Con una serie de políticas de apoyo del Gobierno y del Banco Estado, a partir del segundo semestre de 2023, el mercado inmobiliario ha mostrado señales de mejora en el volumen de transacciones en algunos segmentos. Se espera que el sector inmobiliario continúe su recuperación en 2024.
El Sr. Nguyen Minh Giang, experto senior en gestión de activos de clientes de KB Securities Vietnam Company, compartió con PV. VietNamNet sobre el mercado inmobiliario, así como las acciones inmobiliarias, perspectivas en el año del Dragón 2024.
Los puntos brillantes son los apartamentos y las casas unifamiliares.
- El mercado inmobiliario ha mostrado signos de recuperación en el segundo semestre de 2023, ¿cuál es su valoración de esta evolución?
Sr. Nguyen Minh Giang: El mercado inmobiliario en 2023, según mi observación, ha tenido una ligera mejora en la segunda mitad del año, pero está localizada y bastante claramente diferenciada. El segmento de apartamentos antiguos en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh City continúa aumentando de precio. Algunos proyectos de apartamentos de gama media han atraído a inversores para invertir.
Además, el segmento de vivienda privada también se recuperó bastante bien. Algunas provincias y ciudades con un fuerte desarrollo de la inversión pública también son lugares a los que acuden muchos inversores, y los precios de venta en esas zonas también disminuyen menos que el nivel general. En cuanto al segmento de terrenos, terrenos suburbanos, casas comerciales, villas de resort... siguen siendo testigos de pesimismo.
La Asamblea Nacional acaba de aprobar oficialmente tres leyes importantes que afectan directamente al sector inmobiliario: Ley de Vivienda (enmendada); Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) y Ley de Tierras (modificada).
El sector inmobiliario se caracteriza por su fuerte dependencia de factores legales, lo que a su vez desbloquea fuentes de capital y acelera la ejecución de proyectos. Por lo tanto, los inversores esperan que las tres leyes mencionadas, aplicadas oficialmente a partir del 1 de enero de 2025, sean un impulso para que el mercado florezca y se desarrolle de manera sostenible en el nuevo ciclo.
- De cara a 2024, ¿cómo valora la continuación del impulso de recuperación del mercado?
En 2024, la orientación laxa de la política monetaria sigue siendo un factor importante que ayudará al mercado inmobiliario a mantener su impulso de recuperación. Una gran cantidad de yacimientos residenciales de finales de 2022 y principios de 2023 volverán a la producción cuando maduren, y parte de ellos encontrarán su camino hacia canales de inversión. En el cual siempre se prioriza el sector inmobiliario. Cuando la política de gestión es estable y la confianza de los inversores regresa, el mercado inmobiliario tiende a calentarse.
Las perspectivas del mercado son positivas, pero es probable que estén localizadas y fragmentadas.
Los segmentos de alta gama, como villas tipo resort, casas comerciales, etc., seguirán siendo sombríos y carecerán de inversores. Junto con eso, el segmento especulativo de tierras y tierras de "arroz verde" también seguirá tranquilo porque la mayoría de los inversionistas que participan en este segmento utilizan un alto apalancamiento financiero, la demanda real no es mucha y los procedimientos legales aún están sin terminar. El exceso de oferta en este segmento es tan grande que es difícil mejorar en 2024.
Además, existe el segmento de apartamentos en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh City con precios adecuados para personas con ingresos medios. A continuación, el segmento de vivienda individual también seguirá recuperándose con la demanda real de la gente.
Enfrentando 3 desafíos
- En su opinión, ¿qué retos enfrenta aún el mercado inmobiliario?
Creo que el mercado inmobiliario se enfrenta a tres desafíos.
En primer lugar, está el contexto económico general. En 2024, la economía mundial podría desacelerarse. A nivel interno, el crecimiento del crédito a fines de octubre de 2023 alcanzó solo el 7,39% y solo se aceleró realmente en los dos últimos meses del año para alcanzar un crecimiento del 13,7%. De esto se desprende que la demanda de nuevos préstamos por parte de empresas y particulares es muy baja cuando antes el tipo de interés era bastante elevado.
La economía mundial en general todavía es gris. El flujo de caja interno es muy bajo. El hecho de que el índice PMI manufacturero de Vietnam se haya mantenido por debajo de los 50 puntos durante muchos meses también es una señal de que la demanda de la economía sigue siendo bastante baja. Por lo tanto, no sólo el sector inmobiliario sino todos los sectores de la economía se enfrentan a este desafío.
