On ne peut pas arrêter immédiatement « d’acheter et de vendre des biens immobiliers à deux prix »

La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) a répondu par écrit au communiqué officiel n° 2298/UBKT15 du Comité économique de l'Assemblée nationale concernant la demande de commentaires sur le projet de loi foncière (ci-après dénommé le projet). Dans lequel, VCCI a commenté les principes, les bases et les méthodes d'évaluation foncière (article 159 du projet de loi foncière).

Tout d’abord, saisissez les informations permettant de déterminer les prix des terrains selon les méthodes d’évaluation foncière.

Le point a, b, clause 3, article 159 du projet stipule les informations d'entrée pour déterminer les prix des terrains selon les méthodes d'évaluation foncière, notamment : les prix des terrains enregistrés dans les contrats de transfert de droits d'utilisation des terrains notariés et certifiés ; Le prix du terrain obtenu lors de la vente aux enchères des droits d'utilisation du sol, sans être affecté par des facteurs provoquant des augmentations ou des baisses soudaines des prix, des transactions impliquant des relations de sang ou d'autres incitations enregistrées dans la base de données foncière nationale ; Dans les cas où il n’existe pas d’informations sur les prix des terrains dans la base de données foncière nationale, ces informations sont collectées par le biais d’enquêtes et d’enquêtes.

Le VCCI estime que la réglementation ci-dessus, appliquée immédiatement après l’entrée en vigueur de la loi, sera difficile à mettre en œuvre. VCCI a expliqué que « le prix du terrain enregistré dans le contrat de transfert des droits d'utilisation du sol notarié et certifié » ne serait pas cohérent avec la réalité, car actuellement les transactions immobilières ont encore deux prix et changer cette situation nécessite un certain temps.

En revanche, il est difficile de déterminer dans quelle mesure « les prix sont affectés par des facteurs provoquant des hausses soudaines » alors que les enchères sont menées par l'État et doivent toujours garantir les principes du marché.

La réglementation rigide selon laquelle « dans les cas où il n’existe pas d’informations sur les prix des terrains dans la base de données foncière nationale, ces informations doivent être collectées par le biais d’une enquête et d’un sondage » peut entraîner des difficultés d’application pratique. Car, si au cours du processus d'évaluation foncière, la personne effectuant l'évaluation constate qu'il existe un « prix foncier dans la base de données foncière nationale » mais qu'il n'est pas proche du marché, alors, selon ce règlement, il est impossible de « collecter des informations sur le prix foncier par le biais d'une enquête et d'un sondage ».

« En bref, la réglementation rigide selon laquelle seules les bases de données foncières ou les prix contractuels et les prix d'enchères peuvent être utilisés réduira la flexibilité des méthodes spécifiques d'évaluation foncière et garantira les principes du marché », a commenté le VCCI.

Le VCCI propose d'envisager de modifier le règlement ci-dessus dans le sens suivant : dans les cas où il n'y a pas d'informations sur le prix du terrain dans la base de données foncière nationale ou lorsque la personne effectuant l'évaluation foncière (évaluateur, membre du Conseil d'évaluation foncière) constate que le prix dans la base de données foncière nationale ne garantit pas les principes du marché, elle a le droit de recueillir des informations sur le prix du terrain par le biais d'une enquête et d'une étude.

Deuxièmement, appliquer les méthodes d’évaluation foncière.

Le point c de l'article 159 stipule : « La méthode du surplus est appliquée pour déterminer le prix des terrains et des superficies non agricoles qui n'ont pas été investis dans des infrastructures techniques ou n'ont pas été investis dans des travaux de construction selon une planification détaillée de la construction, sauf dans le cas prévu au point d de la présente clause ».

Ainsi, par rapport à la réglementation actuelle, les cas appliquant la méthode de l'excédent sont considérablement réduits. Il faut reconsidérer cela.

Parce que la méthode du surplus est une méthode de détermination des prix des terrains en fonction de l’usage prévu et du potentiel de développement futur. Cette méthode peut être appliquée pour valoriser des terrains qui n'ont pas été investis dans des infrastructures techniques, qui n'ont pas été investis dans des travaux de construction ou qui ont été investis dans des travaux de construction mais ces travaux peuvent être démolis pour construire de nouveaux ouvrages avec l'utilisation la meilleure et la plus efficace. La restriction du champ d’application de la méthode de l’excédent peut rendre difficile la détermination des méthodes d’évaluation foncière appropriées pour une parcelle de terrain présentant un potentiel de développement.

Le VCCI a proposé d'envisager de réglementer les conditions d'application de la méthode de l'excédent telles qu'elles sont actuellement réglementées, c'est-à-dire que « la méthode de l'excédent est appliquée pour évaluer les parcelles de terrain ayant un potentiel de développement en raison de changements d'urbanisme ou de changements d'affectation du sol lorsque le total des revenus de développement supposés et le total des coûts estimés sont déterminés ».

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