Événements marquants du marché immobilier vietnamien en 2024
Le tournant du secteur immobilier vietnamien est marqué par la présence de trois nouvelles lois sur l'immobilier. Par ailleurs, le marché a également connu des fluctuations sans précédent dans les segments des appartements et des terrains aux enchères...
L'Assemblée nationale adopte trois lois sur l'immobilier
L'adoption par l'Assemblée nationale de la loi foncière, de la loi sur le logement et de la loi sur les affaires immobilières a été l'événement immobilier le plus marquant de l'année écoulée. Il s’agit d’une prémisse importante pour que le marché évolue vers « l’ère de la croissance ».
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| Les trois nouvelles lois immobilières constitueront une base solide pour promouvoir le développement du marché immobilier. Photo : Assemblée nationale |
Avec un total de 420 dispositions à examiner, les agences ont dû travailler à pleine capacité pour pouvoir donner vie à ces lois importantes à partir du 1er août 2024, soit 5 mois plus tôt que prévu initialement.
En particulier, la présence de la loi foncière de 2024 devrait permettre de résoudre les goulots d’étranglement liés aux procédures d’attribution des terres, à l’évaluation foncière, au défrichement des sites, etc. Un cadre juridique solide servira de rampe de lancement pour aider les projets à accélérer la mise en œuvre, débloquant ainsi l’offre pour le marché.
Avec la loi sur le logement révisée, l'accent est mis sur la flexibilité des réglementations, créant des conditions pour promouvoir le secteur du logement social, contribuant à résoudre les problèmes de sécurité sociale. Concernant la Loi sur les Affaires Immobilières, les nouvelles réglementations constituent un coup dur pour le lotissement et la vente de terrains, limitant la spéculation et l'inflation des prix, assurant le développement sain du marché...
En général, la présence des trois lois immobilières modifiées constitue non seulement une étape importante dans le perfectionnement du système juridique, mais ouvre également de nombreuses nouvelles opportunités pour le marché immobilier vietnamien, tout en contribuant au développement global de l'économie.
Lancement d'une nouvelle liste de prix des terrains, les prix ont augmenté des dizaines de fois
Le quatrième trimestre 2024 est la période où de nombreuses localités mettent à jour les nouvelles listes de prix des terrains. L'attention se porte en particulier sur Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, où les prix des terrains ont augmenté des dizaines de fois après ajustement.
Avec la nouvelle liste de prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville, le prix le plus élevé enregistré est de 687,2 millions de VND/m2, appliqué sur les rues Nguyen Hue, Dong Khoi, Le Loi (District 1). Ainsi, si l'on ne calcule pas le coefficient K, ce prix augmente de 4,2 fois par rapport à l'ancienne grille de prix des terrains.
Cette augmentation n'est toutefois pas encore comparable à celle des quartiers suburbains. Plus précisément, le prix le plus élevé pour la route parallèle à la route nationale 22 (district de Hoc Mon) est de 32 millions de VND/m2, soit une augmentation de 23 fois. Pour la rue Dang Cong Binh (district de Hoc Mon), le nouveau prix est de 18,5 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 12 fois.
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| Actuellement, la rue Hang Dao est l’un des endroits où les prix des terrains sont les plus élevés à Hanoi. Photo : Thanh Vu |
Le marché immobilier de Hanoi a également clôturé une année 2024 volatile en « révisant » la liste des prix des terrains. Dans le district de Dong Da, la route de Cat Linh a enregistré une augmentation de 3,45 fois des prix des terrains, atteignant 264,13 millions de VND/m2. Pour ne pas être en reste, la rue reliée à l'Académie bancaire - Chua Boc affiche également un prix allant jusqu'à 240,12 millions de VND/m2, soit 3,45 fois plus élevé que l'ancien prix.
Dans le district de Hai Ba Trung, la rue Nguyen Quyen a un prix foncier actualisé de 206,31 millions de VND/m2, soit une augmentation de 8 fois. De même, la rue Giai Phong - la route menant à de nombreuses grandes universités - a également vu les prix des terrains augmenter de 7,8 fois, atteignant 188,09 millions de VND/m2.
