Además, las violaciones en el negocio inmobiliario están ocurriendo con tendencias más complejas y sofisticadas, y especialmente los precios de los bienes raíces están aumentando continuamente cada trimestre y cada año.
El problema de la especulación y la manipulación del mercado
Últimamente, en muchas localidades, especialmente en grandes ciudades como Hanoi, Da Nang y Ho Chi Minh, se han convertido en imágenes familiares áreas urbanas "fantasmas" o miles de hectáreas de grandes y pequeños proyectos de vivienda abandonados, que permanecen "cubiertos" durante décadas. Se trata de una forma sistemática de especulación con el objetivo de esperar el momento oportuno para obtener grandes beneficios. Esto no sólo provoca un despilfarro de recursos inmobiliarios, sino que también es una de las causas directas del rápido aumento de los precios inmobiliarios.
Según datos de investigación de mercado de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, en el tercer trimestre de 2024, los precios inmobiliarios continuaron aumentando drásticamente. En concreto, el segmento de suelo registró un incremento medio de alrededor del 3,5% en el mercado primario; De manera similar, las viviendas de baja altura añaden entre un 5 y un 10%; En particular, el segmento de apartamentos ha establecido un nuevo nivel cuando los precios han aumentado una media del 24% y la oferta nueva total ha disminuido alrededor de un 20% en comparación con el trimestre anterior. Sólo en los mercados de Hanoi, Da Nang y Ho Chi Minh City, los aumentos interanuales correspondientes fueron del 64%, 30,6% y 46,2%, respectivamente.
Junto con el problema de la especulación y el cobro de tierras, hay indicios de que se está aprovechando la subasta de derechos de uso de la tierra para manipular el mercado. Esta es la mayor limitación de las subastas de derechos de uso de la tierra, además de los beneficios de los recursos financieros recaudados para el presupuesto estatal. En muchas localidades han aparecido "corredores de subastas" que se confabulan entre sí para pagar decenas de veces más que el precio de salida, creando un "precio virtual" para comprar y revender terrenos subastados o para liquidar terrenos vecinos que fueron comprados previamente a precios bajos.
Como resultado, después de establecer un precio inusualmente alto, para lograr el objetivo de liquidez y ganancias rápidas, los "corredores de subastas" naturalmente están dispuestos a renunciar al depósito, porque el depósito es solo alrededor del 10 al 20% del valor total del terreno calculado de acuerdo con el precio inicial dado por la unidad organizadora, y este precio es a menudo más bajo que el precio de mercado real en esa área.
Esto no sólo afecta directamente a los intereses de los participantes en la subasta, sino que también repercute negativamente en el mercado inmobiliario, cuando se requiere utilizar este precio virtual como referencia para compensaciones y desalojo de terrenos para nuevos proyectos de vivienda...
“En el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario registró una recuperación positiva, pero no fue tan vibrante como antes de la pandemia de Covid-19; La nueva oferta sigue siendo limitada, mientras que los precios de los inmuebles siguen aumentando. Vemos que hay varias razones para esta situación, a saber: la demanda de vivienda y negocios por parte de la gente es alta, mientras que la oferta es baja, la demanda es mayor que la oferta; Los costes de insumos de los proyectos inmobiliarios (materiales de construcción, tasas por el uso del suelo...) están aumentando. "En particular, muchas áreas han mostrado señales de aumentos de precios y manipulación de precios a través de subastas de derechos de uso de la tierra", dijo el viceministro de Construcción, Nguyen Viet Hung.
Acción contundente contra proyectos abandonados que "abrazan" terrenos
Las lecciones de las "olas subterráneas" de especulación y manipulación de los precios inmobiliarios han dejado numerosas consecuencias en el mercado inmobiliario, provocando una auténtica fiebre del suelo que imposibilita el acceso a la tierra a personas con necesidades reales (vivienda, producción, comercio...). Si quieren acceder a ella, deben pagar una gran suma de dinero para especular, lo que lleva al abandono de terrenos; Las empresas que desarrollan nuevos proyectos están preocupadas por no poder garantizar ganancias debido al aumento de las inversiones y los costos del terreno; Los pobres se ven cada vez más obligados a pagar más y están perdiendo gradualmente la posibilidad de poseer una vivienda.
