La réglementation sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements à Ho Chi Minh-Ville qui vient d'entrer en vigueur est considérée par beaucoup comme un corridor juridique pour encadrer la gestion des immeubles d'appartements, aidant les résidents à avoir un environnement de vie plus sûr et plus sécurisé.
Un immeuble d'appartements à Thu Duc (HCMC) propose un modèle de location Airbnb - Illustration : Q. DINH
Non seulement cette nouvelle réglementation, mais la loi sur le logement de 2023 stipule également les interdictions et les activités autorisées et interdites dans les immeubles d'habitation, mais en réalité, l'application des réglementations légales n'a pas été approfondie.
Quelles règles faut-il respecter lors d'un séjour dans un appartement ?
Dans la nouvelle réglementation de Ho Chi Minh-Ville, le point notable est que la ville détermine les conditions d'exploitation des appartements pour les services d'hébergement touristique dans les immeubles d'appartements qui doivent satisfaire à des conditions obligatoires.
Autrement dit, l'appartement utilisé comme établissement d'hébergement touristique doit appartenir à un immeuble d'appartements à usage mixte. Les exploitants d'établissements d'hébergement touristique et d'appartements touristiques doivent satisfaire aux conditions et aux normes prescrites par la loi sur le tourisme et doivent se conformer aux dispositions de la loi sur les investissements conditionnels et les secteurs d'activité.
Hô Chi Minh-Ville stipule que les organisations et les particuliers fournissant des services d'hébergement touristique dans des immeubles d'appartements doivent s'enregistrer pour une résidence temporaire, informer les touristes de leur séjour et se conformer pleinement aux réglementations sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements.
En ce qui concerne la gestion des activités de location d'appartements, Ho Chi Minh-Ville stipule que la location d'appartements dans des immeubles d'appartements doit garantir le bon usage de l'appartement pour la résidence et ne doit absolument pas utiliser les appartements à d'autres fins que la résidence.
La location d'un appartement dans un immeuble nécessite un contrat signé entre le propriétaire de l'appartement et la personne souhaitant louer l'appartement.
Le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements et l'unité de gestion de l'exploitation de l'immeuble d'appartements doivent, sur la base du contrat de bail, exiger de la personne utilisant l'appartement loué qu'elle se conforme aux règles et règlements relatifs à la gestion et à l'utilisation de l'immeuble d'appartements afin d'assurer la sécurité et l'ordre de l'immeuble d'appartements.
En outre, la Ville définit clairement l’autorité et la responsabilité des différents niveaux de gouvernement, des conseils de gestion et des conseils d’administration dans la gestion et l’utilisation des immeubles d’habitation.
Ho Chi Minh-Ville stipule que seuls les projets d'appartements touristiques peuvent être exploités pour des locations à court terme, les appartements résidentiels ne peuvent pas être utilisés pour ce type d'activité - Illustration : Q. DINH
On ne peut pas comparer les appartements aux condotels
La location d'appartements à la journée ou à l'heure pour se loger via des plateformes en ligne telles que AirBnB, Agoda, Booking... est actuellement populaire à Ho Chi Minh-Ville et dans les villes touristiques telles que Hanoi, Ha Long, Hai Phong, Nha Trang.
L'activité de location d'appartements pour des séjours de courte durée donne également lieu à de nombreux conflits entre la communauté des résidents vivant dans les immeubles d'habitation et les locataires.
Par exemple, les locations d'appartements à court terme dans de nombreux immeubles se heurtent à l'opposition des résidents et des conseils d'administration lorsque les appartements « interdisent » aux touristes de séjourner.
La direction des immeubles a même établi une liste d'appartements destinés à la location à court terme, exigeant des propriétaires qu'ils ne les louent pas à court terme et installant des points de contrôle aux entrées pour empêcher les touristes d'entrer.
Les représentants des exploitants d'immeubles d'appartements à Ho Chi Minh-Ville ont déclaré que la clé de ces réactions était que le conseil d'administration et les résidents ont demandé au conseil d'administration de bloquer ce service en raison des inquiétudes concernant le grand nombre de personnes qui vont et viennent, ce qui pourrait potentiellement causer des problèmes de sécurité ainsi que l'usure des biens communs et des services communs des résidents.
Pendant ce temps, la loi sur le logement de 2023, bien qu'elle n'interdise pas la location d'appartements à des fins résidentielles, manque de réglementations claires entre les locations à long terme avec enregistrement de résidence temporaire et les locations à court terme à la journée ou à l'heure.
