En attendant un coup de pouce pour le marché immobilier

Trois projets de loi : foncier (amendé), immobilier (amendé) et logement (amendé) devraient être adoptés par la 15e Assemblée nationale (AN) lors de la 6e session en cours. De nombreuses opinions s'attendent à ce que cela constitue une force motrice importante pour « briser la glace » du marché immobilier dans les temps à venir.

Supprimer les barrières, créer des corridors légaux

Concernant le projet de loi foncière (amendé), l'avocat Bui Dinh Ung (Barreau de Hanoi) espère résoudre les situations de chevauchement et de conflit au sein des politiques et lois foncières et entre les politiques et lois foncières et d'autres lois connexes ; créant ainsi une force motrice importante dans le développement socio-économique.

L'avocat Ung a déclaré qu'en réalité, de nombreux litiges et procès découlent des prix des terrains, notamment de la détermination des prix des terrains qui ne garantit pas les droits de toutes les parties. L’un des objectifs de la modification de la loi foncière est de fixer le prix des terres à un niveau proche de celui du marché. C'est pourquoi le projet de loi propose des méthodes d'évaluation foncière incluant la comparaison, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. « Nous espérons que les réglementations sur la détermination du prix des terrains dans le projet de loi foncière révisé résoudront cette fois-ci les problèmes qui se posent dans la pratique », a déclaré l'avocat Ung.

Partageant le même point de vue, le délégué à l'Assemblée nationale Vu Tien Loc, président du Centre d'arbitrage international du Vietnam, a déclaré que l'un des nouveaux points importants du projet de loi foncière (amendé) est le changement des outils juridiques pour l'évaluation foncière. Auparavant, la tarification des terrains était basée sur le cadre des prix de l’État et était établie selon des principes administratifs. Le projet propose une nouvelle option consistant à ne pas réglementer les cadres de prix fonciers et à décider en fonction de listes de prix, garantissant ainsi le respect des principes du marché.

« En veillant à ce que la liste des prix des terrains soit déterminée à un niveau proche du prix du marché, nous veillerons à ce que les problèmes actuels de détermination des prix des terrains soient surmontés et que les intérêts de toutes les parties concernées soient harmonisés. C'est également une base très importante pour les transactions entre les particuliers et les entreprises sur la base du prix de référence de l'État conformément à la réglementation », a commenté M. Loc.

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Le marché immobilier devrait prospérer si les trois projets de loi : foncier (modifié), logement (modifié), immobilier (modifié) sont adoptés. Photo : TAN THANH

L'économiste Dr Can Van Luc a également déclaré que la loi constitue un obstacle important lorsque les réglementations sur le foncier, l'immobilier et la construction se chevauchent dans de nombreuses lois, décrets et documents d'orientation différents. Il s’agit d’un goulot d’étranglement qui a été identifié et qui devrait être résolu dans les trois lois modifiées mentionnées ci-dessus. M. Luc a déclaré qu’il est nécessaire de revoir et de modifier la réglementation afin d’assurer la cohérence entre les lois connexes; Résoudre les problèmes des méthodes d’évaluation foncière ; Moment du calcul des droits d'utilisation du sol, du loyer foncier.

Dr. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam (VARS), a également partagé le même point de vue lorsqu'il a déclaré que les projets de loi ci-dessus, en particulier la loi foncière (amendée), élimineront les chevauchements dans la gestion foncière, libérant ainsi des ressources, créant des conditions pour les investisseurs avec un cadre juridique clair et transparent, contribuant à stabiliser le marché immobilier. « Espérons que lorsque les nouvelles réglementations seront publiées, elles permettront de « relancer » les projets immobiliers qui rencontrent des difficultés, voire qui sont « gelés » en raison de problèmes juridiques », a déclaré M. Dinh.

Mécanisme révolutionnaire pour mobiliser un maximum de ressources

Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier, a déclaré que le projet de loi foncière (amendé) soumis par le gouvernement à l'Assemblée nationale a proposé un mécanisme révolutionnaire pour mobiliser un maximum de ressources pour les projets d'investissement. En particulier, une question importante liée à la mobilisation des ressources foncières ces derniers temps est le mécanisme de réception des transferts de droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements urbains et commerciaux.

Selon M. Dinh, dans les projets de loi précédents, tous suivaient le plan suivant : les investisseurs doivent avoir ou recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres pour les terrains résidentiels et les terrains non agricoles autres que les terrains résidentiels, avoir payé les frais d'utilisation des terres ou avoir payé un loyer foncier une fois, puis ils peuvent mettre en œuvre des projets de logements commerciaux. Cette option restreint les cas d'utilisation du sol pour les projets de logements commerciaux par rapport à la loi actuelle. Il s'agit de la loi n° 03/2022/QH15, qui stipule que les investisseurs doivent avoir le droit d'utiliser des terrains résidentiels et d'autres terrains, ce qui est considéré comme trop étroit, provoquant une congestion pour environ 300 projets de logements à l'échelle nationale (les investisseurs ont « collecté des terrains » mais ne peuvent pas les mettre en œuvre car il n'y a pas de terrain résidentiel).

