-Ville a enregistré un taux de croissance négatif de 8 %. Cela a conduit à un élargissement de l’écart entre les revenus et les prix des logements, en particulier pour les ménages de la classe moyenne et de la classe moyenne supérieure.
La deuxième est due au manque d’offre de logements adaptés. L’offre actuelle de logements se concentre principalement sur les segments milieu de gamme, haut de gamme et supérieur. Bien que la demande dans ce segment soit également très importante, la demande de logements abordables constitue la principale demande du marché. Très peu de projets de logements coûtent moins de 30 millions de VND/m2, laissant la majorité des gens, même les groupes à revenus les plus élevés, sans options appropriées.
VARS estime également que certains investisseurs profitent de la rareté de l’offre sur le marché pour augmenter déraisonnablement les prix de vente, provoquant ainsi une hausse des prix de l’immobilier, même dans des zones dépourvues de nombreux avantages en termes d’infrastructures. Cela rend également difficile l’achat d’un logement pour les personnes qui ont un réel besoin.
Le troisième est dû au comportement spéculatif. Dans le contexte d'autres canaux d'investissement qui connaissent encore de nombreuses fluctuations, la psychologie de thésaurisation des actifs et l'attente d'une augmentation continue des prix de l'immobilier incitent de nombreuses personnes à acheter des biens immobiliers sans intention de les utiliser réellement. Ces personnes achètent des biens immobiliers et les laissent ensuite à l’abandon, sans les utiliser, en attendant que les prix augmentent, ce qui aggrave encore davantage le déséquilibre entre l’offre et la demande.
En outre, un autre facteur moins mentionné mais ayant un impact tout aussi important est celui des coûts financiers. Bien que les taux d’intérêt aient diminué, les acheteurs de maisons doivent toujours payer des taux d’intérêt flottants après des incitations d’environ 10 % ou plus. Cela crée également une pression financière non négligeable.
Les coûts financiers, ainsi que les coûts d’investissement et les coûts fonciers, augmentent continuellement, affectant le processus de développement de projets des entreprises immobilières et augmentant directement les prix des logements.
À long terme, VARS estime qu'en plus de continuer à rechercher et à appliquer des politiques préférentielles en matière de terrains, de taxes et de prêts pour les projets de logements sociaux et de logements commerciaux abordables. L’État doit continuer à promouvoir l’amélioration des infrastructures de connexion et à étendre le développement urbain selon le modèle TOD – un modèle de développement urbain axé sur les transports publics. Il s’agit d’une tendance inévitable pour résoudre le problème du logement des Vietnamiens vivant en milieu urbain.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm
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