En segundo lugar, está el flujo de caja. Los préstamos a empresas inmobiliarias, que representan más del 21% del crédito económico total, aumentaron en 2023 con mayor fuerza que la tasa de crecimiento general de la industria. Refleja políticas efectivas para eliminar dificultades y soluciones para ayudar a las empresas inmobiliarias a acceder al capital.
Pero cabe señalar que el flujo de caja de las empresas inmobiliarias en su mayoría enfrenta dificultades. En 2023, el número de empresas con nuevos proyectos que se abren a la venta es muy pequeño y el flujo de caja del negocio principal es mayoritariamente negativo.
Si en 2024 los proyectos no logran resolver los problemas legales y completar la infraestructura para llevar los productos al mercado, existirán riesgos. Sin mencionar que la presión para que los bonos venzan es enorme, con más de 120 billones de VND. Este es el vencimiento más grande en los últimos 5 años.
En tercer lugar, está el factor legal. Las empresas inmobiliarias se enfrentan a muchas dificultades en la ejecución de proyectos. Esta es también la razón por la que la oferta ha disminuido en los últimos años.
Un nuevo proyecto requiere hasta un 70% de aporte de capital de clientes y préstamos. Los inversores sólo representan el 30% del capital. Si surgen dificultades legales y las empresas no pueden acceder al capital para implementar proyectos, se producirán retrasos, aumentarán los costos, lo que traerá muchas consecuencias para las empresas y riesgos para el mercado.
Por eso creo que la legalidad es el factor clave del mercado inmobiliario.
¿El sector inmobiliario se disparará a partir de 2025 y 2027?
- ¿Cuándo cree usted que el mercado revertirá su tendencia? ¿Qué consejo le daría a los inversores inmobiliarios?
El mercado primario en el periodo 2024-2025 tendrá una reducción en los precios de venta por parte de los inversionistas. Esto es necesario para que las empresas salgan del círculo difícil. La oferta y la demanda pueden encontrarse más fácilmente. Esta es también una de las señales para encontrar el punto de reversión del mercado inmobiliario.
Otra señal importante es el ingreso poblacional. Con la caída de los ingresos, es difícil vislumbrar un punto de reversión en el mercado inmobiliario en 2024. Probablemente será solo una recuperación lenta, principalmente diferenciada.
El siguiente factor importante es legal, con tres leyes importantes que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025. Este también se considera el tiempo de transición entre el ciclo antiguo y el nuevo.
Según mi investigación, generalmente después de un punto de reversión, el mercado necesitará al menos dos años para estabilizarse y volver a crecer con fuerza.
Por lo tanto, predigo que la segunda mitad de 2025 será el punto de inflexión del mercado inmobiliario. A partir de 2027 aproximadamente, el mercado mejorará realmente cuando el ciclo económico pase el período difícil, el sistema legal esté completo y los ingresos de las personas comiencen a crecer nuevamente. Las empresas también surgen con orientaciones empresariales adecuadas.
Para los inversores, creo que gestionar el flujo de caja personal y elegir el momento adecuado para invertir en este contexto es extremadamente importante.
Cuando la economía aún se encuentra en una etapa incierta y el contexto geopolítico es inestable, asignar adecuadamente la proporción de inversión puede ser de gran ayuda. En el sector inmobiliario, los inversores deberían buscar inmuebles en la zona central con flujo de caja. Además, hay zonas que están promoviendo fuertemente el desembolso de inversión pública, segmentos para personas de ingresos medios-bajos, etc. Es importante elegir el momento adecuado en función del punto de reversión del mercado para que el flujo de caja pueda maximizar el rendimiento de la inversión.
Las acciones inmobiliarias siguen de cerca los altibajos del mercado inmobiliario.
- ¿Cómo valora usted las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa?
Creo que el mercado inmobiliario está siempre estrechamente relacionado y en concordancia con los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa.
Durante la fiebre inmobiliaria de 2021, las acciones del sector inmobiliario aumentaron entre 5 y 10 veces en tan solo unos meses. En 2022, cuando el mercado inmobiliario se congele, muchas acciones inmobiliarias tendrán precios "divididos 5 o 10 veces". A menudo digo que las acciones inmobiliarias "suben tan alto como bajan", lo que refleja claramente la naturaleza del mercado y las dificultades de las empresas.