Les chiffres mentionnés ci-dessus, bien que relativement élevés, ne peuvent toujours pas être comparés aux prix des terrains dans le district de Hoan Kiem. Sur la rue Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan), le prix du terrain le plus élevé était auparavant de seulement 114 millions de VND/m2. Cependant, le prix a maintenant grimpé à 695,3 millions de VND/m2, soit une multiplication par six. De même, le prix de la rue Nha Tho a également augmenté de 5,5 fois, passant de 125,4 millions de VND/m2 à 695,3 millions de VND/m2.
L'immobilier industriel conserve son attractivité
Le marché immobilier industriel dans les régions économiques clés du Nord et du Sud demeure un point positif qui attire les investissements. En synthétisant les données des rapports, au troisième trimestre 2024, le taux d'occupation des parcs industriels a atteint 77 %.
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| Des localités comme Ho Chi Minh Ville, Dong Nai, Binh Duong… se lancent dans la course à la création de nouveaux parcs industriels. Photo : Le Toan |
Parmi ceux-ci, les prix de location de l'immobilier industriel dans le Nord ont enregistré une hausse de 5,7% sur un an, atteignant une moyenne de 130 USD/m2/cycle de location. Dans le Sud, le prix moyen de location a atteint 176 USD/m2/période de location, en hausse de 5,6% par rapport à la même période l'année dernière.
Il convient de noter qu'au cours de la période allant de 2020 à septembre 2024, l'immobilier industriel est le principal type de valeur de transaction de fusions et acquisitions (M&A) dans le secteur immobilier, représentant 40 %.
La performance stable du segment de l’immobilier industriel est soutenue par l’augmentation des capitaux IDE. De nombreuses grandes entreprises, notamment dans le secteur de haute technologie, réévaluent le potentiel de développement du Vietnam, dans le contexte de la stratégie de plus en plus répandue « Chine + 1 ».
Ne s’arrêtant pas là, ce segment bénéficie également d’un accès facile au crédit bancaire, puisque le coefficient de risque de ce type est passé de 200% à 160%. L'ajustement ci-dessus de la Banque d'État encouragera les banques commerciales à prêter activement des capitaux pour mettre en œuvre des projets immobiliers de parcs industriels, attirant ainsi davantage de « grands acteurs » à participer au marché.
Les progrès dans le développement du logement social restent lents
Dans le projet de développement de plus d'un million de logements sociaux, le pays vise à achever 130 000 unités en 2024. Cependant, selon un rapport du ministère de la Construction, les provinces et les villes n'ont achevé qu'environ 21 000 unités, soit plus de 16 % du plan.
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| Le parc actuel de logements sociaux ne suffit toujours pas à répondre aux besoins de logement de la population. Photo : Thanh Vu |
Parmi celles-ci, Hô Chi Minh-Ville et Hanoï, les deux villes en tête en termes d'objectifs de construction, n'ont atteint respectivement que 21 % et 37 % du plan. Cette situation est similaire à d’autres localités telles que Binh Duong (37%), Dong Nai (16%). Certains endroits n'ont même pas eu de projets achevés comme Thai Nguyen, Ninh Binh, Nam Dinh, Thua Thien Hue, Vinh Long, Ben Tre, Bac Lieu, Ca Mau.
De 2021 à aujourd’hui, l’ensemble du pays compte 644 projets de logements sociaux réalisés avec une échelle de 580 109 unités. Parmi ceux-ci, seulement 96 projets ont été achevés avec une échelle de plus de 57 620 appartements. 133 projets ont commencé leur construction avec plus de 110 200 appartements. Les 415 projets restants qui ont été approuvés pour l’investissement fourniront plus de 412 200 unités supplémentaires, s’ils sont achevés.