Es preocupante que los recursos para la inversión en la producción, en los negocios, en la creación de empleo y en la plusvalía para la sociedad estén “enterrados” en la tierra; La tierra especulativa que no se utiliza no estimula el crecimiento de las industrias relacionadas y, a largo plazo, cuando la oferta se acumula durante mucho tiempo, conducirá a una mala deuda de los inversores en el sistema bancario y en un momento determinado causará inflación en toda la economía.
“Los organismos de gestión estatales y las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas contra los proyectos que “poseen” tierras con fines especulativos, pero que han estado abandonadas durante muchos años sin ser explotadas ni utilizadas, mediante una consideración y evaluación específicas de las causas subjetivas y objetivas. Para los proyectos con suficiente capacidad de ejecución, se debe crear un mecanismo para continuar con la ejecución. Por el contrario, deben recuperarlas decididamente y entregarlas a otros inversores. "Además, el Código Penal también estipula claramente el manejo de los actos de manipulación de precios, inflación de precios y aumentos de precios en el negocio inmobiliario, que deben implementarse estrictamente para corregir rápidamente las violaciones", expresó su opinión el vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Dr. Nguyen Van Dinh.
Según el experto económico, profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh, para estabilizar los precios inmobiliarios y limitar los aumentos rápidos y repentinos, lo más importante es prevenir la especulación y la inflación de precios. Por consiguiente, las autoridades competentes deben adoptar medidas más drásticas para controlar y hacer que los precios de venta vuelvan a los valores reales del mercado en las transacciones inmobiliarias, incluidas las subastas de derechos de uso de la tierra.
“Los países de todo el mundo han tenido mucho éxito en controlar los precios de los bienes raíces, de acuerdo con el valor real del mercado, a través de decretos de impuestos inmobiliarios. Hace unos 20 años, el Comité Central del Partido emitió una Resolución sobre la reforma del impuesto inmobiliario, pero hasta ahora, esta política no se ha implementado.
Por lo tanto, es necesario elaborar un decreto fiscal separado para el mercado inmobiliario, para implementarlo de manera estable y a largo plazo; "Por consiguiente, los bienes inmuebles abandonados, las propiedades que se venden muchas veces o las que poseen muchas propiedades deben pagar impuestos a una tasa alta, incluso hasta el nivel del alquiler por el área de terreno y el área de construcción que está actualmente disponible", dijo el Profesor Asociado, Dr. Dinh Trong Thinh.
Además, los expertos consideran que las cuestiones jurídicas también son una de las principales causas del estancamiento del mercado inmobiliario. El Grupo de Trabajo Especial del Primer Ministro para examinar y eliminar las dificultades del mercado inmobiliario ha resuelto una gran cantidad de trabajo (más de 800 de los 1.200 proyectos estancados han visto resueltas sus dificultades).
En particular, a partir del 1 de agosto de 2024, cuando las leyes revisadas y complementadas entren oficialmente en vigor con muchas nuevas regulaciones que se espera que pronto eliminen los obstáculos legales, la agencia de gestión debe acelerar la emisión de documentos sub-leyes e instrucciones de implementación para ayudar a acelerar el progreso del proyecto y aumentar la oferta al mercado; Al mismo tiempo, centrarse en priorizar los proyectos de vivienda social y vivienda comercial de bajo costo para atender las necesidades de la mayoría de las personas, garantizando la eficacia de las políticas de seguridad social.
La cuestión más importante en la actualidad sigue siendo el papel regulador del Estado, a través de mecanismos, políticas, herramientas de gestión y sanciones para reducir y prevenir la especulación, devolviendo el mercado inmobiliario a un estado de equilibrio en el largo plazo.
El sistema jurídico recientemente modificado y complementado ha entrado en vigor, pero aún es necesario seguir recibiendo comentarios; Realizar un resumen de las lecciones aprendidas y continuar enmendando los temas pendientes, en los que para aumentar la oferta y estabilizar los precios, es necesario resolver a fondo el tema de la aprobación de las políticas de inversión, aprobando al mismo tiempo a los inversionistas el uso de la tierra.
Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi
Fuente: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html
Kommentar (0)