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9 nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024
La Ley de Tierras de 2024 tiene los siguientes 9 puntos nuevos destacados:
1. Ampliación del límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de particulares
La Ley de Tierras de 2024 permite la ampliación del "límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de individuos a no más de 15 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de individuos para cada tipo de tierra" en la Cláusula 1, Artículo 177.
En concreto, de acuerdo con la Cláusula 1 del Artículo 177 del Proyecto de Ley de Tierras de 2024, el límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de individuos no excederá 15 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de individuos para cada tipo de tierra especificado en las Cláusulas 1, 2 y 3 del Artículo 176 de esta Ley.
| Actualmente, de acuerdo con el Artículo 130 de la Ley de Tierras de 2013, el límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de hogares e individuos no es más de 10 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de hogares e individuos para cada tipo de tierra especificado en las Cláusulas 1, 2 y 3, Artículo 129 de la Ley de Tierras de 2013. |
2. Reglamento sobre 32 casos en los que el Estado «reclama tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de la nación y el interés público»
El artículo 79 de la Ley de Tierras de 2024 estipula específicamente 32 casos en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional y público de la siguiente manera:
El Estado recuperará tierras en casos de necesidad real para ejecutar proyectos de desarrollo socioeconómico de interés nacional y público con el fin de promover los recursos de tierra, mejorar la eficiencia del uso de la tierra, desarrollar infraestructura socioeconómica moderna, implementar políticas de seguridad social, proteger el medio ambiente y preservar el patrimonio cultural en los siguientes casos:
1. Construcción de obras de tránsito, incluyendo: autopistas, carreteras, caminos urbanos, caminos rurales incluyendo circunvalaciones, caminos de emergencia y caminos de arrozales que atiendan las necesidades generales de viaje de las personas, paradas de autobús, puntos de recogida y descenso de pasajeros, estaciones de peaje, almacenes y estacionamientos de automóviles; terminal de ferry, estación de autobuses, parada de descanso; tipos de ferrocarriles; estación de tren; puentes y túneles para el tráfico; obras de vías navegables interiores, obras marinas; ingeniería de aviación; línea del teleférico y estación del teleférico; puerto pesquero, puerto seco; Sedes, oficinas, establecimientos comerciales y de servicios en estaciones, puertos, terminales de autobuses; corredor de seguridad de obras de tráfico que deben recuperar terreno para espacio aéreo; otras estructuras que sirven para el transporte;
2. Construcción de obras de riego, incluyendo: diques, terraplenes, alcantarillas, presas, aliviaderos, embalses, túneles hidráulicos, sistemas de abastecimiento de agua, drenaje, riego y drenaje, incluyendo corredores de protección de obras de riego que requieran el uso de terrenos; Obras de riego de cabecera, incluidas oficinas, almacenes, instalaciones de producción, reparación y mantenimiento de obras de riego dentro del ámbito de las obras de riego;
3. Construcción de obras de abastecimiento de agua y drenaje, incluyendo: plantas potabilizadoras; estación de bombeo de agua; tanque, torre de agua; Tubería de abastecimiento de agua y drenaje; lago regulador; Instalaciones de tratamiento de agua, lodos y fangos, incluyendo oficinas, almacenes, instalaciones de producción, reparación y mantenimiento de instalaciones de abastecimiento de agua y drenaje;
4. Construcción de instalaciones de tratamiento de residuos, incluyendo: estaciones de transferencia; vertedero; complejo de tratamiento, área de tratamiento, instalación de tratamiento de residuos, residuos peligrosos incluyendo oficinas, almacenes, instalaciones de producción, reparación y mantenimiento de instalaciones de tratamiento de residuos;
5. Construcción de obras de energía y alumbrado público, incluyendo: centrales eléctricas y obras auxiliares de centrales eléctricas; presas, terraplenes, embalses y conducciones de agua que abastecen a centrales hidroeléctricas; sistemas de líneas de transmisión de energía y estaciones transformadoras; Servicios comerciales, trabajos de reparación y mantenimiento en el ámbito de la central eléctrica; sistema de alumbrado público;
6. Construcción de proyectos de petróleo y gas, incluyendo: plataformas de explotación, obras que sirvan a la explotación y procesamiento de petróleo y gas, refinerías petroquímicas, plantas de procesamiento de gas, plantas de producción de biocombustibles; Depósitos de petróleo crudo, instalaciones de almacenamiento, estaciones de bombeo de gasolina, petróleo y gas, sistemas de oleoductos, corredores de seguridad en la construcción para garantizar la seguridad técnica; Las obras de servicios, reparaciones y mantenimiento se realizan en el marco de las actividades de explotación y procesamiento de petróleo y gas, refinerías petroquímicas, plantas de procesamiento de gas y plantas de producción de biocombustibles;