Les progrès dans le décaissement du crédit de 120 000 milliards de VND ne sont pas non plus plus positifs. Selon le ministère de la Construction, à la fin octobre 2024, le taux de décaissement ne s'est arrêté qu'à 1,5 %, soit environ 1 783 milliards de VND. En particulier, pour le groupe d'acheteurs de maisons, ce package ne prête qu'environ 150 milliards de VND.
Les prix des appartements à Hanoi augmentent « rapidement »
En 2024, les prix des appartements à Hanoi ont augmenté à un rythme vertigineux. Selon TS. Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, a déclaré qu'au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoi a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, tandis que l'augmentation à Ho Chi Minh-Ville n'était que de la moitié de ce chiffre.
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| Les prix des appartements à Hanoi ont augmenté simultanément sur les marchés primaire et secondaire. Photo : Thanh Vu |
Selon les informations compilées par des sociétés d'études de marché, le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoi est actuellement de 70 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 28 % par rapport à l'année dernière. La « chaleur » du marché primaire a également provoqué une flambée des prix des appartements anciens. Actuellement, le prix moyen des appartements secondaires est d’environ 50 millions de VND/m2, soit une augmentation de plus de 40 % par rapport à l’année dernière.
La forte augmentation des prix des appartements à Hanoi l’année dernière s’explique par la pénurie d’offre de logements dans les segments de gamme moyenne et abordable. Bien que le nombre de nouveaux projets lancés à la vente ait augmenté, 75 % des nouveaux produits se situent dans le segment haut de gamme. En outre, les coûts du terrain, des matériaux de construction et de la main-d’œuvre ont également augmenté de manière significative, affectant le prix de sortie du produit.
Perturbations lors des ventes aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoi
Depuis le début de l’année 2024, les investisseurs immobiliers ont dû reconsidérer le marché des enchères foncières dans la banlieue de Hanoi. Les autorités des districts tels que Phuc Tho, Hoai Duc, Thuong Tin, Quoc Oai, Dong Anh, Me Linh... ont continuellement « gagné gros », grâce à des enchères attirant des centaines, voire des milliers de participants, réalisant des recettes allant jusqu'à des centaines de milliards de VND.
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| Le marché aux enchères de terrains dans la banlieue de Hanoi a été « agité » par de nombreux groupes. Photo : Thanh Vu |
Et ce n'est pas tout, de nombreuses parcelles de terrain ont également des prix de vente élevés « sans précédent ». Par exemple, dans le district de Hoai Duc, le lot d'angle LK03-12 dans la région de Long Khuc a un prix gagnant allant jusqu'à 133,3 millions de VND/m2. Pour le district de Thanh Oai, il s'agit du terrain LK03-10 dans la zone de Ngo Ba avec un prix gagnant de plus de 100,5 millions de VND/m2. À Ha Dong, le lot « reine de beauté » 1A - 03 a vu le prix gagnant atteindre 262 millions de VND/m2...
Selon le ministère de la Construction, les chiffres records mentionnés ci-dessus sont dus à une mauvaise gestion et mise en œuvre des enchères. Dans certains endroits, on observe un phénomène où les investisseurs forment des groupes et s’entendent pour payer des prix plusieurs fois supérieurs au prix de départ. Ils « abandonnent ensuite le dépôt » après avoir remporté l’enchère, dans le but d’établir un niveau de prix virtuel pour réaliser un profit.
Cependant, cette « fièvre » n’a pas duré longtemps. À partir du quatrième trimestre 2024, le prix d'acquisition de nombreuses parcelles de terrain a diminué de 20 à 50 % par rapport au début de l'année. De plus, l'image des terrains vendus aux enchères dans les banlieues a été sérieusement endommagée, en raison du prix « criard » de 30 milliards de VND/m2 dans la commune de Quang Tien, district de Soc Son. Seulement 4 jours après l'incident, l'Agence de police d'enquête - Police de la ville. Hanoi a enquêté sur cinq personnes pour violation de la réglementation sur les activités de vente aux enchères de biens immobiliers.
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