Les entreprises immobilières utilisent l'argent pour payer leurs dettes

De nombreuses entreprises immobilières vendent des actifs, utilisent des prêts bancaires ou proposent des actions pour avoir de l’argent pour payer leurs dettes et construire des projets.

Vendre des actifs pour étancher la soif de capitaux

Jusqu'à présent, le groupe Novaland a pratiquement achevé la restructuration de ses prêts et de ses dettes obligataires, mais dans le rapport d'audit 2023, PwC Vietnam a toujours noté l'hypothèse de continuité d'exploitation de Novaland.

Selon l'auditeur indépendant, l'impact combiné des pénuries de trésorerie, de l'échéance des obligations de la dette à court terme et des restrictions sur la capacité de lever des capitaux sur le marché financier a accru la pression de liquidité à court terme sur Novaland. En outre, à la date du bilan consolidé, Novaland a violé certains engagements au titre de ses contrats de prêt et d’obligation.

À ce propos, Novaland a déclaré que la société a reçu l'engagement des banques commerciales de continuer à fournir un soutien financier pour mettre en œuvre la construction de projets afin d'assurer l'avancement de la remise des maisons à chaque phase aux acheteurs. Plus précisément, les banques continueront à débourser des limites de crédit supplémentaires de 15 816 milliards de VND dans les temps à venir.

Novaland prévoit notamment de vendre des actifs pour environ 2 870 milliards de VND afin de rembourser les dettes dues dans le délai spécifié dans le contrat. Dans le même temps, la société a également reçu une lettre d'intérêt de la part d'investisseurs concernant la vente d'actifs d'une valeur attendue de 8 917 milliards de VND. La société a déclaré qu'elle finaliserait la vente de l'actif dans les 12 prochains mois.

De nombreuses entreprises ont fait des efforts pour annuler progressivement ou complètement leur dette obligataire afin d’assainir leurs bilans avant de pouvoir accéder au crédit bancaire.

De même, LDG Investment Joint Stock Company met également en œuvre des plans de coopération au développement, de transfert de projets et de vente d'actions pour rembourser les obligations, les dettes bancaires et autres.

Plus précisément, LDG transférera le projet de zone touristique de Bai But - Son Tra investi par Hai Duy Joint Stock Company (une filiale de LDG). Le projet porte le nom commercial LDG Grand Central, avec une superficie de 29 hectares et un investissement total de plus de 4 600 milliards de VND.

Dans le même temps, LDG souhaite également transférer le lot C1 du projet de complexe d'appartements dans le quartier de Binh An, ville. Di An, province de Binh Duong et autres actifs et projets.

Un autre cas typique est celui de la société Phat Dat. M. Nguyen Van Dat, président du conseil d'administration de Phat Dat Company, a estimé que les chocs inattendus du marché au cours des deux dernières années ont considérablement ralenti le taux de croissance de Phat Dat. Même les plans à long terme soigneusement élaborés doivent changer. De nombreux indicateurs de croissance doivent être ajustés…

Dans ce contexte, Phat Dat a mis en œuvre une stratégie drastique de restructuration de son portefeuille d’investissement et financier. Y compris en acceptant le sacrifice d'intérêts à court terme comme la vente de certains actifs, le transfert d'actions dans certaines filiales... pour se concentrer sur des questions plus urgentes.

Plus précisément, en 2022-2023, Phat Dat Company vendra deux filiales, Saigon - KL Real Estate Company (investisseur du projet Astral City Binh Duong) et Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

En conséquence, Phat Dat a soulagé la pression financière, en remboursant notamment avec succès toutes les obligations à temps et avant la fin de 2023, devenant ainsi une entreprise immobilière rare sans dette obligataire dans le contexte d'opérations extrêmement sombres de l'ensemble du secteur.

La pression sur les capitaux va progressivement s’atténuer.

Dans un récent rapport de mise à jour sur le secteur de l'immobilier résidentiel, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) a évalué que la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières reste faible, même lorsque les flux de trésorerie s'améliorent en raison d'un effet de levier élevé et d'échéances de dette importantes en 2024. Le ratio dette/EBITDA (mesurant la capacité de l'entreprise à rembourser sa dette) est de 8,7 fois en 2023, contre 7 fois en 2022 en raison d'une croissance de la dette supérieure à la croissance des bénéfices. Le ratio de la dette à court terme par rapport à la dette totale atteindra 45 % en 2023, soit le niveau le plus élevé des cinq dernières années.

En outre, environ 130 000 milliards de VND d'obligations immobilières arriveront à échéance en 2024, soit le niveau le plus élevé des cinq dernières années, ce qui présente des risques de recapitalisation pour les investisseurs. Les investisseurs dont les projets sont confrontés à des problèmes juridiques ou qui mènent à bien des projets spéculatifs peuvent être confrontés à des risques de retard de paiement du principal et des intérêts sur les obligations et à un faible flux de trésorerie. Ce sont donc ces entreprises qui ont le plus besoin de recapitalisation.

En effet, malgré les difficultés rencontrées, notamment en termes de capital, de nombreuses entreprises ont fait des efforts pour éliminer progressivement ou complètement la dette obligataire en cours, dans le but d'assainir leurs bilans avant de pouvoir accéder au crédit bancaire et lever des capitaux en bourse.

Par exemple, après une restructuration pour s'adapter aux fluctuations du marché, Phat Dat se concentre désormais uniquement sur le secteur de l'immobilier résidentiel, avec 6 projets majeurs à lancer sur le marché, avec un chiffre d'affaires total estimé de ces projets à environ 40 000 milliards de VND.

Pour disposer d'un capital d'exploitation, la Société prévoit d'offrir plus de 134,3 millions d'actions aux actionnaires existants au prix de 10 000 VND/action, le ratio d'émission est de 5,5:1 et sous forme d'exercice de droits. En cas de succès, Phat Dat pourrait gagner plus de 1 340 milliards de VND. Tous les bénéfices seront utilisés pour mettre en œuvre les projets immobiliers de la Société et de ses filiales.

De même, DIC Corp prévoit quatre émissions de 410 millions d’actions pour lever près de 6 500 milliards de VND. L'entreprise utilisera les fonds collectés pour compléter le capital d'investissement pour les phases II et III du projet du complexe Cap Saint Jacques au 169 - Thuy Van, (Ba Ria - province de Vung Tau) ; Projet de zone résidentielle commerciale de Vi Thanh (province de Hau Giang) ; Projet de nouvelle zone urbaine de Nam Vinh Yen (province de Vinh Phuc) ; Projet de zone résidentielle de Lam Ha Centre Point dans le quartier de Lam Ha (ville de Phu Ly, province de Ha Nam).

Selon VIS Rating, les risques de refinancement diminueront dans les temps à venir, grâce à un meilleur accès au crédit bancaire et aux marchés des capitaux. En conséquence, le stress de liquidité auquel les investisseurs sont confrontés à partir du quatrième trimestre 2022 s’est atténué. Le crédit bancaire destiné aux entreprises immobilières a augmenté de manière significative, de 28 % en 2023, et continuera d’augmenter en 2024 pour soutenir les besoins en capital et en liquidités des investisseurs.

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