Bloqueo de la división y venta de tierras

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores de nuevos proyectos inmobiliarios y nuevos proyectos de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir derechos de uso de la tierra en proyectos inmobiliarios con infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones e individuos que construyan sus propias casas.

Según la última decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, a partir del 21 de octubre de 2024, los inversores de nuevos proyectos inmobiliarios y nuevos proyectos de construcción de viviendas en la ciudad no podrán transferir derechos de uso de la tierra en proyectos inmobiliarios con infraestructura técnica y proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones e individuos que construyan sus propias casas.

Así, aunque la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 sólo prohíbe proyectos de división y venta de terrenos en zonas urbanas, con la decisión antes mencionada Ciudad Ho Chi Minh ha prohibido oficialmente los proyectos de división y venta de terrenos en la ciudad. Sin embargo, la Ciudad también tiene regulaciones que permiten que los hogares y las personas con superficie de tierra, si cumplen las condiciones, aún puedan separar la parcela.

De hecho, la Ley de Tierras de 2003 prohibió completamente la subdivisión y venta de tierras en áreas urbanas y áreas de desarrollo urbanístico, pero permitió la subdivisión y venta de tierras en áreas urbanas y áreas rurales. En 2008, cuando el mercado inmobiliario estaba en problemas, esta regulación se flexibilizó cuando la Ley de Tierras de 2013 permitió la subdivisión y venta de terrenos justo en la zona central.

Esto ayudó a aliviar las dificultades del mercado inmobiliario en el período 2008-2013.

Pero las regulaciones laxas también crean una oportunidad para que la subdivisión y venta de tierras se extienda desde las afueras de la ciudad a las provincias vecinas. A partir de allí se formaron muchas zonas residenciales espontáneas, sin sistemas de drenaje, sin espacios comunes y sin conexiones de infraestructura con zonas vecinas.

De aquí también tienen su origen actividades de construcción ilegales. Las consecuencias son que se altera la planificación del desarrollo urbano, se desperdician los recursos del suelo y aumenta la especulación inmobiliaria.

Según un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh, desde junio de 2019 hasta junio de 2024, en la ciudad hubo 3.085 obras de construcción que violaron la orden de construcción (un promedio de 1,7 casos/día). Esta agencia explica que la principal causa de la situación descrita son las enormes ganancias que obtiene por la compraventa de terrenos agrícolas y la división de parcelas para su venta en la ciudad. En ese contexto, algunos especuladores se han aprovechado de las necesidades de vivienda de la gente, transformando el uso del suelo y construyendo casas en terrenos agrícolas para convertirlas en negocios o dividiendo una casa en muchos apartamentos pequeños. Estos sujetos luego realizaron transacciones bajo la forma de documentos ilegales, causando complicadas actividades de construcción en algunos distritos suburbanos y distritos periféricos de Ciudad Ho Chi Minh.

Cabe agregar que la subdivisión y venta de terrenos también tiene aspectos positivos, pero es explotada por algunas organizaciones e individuos con fines especulativos. Muchas personas que no tienen necesidades reales de vivienda han aprovechado la subdivisión y venta de terrenos para obtener ganancias rápidas, lo que ha provocado que muchas áreas de tierra queden abandonadas y desperdiciadas.

Es posible que restringir la subdivisión y venta de tierras provoque una disminución en las transacciones de tierras a corto plazo y un aumento en los precios de las mismas, pero evitará otras consecuencias negativas. El reglamento que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh también tiene como objetivo unificar la gestión estatal de la vivienda y aumentar la responsabilidad de los inversores en proyectos, garantizando una inversión sincrónica en la construcción de infraestructura técnica con la infraestructura social; Evite que las personas construyan sin permiso o con el permiso incorrecto. La pregunta es: ¿puede Ho Chi Minh City impedir que los especuladores utilicen sus propios métodos para eludir la ley prohibiendo completamente los proyectos de división y venta de tierras? ¿Por qué Ciudad Ho Chi Minh prohíbe proyectos de división y venta de tierras, pero aún considera permitir que hogares e individuos separen parcelas de tierra si la superficie cumple las condiciones? Lo más probable es que la actividad de dividir y vender parcelas de tierra se transforme a partir de esta política de permitir la división de tierras.

En realidad, han habido casos en que individuos y organizaciones se han aprovechado de la política de división de tierras para dividir parcelas y luego revenderlas. Han habido muchos terrenos que se han dividido en parcelas, pero se disfrazan de "proyectos" para atraer compradores. Sin mencionar la situación de organizaciones e individuos que construyen casas arbitrariamente en tierras agrícolas y no agrícolas, para luego comprarlas y venderlas, formando tres áreas de vivienda compartidas (propiedad compartida, permiso de construcción compartido y número de casa compartido). Esta es también una de las razones que han llevado a la inflación de precios, a la fiebre de la tierra y a los riesgos potenciales para el mercado en los últimos tiempos.

Por lo tanto, la tarea del organismo gestor es identificar con prontitud y gestionar de forma armoniosa el problema mencionado. De lo contrario, la subdivisión y venta de terrenos se volverá más sofisticada o distorsionada en una dirección negativa y tendrá inevitablemente un impacto negativo en el desarrollo del mercado inmobiliario, así como en la planificación urbana futura.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html