Avantages d’attirer les investissements
Selon les données de l'Office général des statistiques, au 20 mai 2023, 962 nouveaux projets d'investissement direct étranger (IDE) ont été agréés, avec un capital enregistré atteignant 5,26 milliards USD, soit une augmentation de 66,4 % par rapport à la même période de l'année dernière en termes de nombre de projets et de 27,8 % en termes de capital enregistré. Avec la relation extrêmement étroite entre l’immobilier des parcs industriels (PI) et les IDE, le montant des capitaux qui afflue au Vietnam montre que le potentiel de développement de ce type est encore très grand.
En outre, de nombreux parcs industriels au Vietnam attirent toujours l’attention de nombreuses entreprises étrangères en raison de la tendance à déplacer les usines de production hors de Chine pour disperser les risques. Avec sa stabilité politique et sa situation géographique privilégiée, le Vietnam est une destination attractive pour de nombreuses grandes entreprises dans le monde.
Un rapport de l'Agence d'investissement étranger - Ministère de la Planification et de l'Investissement montre également qu'au cours des 5 premiers mois de 2023, le total des capitaux d'investissement étrangers enregistrés au Vietnam a atteint plus de 5,26 milliards USD, soit une augmentation de 27,8% par rapport à la même période en 2022. Il y a 82 pays et territoires qui investissent au Vietnam. Singapour est en tête avec un capital d'investissement total de plus de 2,53 milliards USD, représentant plus de 23,3% du capital d'investissement total au Vietnam, suivi du Japon, de la Chine et de Taiwan, de Hong Kong (Chine), de la Corée du Sud... en se concentrant sur les provinces et les villes présentant de nombreux avantages pour attirer les investissements.
Le Vietnam attire toujours de nombreuses grandes entreprises grâce à ses avantages inhérents.
La force du Vietnam réside également dans des prix de location attractifs par rapport à de nombreux pays de la région. Selon certains rapports, les prix de location des parcs industriels au Vietnam sont actuellement de 30 à 36 % inférieurs à ceux de l'Indonésie, de la Malaisie, de la Thaïlande et comparables à ceux des Philippines. En ce qui concerne les taux de change, les fluctuations du dollar américain/VND ne sont pas importantes par rapport à celles d'autres pays, ce qui aide les investisseurs à minimiser les pertes lorsqu'ils décident d'investir.
Ce type de projet intéresse également le gouvernement et est déployé pour développer les infrastructures de transport, aider à résoudre les problèmes en suspens en matière de logistique, soutenir directement le secteur de l'immobilier des parcs industriels. Les coûts logistiques au Vietnam représentent environ 16,8 % de la valeur des marchandises, alors que ce niveau de coût dans le monde n'est que d'environ 10,6 %.
Avec le développement croissant des infrastructures de transport, des projets tels que le Ring Road 3 à Ho Chi Minh-Ville, le Ring Road 4 à Hanoi et surtout l'autoroute Nord-Sud sont en cours de promotion, ce qui contribuera à accroître la compétitivité du parc industriel du Vietnam, dans le but d'un développement à long terme.
Le développement des infrastructures de transport est encouragé pour soutenir grandement le développement de l'immobilier dans les parcs industriels.
Commentant les perspectives d'investissement au Vietnam, M. Morgan Ulaganathan, directeur des services immobiliers et du tourisme - conseil hôtelier, Colliers Vietnam, membre du conseil exécutif de la Chambre de commerce Singapour-Vietnam, a déclaré que le Vietnam occupe une position stratégique pour devenir un centre logistique grâce à son potentiel pour aider les entreprises à économiser considérablement sur les coûts de transport. La productivité du travail au Vietnam est relativement compétitive par rapport aux autres pays de la région. En outre, le Vietnam dispose également d’un système politique relativement stable, d’une bonne consommation intérieure et d’une ouverture économique.
Selon cet expert, les prix de location des terrains au Vietnam sont assez compétitifs par rapport aux autres marchés émergents, ce qui constitue un atout majeur pour l'immobilier industriel. Bien que certains développements récents tels que les impôts minimums mondiaux et la fragmentation géoéconomique auront certainement un impact sur les flux d’IDE vers les marchés émergents, y compris le Vietnam.
Il reste encore de nombreux défis à relever.
Dotés d'un grand potentiel et d'avantages, comme d'autres types de biens immobiliers, les biens immobiliers des parcs industriels sont confrontés à des problèmes d'approvisionnement en raison d'obstacles procéduraux juridiques.