7. Construcción de obras de infraestructura postal, de telecomunicaciones y de tecnología de la información, incluyendo: casas, estaciones, postes de antena, postes de cable, alcantarillas, tanques, tuberías de cable, zanjas, túneles técnicos y otras obras de infraestructura técnica relacionadas para instalar equipos de telecomunicaciones y equipos instalados en ellos para servir a las telecomunicaciones; centro de datos; incluidos los corredores de seguridad de las obras para garantizar la seguridad técnica y no deben utilizarse para otros fines; instalaciones de servicios postales y puntos de servicio; oficina de correos - cultura comunitaria; Servicios empresariales, trabajos de reparación y mantenimiento en el ámbito de los servicios postales, de telecomunicaciones y de tecnologías de la información;
8. Construcción de mercados tradicionales y mercados mayoristas;
9. Construcción de obras religiosas, incluyendo: casas comunales, templos, santuarios, altares y otras obras religiosas legales;
10. Construcción de obras religiosas, incluyendo: sedes de organizaciones religiosas y organizaciones religiosas afiliadas; templo, iglesia, capilla, catedral, lugar santo; escuela para la formación de trabajadores religiosos; monumentos, estelas, torres y otras estructuras religiosas legítimas;
11. Construcción de áreas públicas de recreación y entretenimiento, actividades comunitarias, incluyendo: parques, jardines de flores, playas y otras áreas públicas de entretenimiento; instalaciones para reuniones y otras actividades de acuerdo con las costumbres y prácticas de la comunidad local;
12. Construcción de sedes de agencias del Partido Comunista de Vietnam, agencias estatales, el Frente de la Patria de Vietnam, organizaciones sociopolíticas, organizaciones sociopolíticas-profesionales, organizaciones socioprofesionales, organizaciones sociales y otras organizaciones establecidas de conformidad con las disposiciones de la ley, tareas asignadas por el Estado y financiadas con gastos operativos regulares;
13. Construcción de sedes u oficinas de representación de unidades de servicio público dependientes de agencias del Partido Comunista de Vietnam, agencias estatales y organizaciones sociopolíticas;
14. Construcción de instalaciones culturales, reliquias histórico-culturales, lugares escénicos, incluidos: centros de conferencias, teatros, casas culturales, centros culturales, palacios culturales, clubes, cines, circos; obras monumentales; obras simbólicas y artísticas, palacios de niños, casas de niños, centros de actividades juveniles, museos, casas de exposiciones, bibliotecas, espacios de creación literaria, espacios de creación artística, casas de exposiciones de arte, sedes de grupos de arte; Proyectos para ampliar, renovar, restaurar, recuperar y promover el valor de las reliquias histórico-culturales y los lugares escénicos que han sido clasificados o incluidos en la lista de inventario de reliquias por el Comité Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre patrimonio cultural; otros establecimientos culturales establecidos o autorizados para funcionar por el Estado;
15. Construcción de instalaciones médicas e instalaciones de servicios sociales establecidas o autorizadas para funcionar por el Estado, incluidas: instalaciones médicas (instalaciones de examen y tratamiento médico; instalaciones de rehabilitación; instalaciones médicas preventivas; instalaciones para la población; instalaciones de prueba; instalaciones de calibración e inspección; instalaciones de evaluación médica; instalaciones de evaluación forense; instalaciones de producción de medicamentos; instalaciones de producción de equipo médico); centro de servicios de trabajo social, centro de bienestar social; centro médico, educativo, de trabajo social; Centro de Enfermería para los Benéficos; centro de manutención infantil; Servicios de consultoría y atención a personas mayores, personas con discapacidad, niños en circunstancias especiales, personas con VIH/SIDA y personas con enfermedades mentales; centro de rehabilitación de drogas; instalaciones para personas mayores y niños en circunstancias especiales;
16. Construcción de instalaciones educativas y de formación establecidas o autorizadas para funcionar por el Estado, incluidas: guarderías, jardines de infancia, centros preescolares, instalaciones de educación general, instalaciones de educación continua, escuelas especializadas, universidades e instalaciones de educación vocacional;
17. Construcción de instalaciones físicas y deportivas establecidas o permitidas para funcionar por el Estado, incluyendo: complejos deportivos, centros de entrenamiento y preparación de deportistas; estadio, centro de competición deportiva y de entrenamiento;
18. Construir instalaciones científicas y tecnológicas establecidas o permitidas para funcionar por el Estado, incluyendo: organismos de investigación, desarrollo y servicios científicos y tecnológicos; organización que apoya a empresas innovadoras; incubadora tecnológica, incubadora de empresas de ciencia y tecnología; parque científico y tecnológico; museo de ciencias; sistema estándar de medición;
19. Construcción de instalaciones diplomáticas, incluidas: sedes de embajadas, consulados, oficinas de representación de organizaciones diplomáticas extranjeras y organizaciones no gubernamentales con funciones diplomáticas; Instalaciones diplomáticas administradas por el Estado;
20. Construcción de obras públicas de tratamiento ambiental, conservación de la biodiversidad, meteorología, hidrología, inspección y cuarentena de animales y plantas;