Dans le rapport n° 598/BC-CP du 23 octobre envoyé à l'Assemblée nationale sur certains contenus du projet de loi foncière (amendé), le Gouvernement a proposé de réviser le projet dans une direction révolutionnaire : supprimer complètement les exigences sur le type de terrain que les investisseurs doivent posséder ou recevoir un transfert pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.

Plus précisément, le gouvernement propose de supprimer la disposition de la clause 4 de l’article 123 ; Clause 1, clause 6, article 128 du projet (auparavant, il était stipulé que l'usage du sol ne pouvait être modifié pour réaliser des projets de logements commerciaux que dans les cas où il y avait ou était en train de recevoir un transfert de terrains résidentiels et de terrains non agricoles autres que des terrains résidentiels pour lesquels des frais d'utilisation du sol ou un loyer foncier avaient été payés en une seule fois).

Selon M. Dinh, le rapport du gouvernement indique également que les cas d'accords de transfert de droits d'utilisation des terres pour le développement urbain se produisent principalement dans les zones nouvellement développées qui ne disposent souvent pas de terrains résidentiels, alors que la politique de l'État est de promouvoir l'urbanisation et l'embellissement urbain.

« Je suis d'accord avec cet amendement car l'avantage immédiat est qu'il peut aider à débloquer environ 300 projets de logements dans tout le pays, et l'avantage à long terme est d'aider à promouvoir le mécanisme d'accord égalitaire entre les entreprises et les particuliers dans la conversion volontaire des terres, évitant l'acquisition forcée de terres. La question importante est que lorsque les investisseurs sont autorisés à changer d'usage des terres, l'évaluation foncière doit garantir la conformité avec le marché afin que les entreprises puissent pleinement remplir leurs obligations financières et réguler harmonieusement les différences de loyer foncier », a déclaré l'expert Dinh.

Le député de l'Assemblée nationale Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) a estimé que le projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) a reçu, expliqué et révisé de nombreux contenus et a également institutionnalisé de manière assez complète les principales politiques du Parti et de l'État.

Plus précisément, il s’agit de perfectionner le mécanisme et les politiques de développement et de gestion rigoureuse du marché immobilier et du marché des droits d’utilisation du sol, de restructurer le marché immobilier sur la base de la mise en œuvre de l’aménagement du territoire et des plans d’utilisation du sol ; Les programmes et plans de développement du logement assurent un développement durable du marché immobilier et permettent de surmonter la spéculation foncière.

Avocat NGUYEN TAN PHONG , membre permanent de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam :

M. NGUYEN TAN PHONG

L’application de la loi doit être étroitement surveillée.

Si elles sont adoptées, les trois lois : Logement (modifiée), Foncier (modifiée), Affaires immobilières (modifiées) résoudront les conflits et les insuffisances dans les affaires, la gestion et l'utilisation de l'immobilier.

En particulier, la loi foncière (modifiée) et la loi sur le logement (modifiée) créeront une base juridique importante pour promouvoir le développement du logement et soutenir l’amélioration du logement pour les personnes. C’est également un facteur important pour promouvoir le développement socio-économique.

Avec la loi sur les affaires immobilières, si elle est adoptée, elle permettra de surmonter la situation d’investissement immobilier spontané, qui provoque un déséquilibre et une inadéquation entre l’offre et la demande de logements comme ces dernières années ; assurer que le marché immobilier se développe de manière stable, saine et efficace.

Cependant, je pense que les agences d’État, les organisations sociales et les parties concernées doivent coordonner, surveiller et inspecter étroitement la mise en œuvre de ces lois. En outre, il est nécessaire de disposer de politiques et de mécanismes de soutien appropriés pour faire face aux difficultés causées par l’impact négatif de l’épidémie de COVID-19 sur le marché immobilier.

TRAN KHANH QUANG, Directeur général de la société immobilière Viet An Hoa :

Le marché attend un signal positif

Si les trois lois : Logement (modifiée), Foncier (modifiée), Immobilier d'entreprise (modifiée) sont adoptées, ce sera une information très positive pour le marché immobilier. Parce que les questions restantes seront réglées, facilitant les mécanismes et les transactions liées aux activités commerciales foncières et immobilières ; notamment en créant des conditions de logement pour les personnes. Par ailleurs, le marché immobilier est bien maîtrisé et se développe de manière plus saine et durable. Plus important encore, le mécanisme de demande-octroi pour les entreprises et les particuliers sera éliminé.

On peut dire que lorsque ces trois lois seront adoptées, elles résoudront progressivement 60 à 70 % des vieilles difficultés qui ont longtemps tourmenté le marché immobilier. En règle générale, il s’agit d’éliminer les difficultés rencontrées par les projets encore en construction en raison de procédures, du calcul des frais d’utilisation du sol ou d’activités liées à l’octroi de licences de projet aux investisseurs.

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