De nombreux experts affirment qu'il s'agit d'une lacune juridique en matière de logement, qui conduit à des conflits et des disputes constants dans de nombreux immeubles d'habitation ces derniers temps.
La location d'appartements pour des séjours de courte durée, à la journée ou à l'heure, a transformé les appartements en condotels nichés au milieu de la communauté résidentielle. Il s’agit d’une lacune qu’il faut surmonter pour garantir une vie confortable et sûre aux résidents des immeubles d’appartements d’aujourd’hui.
S'adressant à Tuoi Tre, M. Nguyen Duc Lap, directeur de l'Institut de recherche et de formation immobilière, a affirmé le principe selon lequel les appartements résidentiels sont uniquement destinés à des fins résidentielles.
La loi n'interdit pas la location d'appartements pour des séjours de courte durée, mais il est nécessaire de stipuler que les propriétaires d'appartements qui souhaitent louer doivent enregistrer leur entreprise en tant que ménages ou entreprises individuelles. C'est sur cette base que les agences de gestion de l'État les incluent dans le secteur de l'hébergement, assurent la gestion des résidences et collectent les impôts.
Dans le cas des entreprises de location d'appartements via des plateformes de réservation en ligne, M. Lap a déclaré que les entreprises qui gèrent des plateformes de réservation en ligne doivent payer des impôts au nom des propriétaires des appartements, tandis que les propriétaires d'appartements doivent payer l'impôt sur le revenu des personnes physiques, garantissant ainsi l'équité avec les autres entreprises.
Selon M. Lap, les locataires à court terme sont généralement des touristes, souffrent du décalage horaire et doivent voyager plus que les résidents, ce qui fait du bruit et affecte la vie de la communauté. Les services de sécurité et de gestion des immeubles doivent donc souvent s'exprimer.
De plus, lorsqu'il y a des appartements dans l'immeuble destinés à un hébergement de courte durée, la régie de l'immeuble doit prévoir des agents de sécurité supplémentaires pour assurer la sécurité, car les invités vont et viennent en permanence, ce qui entraîne des services et des coûts supplémentaires. Le propriétaire de l'appartement doit donc négocier avec la régie pour gérer les coûts qui en découlent. Cela garantit l’équité entre les propriétaires d’appartements qui louent leurs appartements et réalisent des bénéfices, et les résidents vivant dans l’immeuble.
Partageant ce point de vue, M. Nguyen Chi Thanh, vice-président permanent de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que les appartements utilisés à des fins de location comme les hôtels ont également des problèmes car le conseil de gestion de l'immeuble a du mal à gérer les entrées et les sorties des personnes.
Les conseils de gestion des immeubles d'habitation souhaitent maintenir la sécurité et la sûreté de la communauté des résidents et éliminer ceux qui profitent de la location d'appartements pour provoquer le désordre et l'insécurité et commettre des actes illégaux.
M. Thanh a déclaré qu'en réalité, lors de la location d'une chambre d'hôtel, le locataire doit présenter sa carte d'identité, donc la location d'un appartement pour des séjours de courte durée doit également se conformer à cette réglementation. Cependant, la direction de l'immeuble ne dispose pas de personnel de réception professionnel comme dans un hôtel, il est donc difficile de contrôler les entrées et les sorties des personnes.
« Pour les immeubles d'appartements avec des appartements à louer, le conseil de gestion de l'immeuble doit ajouter des réglementations sur les appartements éligibles ou non à la location aux règlements de gestion de l'immeuble d'appartements. À partir de là, il est possible de déterminer quels appartements sont éligibles à la location et lesquels ne le sont pas », a déclaré M. Thanh.
Selon M. Thanh, en principe, les propriétaires d'appartements doivent suivre la majorité et non faire ce qu'ils veulent. Vivre dans un immeuble signifie devoir suivre des règles communes, utiliser des ascenseurs communs, des couloirs communs et des services communs.
Les propriétaires qui souhaitent transformer leurs appartements en « hôtels » doivent être responsables de déclarer leur résidence temporaire à la police du quartier, de signaler les locataires au conseil d'administration et de signer des contrats avec ces derniers. Les plateformes de réservation en ligne se chargent uniquement de trouver des locataires, tandis que les propriétaires sont responsables des locataires.