Pour le marché du Sud, il n'y a pas eu de nouvelle offre de biens immobiliers de parcs industriels depuis les 6 derniers mois de 2022 suite à la forte augmentation de l'offre depuis le début de l'année. Ce marché sera confronté à des difficultés pour mettre en œuvre de nouveaux projets en 2023. Dans le Nord, en raison d'un développement plus tardif, le fonds foncier des parcs industriels du marché du Nord est encore abondant et à des prix raisonnables.
La raison de la pénurie d'approvisionnement a été soulignée dans un récent rapport de VNDirect, qui est due à la dispersion de la planification du développement des parcs industriels et est décidée par les localités. En particulier, le changement récent de dirigeants dans de nombreuses localités a également ralenti le processus d’approbation des projets. Cela entraîne des répercussions sur la lenteur du déblaiement des sites et sur un chevauchement des planifications. Bien que davantage de projets aient été approuvés récemment pour améliorer la situation, la pénurie d’approvisionnement durera au moins jusqu’à la fin de 2023.
Par ailleurs, un nouveau défi est également apparu pour le secteur de l’immobilier des parcs industriels : celui de « l’impôt minimum mondial ». Il s’agit de l’un des deux principaux piliers du programme de lutte contre l’érosion de la base d’imposition et le transfert de bénéfices (BEPS) lancé par l’Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) et approuvé par plus de 140 pays.
Ce type de société a encore de nombreux défis à relever dans le futur comme le coût de la main d'œuvre, l'approvisionnement ou la nouvelle question de « l'impôt minimum mondial ».
En conséquence, le taux d’imposition minimum mondial est de 15 %, appliqué aux sociétés multinationales dont le chiffre d’affaires total est égal ou supérieur à 750 millions d’euros (ou 800 millions de dollars américains) au cours de 2 des 4 années consécutives les plus récentes. L’OCDE estime qu’avec la mise en œuvre du deuxième pilier, les recettes fiscales mondiales totales des sociétés multinationales augmenteront de 220 milliards de dollars.
La politique d’impôt minimum mondial doit s’appliquer à compter du 1er janvier 2024. Selon les experts, le taux minimum mondial d’imposition des sociétés de 15 % suscitera de nombreuses inquiétudes quant à la tendance à la perturbation stratégique des lieux d’investissement, au mode de fonctionnement des multinationales, ainsi qu’aux stratégies d’attraction des IDE si la réponse est lente.
Actuellement, le Vietnam utilise les incitations fiscales comme levier financier pour attirer les investisseurs étrangers en appliquant des taxes de 10 %, 15 % et 17 % selon le domaine, l’industrie, l’échelle et le lieu de l’investissement. Dans certains cas particuliers, les taux d’imposition préférentiels peuvent être de 5 %, 7 % et 9 %. Toutefois, ces incitations ne seront plus efficaces lorsque la politique d’impôt minimum mondial sera appliquée, ce qui pourrait affecter en partie les perspectives du Vietnam d’attirer les IDE dans les années à venir.
De plus, l’avantage du Vietnam en matière de coûts de main d’œuvre bon marché a considérablement diminué. En 2013-2014, le salaire moyen d’un travailleur au Vietnam était de 162 USD/mois, soit 75 % de celui de l’Inde ; 69% par rapport à l'Indonésie et 44% par rapport à la Thaïlande. Pendant ce temps, en 2022, le salaire moyen d'un travailleur au Vietnam a augmenté à 277 USD/mois, soit 84 % de celui de l'Inde ; 74% par rapport à l'Indonésie et 72% par rapport à la Thaïlande. Le taux d'augmentation des salaires attendu au Vietnam en 2023 est de 5,9 %, en tête de l'Asie du Sud-Est, et seulement derrière l'Inde (8,7 %), tandis que la productivité des travailleurs vietnamiens n'a pas augmenté comme les entreprises l'attendaient.
Le pays compte actuellement environ 563 parcs industriels prévus dans 61/63 provinces et villes ; 397 parcs industriels ont été créés ; 292 parcs industriels sont entrés en service avec une superficie totale de terres naturelles d'environ 87,1 mille hectares et une superficie de terres industrielles d'environ 58,7 mille hectares. Il existe également 106 parcs industriels en construction avec une superficie de terrain industriel d'environ 23,8 mille hectares.
À la fin du premier trimestre 2023, le taux d'occupation des parcs industriels de niveau 1 à l'échelle nationale a continué d'augmenter, atteignant plus de 80 %, dont la région du Sud a atteint en moyenne 85 % (en tête du pays).
Dans les marchés clés du Nord et du Sud, les taux d'occupation des parcs industriels resteront supérieurs à 90 % en 2022. Certains parcs industriels de Hanoi, Ho Chi Minh-Ville, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang et Binh Duong sont presque entièrement remplis. Binh Duong a le taux d'occupation le plus élevé, atteignant plus de 95 %.
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