En 2022, muchos inversores y propietarios de negocios inmobiliarios vieron liquidadas sus acciones. Es el período más difícil del sector inmobiliario.
Sin embargo, en el peligro siempre hay una oportunidad. El momento más difícil es siempre el mejor momento para "cazar". Hablando objetivamente, muchas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa se enfrentan a dificultades debido al desarrollo masivo de proyectos y al alto nivel de apalancamiento. Sin embargo, también hay muchas empresas inmobiliarias buenas y este es el momento en el que saldrán a cazar.
Predico que 2024-2025 será un auge en fusiones y adquisiciones (M&A) en el sector inmobiliario.
Para los inversores individuales, este también es un buen momento para examinar empresas y buscar compañías de calidad en las que invertir con una visión a largo plazo.
Un buen negocio necesita tener un potencial financiero bueno y saludable. Se trata de empresas con un nivel de apalancamiento bajo y ligeramente apalancado. Las propias empresas también necesitan ser flexibles en su orientación comercial, por ejemplo, cambiando al segmento de personas de ingresos medios, construyendo viviendas sociales, etc., para mantener los ingresos y el flujo de caja en el difícil contexto actual.
Las empresas financieramente sólidas en este momento tendrán muchas oportunidades de fusiones y adquisiciones para aportar valor de desarrollo sostenible para el nuevo ciclo. Esta es una nota que los inversores deben tener en cuenta cuando buscan un buen negocio.
Cabe destacar que el ciclo operativo del mercado inmobiliario será más largo y lento que el del mercado bursátil en general. Los inversores deberían tener una perspectiva a largo plazo si invierten en acciones inmobiliarias en este momento, porque la ola "supergrande" del sector inmobiliario ya pasó. Para formar una gran ola como la de 2021, el grupo de acciones inmobiliarias se ha acumulado durante 7 u 8 años.
¡Gracias!
En su opinión, ¿cuáles son los puntos destacados de las tres nuevas leyes: Ley de Vivienda (modificada); Una vez aplicadas, ¿la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) y la Ley de Tierras (modificada) tendrán impactos positivos en el mercado inmobiliario en el nuevo ciclo?
*Esto es para dar a los vietnamitas que residen en el extranjero el derecho a realizar negocios inmobiliarios como la gente del país. Esto ayudará a aumentar las remesas anuales a Vietnam. Vietnam se encuentra entre los tres países con mayores remesas del mundo.
* Estrechar la subdivisión y venta de terrenos. Esto minimiza la especulación territorial, evita el desperdicio de recursos y se centra en segmentos con demanda real.
En los próximos tiempos, las empresas inmobiliarias deberán orientarse hacia segmentos inmobiliarios adecuados al nuevo ciclo, contribuyendo así a estabilizar y desarrollar de forma más sostenible el mercado inmobiliario.
* Otorgar libros rosas para mini departamentos y no especificar el plazo de propiedad del departamento.
* A los terrenos que no tengan documentos de uso de suelo anteriores al 1 de julio de 2014 se les otorgará un libro rojo.
* Eliminar el marco de precios de la tierra, determinar el precio de la tierra de acuerdo con los principios del mercado. Diversificar las formas de compensación para las personas cuyas tierras sean recuperadas. Organizar alojamiento para el reasentamiento antes de la recuperación. Las tierras agrícolas recuperadas se compensan con terrenos/casas residenciales.
Esto ayuda a que las personas se beneficien más y las empresas pueden limpiar terrenos fácilmente e implementar proyectos más rápidamente.
*A las empresas se les paga el impuesto sobre el uso de la tierra anualmente en lugar de tener que pagarlo todo de una vez.
* Mecanismos más abiertos para las tierras agrícolas, como el aumento de la propiedad individual máxima de 10 a 15 veces. Las personas que no producen directamente tierras agrícolas aún pueden recibir transferencias de tierras para el cultivo de arroz.
En resumen, estas tres leyes revisadas tienen un impacto profundo en todos los aspectos de la sociedad así como en todas las clases de personas. Promete que, al ponerse en práctica, ayudará a las empresas a superar dificultades legales, así como a reorientar el desarrollo del sector inmobiliario en el nuevo ciclo. La oferta inmobiliaria regresará gradualmente y se orientará hacia productos que aporten valor sostenible a la economía y atiendan las necesidades esenciales de las personas.
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