Certains experts immobiliers pensent également que louer des appartements via AirBnB revient presque à gérer une entreprise hôtelière, personne ne sait combien de temps le locataire reste, et même le propriétaire de l'appartement ne traite avec le locataire qu'en ligne et ne se connaît pas en personne.
Il est donc nécessaire d'ajouter une réglementation selon laquelle les propriétaires d'appartements doivent s'enregistrer auprès de l'agence de gestion de l'État avant de faire des affaires, car les services d'hébergement et d'hôtellerie sont des secteurs d'activité conditionnels.
Des clients attendent qu'une voiture vienne les chercher après leur retour d'un appartement de la rue Ben Van Don, quartier 9, arrondissement 4, Hô-Chi-Minh-Ville, l'après-midi du 4 mars - Photo : TTD
Il faut modifier la loi pour la rendre plus claire
Selon M. Nguyen Chi Thanh, les lois actuelles sur le logement interdisent la location d'appartements à des fins de bureaux, mais n'interdisent pas la location à des fins résidentielles.
En réalité, il existe deux cas de locations d'appartements à long terme avec enregistrement de résidence temporaire de base qui ne causent pas de conflits, mais les locations à court terme à la journée ou à l'heure causent de nombreux problèmes, affectent l'espace commun et sont très difficiles à contrôler.
« Nous confondons la location d’appartement à long terme avec la location à court terme, à la journée ou à l’heure.
« De nombreuses personnes choisissent de louer des appartements à court terme via AirBnB parce qu'elles ne veulent pas être contrôlées par qui que ce soit, il est donc nécessaire d'ajouter des réglementations sur cette question pour éviter d'être exploitées par de mauvaises personnes, affectant la vie des résidents », a déclaré M. Thanh.
Selon l'avocat Truong Thanh Duc, directeur du cabinet d'avocats ANVI, deux problèmes se posent dans le secteur de la location d'appartements : le premier est lié aux réglementations juridiques, le second est l'autogestion.
M. Duc a déclaré qu'aucun résident ne remettrait en question le fait que le propriétaire de l'appartement laisse son père, sa mère ou ses enfants rester à long terme.
Les problèmes survenus dans le passé sont à 99 % liés à des contrats civils tels que la location de maisons, comme la location via des plateformes de réservation transfrontalières telles que AirBnB, Agoda, Booking.
Il convient de noter que les locations d'appartements à court terme, à la journée ou à l'heure, ne sont pas destinées à un usage résidentiel normal. Il s’agit essentiellement d’une activité d’hôtellerie et d’hébergement.
Il est donc nécessaire de modifier la loi dans le sens d'une réglementation plus détaillée, car si nous examinons les immeubles d'habitation qui ont des entreprises de location d'appartements, la plupart des gens s'y opposeront certainement.
Même dans les hôtels, la réception n'autorise généralement pas les étrangers à entrer dans la chambre. Si vous souhaitez effectuer un achat, vous devez rester dans le hall car ils doivent gérer la sécurité et l'ordre avec les clients qui entrent et sortent.
Selon M. Duc, pour le facteur d'autogestion, les loyers des appartements doivent être le double ou le triple de ce que paient les résidents vivant dans l'immeuble. Si l'immeuble a un propriétaire d'appartement qui souhaite faire de la location, la communauté des résidents doit le présenter au conseil de l'immeuble pour un vote.
Si la communauté n'est pas d'accord, le propriétaire de l'appartement ne sera pas autorisé à louer. Dans le cas où la communauté accepte d'autoriser l'activité commerciale, le propriétaire de l'appartement doit remplir les conditions suivantes : payer des frais supplémentaires, s'inscrire pour un séjour temporaire et signer un contrat de location d'appartement.
Il faut des lois pour rendre les « barrières techniques » plus faciles à mettre en œuvre
De nombreux experts s'accordent à dire que le conseil de gestion de l'immeuble ne sera pas autorisé à empêcher les locataires de rester dans les lieux si les règles et règlements de gestion de l'immeuble ne l'interdisent pas.
Si le règlement de gestion d'un immeuble d'habitation interdit la location d'appartements, la régie doit s'y conformer, même si cela peut facilement conduire à des conflits avec les ménages qui souhaitent louer. Il est donc nécessaire, à long terme, de compléter la loi sur le logement par une réglementation claire et distincte afin d’éviter les conflits.
