Según el informe de Savills, el cuarto trimestre de 2023 es el momento en el que el mercado inmobiliario de Hanoi registra el menor número de nuevas ofertas de los últimos 10 años, tanto en el segmento de edificios bajos como en el de apartamentos.
Para el segmento de departamentos, en el 4T/2023, la oferta aumentó 52% intertrimestral pero disminuyó 1% interanual con 2,876 unidades. La oferta primaria alcanzó 11.911 unidades, una disminución del 40% intertrimestral y del 41% interanual.
El precio medio de la vivienda en ambos segmentos sigue siendo elevado. De estos, los apartamentos con precios entre 51 y 70 millones de VND/m2 representaron el 63% de la nueva oferta, un 24% más que el año anterior.
Los apartamentos en este rango de precios representaron el 49% de las unidades vendidas, un 21% más año tras año. Los apartamentos con precios superiores a 4 mil millones de VND representaron el 42% de las unidades vendidas en 2023, frente al 3% en 2019.
Los apartamentos con precios entre 2 y 4 mil millones de VND representan el 55% de la cuota de mercado. Sólo el 3% de los apartamentos tienen un precio de venta inferior a 2 mil millones de VND.
Para comprar una casa, la oportunidad para aquellos con necesidades reales de vivienda puede estar en el mercado secundario. (Foto: Cong Hieu).
Para el segmento de baja altura, en 2023, la oferta nueva total alcanzó las 272 unidades, una caída del 82% interanual. La oferta primaria alcanzó 710 unidades de 16 proyectos, una disminución del 2% intertrimestral y del 23% interanual. Las casas adosadas son el producto principal con una cuota de mercado del 44%.
El número de apartamentos vendidos en el cuarto trimestre de 2023 alcanzó las 3.045 unidades, un 45% más que en el trimestre anterior y un 5% más que en el mismo periodo del año anterior. La nueva oferta tiene una tasa de absorción del 46%.
En el segmento de edificios de baja altura, aunque la mayoría de los inversores no modificaron los precios, el inventario de edificios de baja altura con precios elevados provocó que los precios primarios aumentaran.
Por ejemplo, los precios de las villas principales aumentaron un 55% intertrimestral a 160 millones de VND/m2 de terreno, principalmente debido a la oferta a bajo precio en Me Linh que se vendió en el tercer trimestre de 2023. Los precios adyacentes aumentaron un 3% trimestralmente a 194 millones de VND/m2 de terreno. Los precios de las casas comerciales también aumentaron un 3% trimestralmente hasta 328 millones de VND/m2 de terreno.
Según la Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, el segmento de la vivienda sigue creciendo en precio debido al aumento de los costos de la tierra y la construcción, la infraestructura desarrollada y la calidad mejorada.
“ La oferta limitada en el mercado continúa, lo que lleva a que el precio promedio de venta primaria en todo el mercado continúe aumentando”, dijo la Sra. Hang.
Según la Sra. Hang, en un contexto de oferta limitada y precios elevados de la vivienda primaria, las oportunidades para quienes tienen necesidades reales de vivienda pueden estar en el mercado secundario. El mercado secundario tiene la ventaja de poder comprar con más opciones, más asequibilidad y más seguridad jurídica.
Por ejemplo, el precio de las villas secundarias por metro cuadrado de terreno es un 7% más bajo que el precio primario promedio, las casas adosadas secundarias son un 24% más bajas que los productos primarios y las casas adosadas comerciales secundarias son un 40% más bajas que los precios primarios en el mercado.
Al mismo tiempo, los compradores de viviendas pueden esperar nueva oferta proveniente del desarrollo de infraestructura. Los proyectos de inversión en infraestructura, como las carreteras de circunvalación 3, 5 y 4, ampliarán el mercado inmobiliario de Hanoi, con el objetivo de desconcentrar la demanda en el centro de la ciudad y las áreas centrales.
La infraestructura desarrollada impulsará la demanda de vivienda hacia provincias y zonas vecinas con precios razonables y mayores fondos de tierra.
El informe de Savills también señala que este es un punto positivo para la oferta, ya que los productos de vivienda en áreas no centrales y provincias vecinas ayudarán cada vez más a satisfacer las necesidades de vivienda de Hanoi.
En consecuencia, en 2024, el mercado dará la bienvenida a 12.100 nuevos apartamentos, con el 87% de la cuota de mercado ubicada en los distritos de Hoang Mai, Nam Tu Liem y Ha Dong. Hung Yen y Bac Ninh suministrarán alrededor de 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Para 2026, se espera que el segmento de baja altura tenga 14.000 nuevas unidades de 37 proyectos.
Además, se espera que la aprobación de la Ley de Vivienda, la Ley de Negocio Inmobiliario y más recientemente la Ley de Suelo tengan un impacto positivo en el mercado.
La Sra. Hang dijo que la regulación que exige a los inversores cumplir obligaciones financieras antes de formar futuros productos es uno de los contenidos que fortalece la confianza de los compradores.
“ Por lo tanto, se puede creer que en 2024-2025 y el período siguiente, la confianza del mercado se consolidará más firmemente, los productos serán proporcionados por inversores acreditados con capacidad financiera real, a partir de lo cual el mercado será más equilibrado y diverso en productos”, dijo la Sra. Hang.
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