Actuellement, la loi sur le logement n'interdit pas la location d'appartements, mais les régies d'immeubles peuvent ériger des « barrières techniques » telles que l'obligation pour les locataires de présenter leur carte d'identité, de s'inscrire pour un séjour temporaire, de signer un contrat de location, de respecter les réglementations sur les heures d'entrée et de sortie et de nettoyer l'immeuble.
L'avocat Truong Thanh Duc a ajouté que le conseil d'administration représente la communauté des résidents et opère conformément aux réglementations de gestion des immeubles d'appartements. Vouloir accroître l’autorité du conseil d’administration ne peut pas passer outre la loi. Ils ne peuvent que propager et mobiliser les habitants pour qu’ils comprennent et respectent les réglementations légales.
Les activités commerciales dans les appartements doivent également respecter la loi.
En particulier, la Ville d'Ho Chi Minh stipule également clairement les conditions relatives aux services et aux activités commerciales dans les immeubles d'appartements dans les cas où les immeubles d'appartements ont des usages mixtes, y compris des zones fonctionnelles pour les bureaux, les services et les activités commerciales.
Les secteurs d'activité qui ne relèvent pas des cas prévus par la loi sur le logement de 2023 et qui doivent se conformer aux réglementations légales sur les investissements conditionnels et les secteurs d'activité.
Maison de commerce à louer au rez-de-chaussée d'un immeuble d'appartements à Thu Duc City (HCMC) - Photo : Q. DINH
Il existe un couloir juridique pour traiter les violations de longue date.
En parlant avec Tuoi Tre, M. Nguyen Minh Tao (résidant dans le quartier Phuoc Long B, ville de Thu Duc, ville de Ho Chi Minh) espère que les nouveaux corridors juridiques combinés à la détermination des agences de gestion locales aideront les gens à avoir un meilleur environnement de vie.
Selon M. Tao, dans l'immeuble où il vit, une famille a transformé son appartement en ferme à chats, élevant des dizaines de chats très odorants.
Au début, les habitants pensaient que cette famille gardait des chats pour leur tenir compagnie, ils ont donc sympathisé et lui ont prodigué des conseils avisés. Cependant, lorsqu'ils ont découvert qu'il s'agissait d'un lieu d'élevage de chats pour les reproduire et les vendre en ligne, les ménages environnants ont suggéré d'arrêter cette activité. Avec les nouvelles réglementations de la loi sur le logement et les réglementations de la ville, a déclaré M. Tao, cette entreprise a affecté l'air et l'environnement de vie collectif des résidents, de sorte que le conseil d'administration et les autorités locales peuvent la gérer entièrement conformément à la réglementation.
M. Tran Tuan Hoan, chef du conseil d'administration d'un immeuble d'appartements de la ville de Thu Duc, a déclaré que bien que la réglementation stipule que les appartements sont uniquement destinés à un usage résidentiel et que les résidents ne sont pas autorisés à faire des affaires dans l'immeuble d'appartements, certains résidents contournent encore la loi en ouvrant des épiceries, des salons de manucure, des lieux de vente en ligne en direct, des entrepôts ou des lieux de tutorat pour les étudiants, même s'ils ferment les portes et tirent les rideaux.
M. Hoan estime donc que ces réglementations spécifiques aideront les conseils d'administration et de gestion à être plus agressifs dans la gestion des activités non résidentielles qui affectent les résidents et la sécurité de l'immeuble.
« Pour les activités qui n'affectent pas la sécurité, l'ordre et la vie des résidents environnants, et pour lesquelles les résidents ne réagissent pas ou ne déposent pas de plainte, le conseil d'administration les examinera. Cependant, pour les activités qui relèvent des actes interdits, les conseils d'administration de tous les immeubles d'habitation doivent absolument prendre des mesures énergiques », a déclaré M. Hoan.
L'avocat Tran Minh Cuong - Barreau de Ho Chi Minh-Ville - a déclaré que la loi sur le logement stipule les actes interdits dans l'utilisation des immeubles d'appartements, les règlements de Ho Chi Minh-Ville précisent plus clairement les actes autorisés et non autorisés dans la gestion et l'utilisation des immeubles d'appartements ainsi que stipulent clairement les responsabilités de chaque agence.
Il s’agira donc d’un couloir juridique clair permettant aux agences de gestion de gérer et de sanctionner les violations, aidant ainsi les gens à vivre dans des appartements plus sûrs et plus sécurisés.
Source : https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
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