21. Ejecutar proyectos de vivienda social y de vivienda para las fuerzas armadas populares, salvo en los casos de acuerdos sobre recepción de derechos de uso de tierras; proyecto de vivienda pública; Proyectos de inversión para renovar y reconstruir edificios de apartamentos, excepto en los casos en que los propietarios de los edificios de apartamentos acuerden transferir los derechos de uso de la tierra a los inversionistas para implementar proyectos de inversión para renovar y reconstruir edificios de apartamentos de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda; proyecto de reasentamiento;
22. Implementar proyectos de parques industriales y clusters industriales; zona de alta tecnología; zona agrícola de alta tecnología; parque concentrado de tecnología de la información; zona forestal de alta tecnología; zona franca en zona económica;
23. Implementar proyectos de producción y procesamiento concentrados de productos agrícolas, forestales, acuáticos y mariscos a gran escala, con infraestructura sincrónica desde la producción hasta el procesamiento de productos agrícolas, forestales, acuáticos y mariscos que atienda el alcance interdistrital o interregional; Proyecto de plantación y conservación de genes de plantas medicinales para desarrollar hierbas medicinales tradicionales;
24. Realizar actividades de recuperación de tierras;
25. Las actividades de explotación minera han sido autorizadas por los organismos estatales competentes, incluyendo las obras de construcción que sirven a la explotación y procesamiento de minerales asociados al área de explotación y al corredor de seguridad para la explotación que requieren recuperación de tierras;
26. Proyectos en las proximidades de puntos de conexión vial y vías de tránsito con potencial de desarrollo;
27. Implementar proyectos de inversión para construir áreas urbanas con funciones de uso mixto, sincronizando los sistemas de infraestructura técnica, infraestructura social con la vivienda de acuerdo a lo dispuesto en la ley de construcción para construir nuevas o renovar y embellecer áreas urbanas; proyecto residencial rural;
28. Cementerios, funerarias, crematorios, depósitos de cenizas;
29. Implementar proyectos para asignar tierras residenciales y tierras de producción a las minorías étnicas para implementar políticas de apoyo a la tierra para las minorías étnicas de acuerdo con las disposiciones de esta Ley;
30. Construcción de obras sobre el suelo que sirvan para la operación, explotación y utilización de obras subterráneas;
31. Ejecutar los proyectos aprobados por la Asamblea Nacional y el Primer Ministro, y decidir sobre las políticas de inversión de conformidad con las disposiciones de la ley;
32. En los casos de recuperación de tierras para la ejecución de proyectos y obras de interés nacional y público que no estén comprendidos en los supuestos previstos en los incisos 1 a 31 de este artículo, la Asamblea Nacional modificará y completará los supuestos de recuperación de tierras previstos en este artículo conforme a procedimientos simplificados.
3. Los acuerdos de reasentamiento deben completarse antes de la adquisición de tierras.
El artículo 91 de la Ley de Tierras de 2024 define los principios de compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado adquiere tierras, incluidos los siguientes principios:
-Las zonas de reasentamiento deberán cumplir con las condiciones de infraestructura técnica y social de acuerdo con la planificación detallada aprobada por las autoridades competentes; Al mismo tiempo, debe ser coherente con las tradiciones y costumbres culturales de la comunidad donde se recupera la tierra.
- La aprobación de la compensación, el apoyo, los planes de reasentamiento y los acuerdos de reasentamiento debe completarse antes de tomar una decisión sobre la adquisición de tierras.
4. Abolir el marco de precios de la tierra
La Ley de Tierras de 2024 ha abolido las regulaciones sobre el marco de precios de la tierra.
5. La lista de precios de terrenos se elabora anualmente.
De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de tierras se elabora anualmente y la primera lista de precios de tierras se anuncia y aplica a partir del 1 de enero de 2026 y se ajusta a partir del 1 de enero del año siguiente.
6. Normativa sobre 5 métodos de valoración de tierras
La cláusula 5 del artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 estipula cinco métodos de valoración de tierras, entre ellos:
- El método de comparación se implementa ajustando el precio de los terrenos con el mismo propósito de uso de la tierra, ciertas similitudes en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decisión ganadora de la subasta mediante el análisis y la comparación de los factores que afectan el precio de la tierra después de excluir el valor de los activos adjuntos a la tierra (si los hay) para determinar el precio de la parcela de tierra a evaluar;
- El método de ingresos se implementa tomando el ingreso neto anual promedio sobre un área de tierra dividido por la tasa de interés de ahorro promedio de depósitos a plazo de 12 meses en dongs vietnamitas en bancos comerciales en los que el Estado posee más del 50% del capital social o del total de acciones con derecho a voto en el área provincial durante 3 años consecutivos hasta el final del trimestre más reciente con datos anteriores al momento de la valuación;
- El método del excedente se aplica restando el costo total estimado de desarrollo del terreno o área de terreno al ingreso total estimado de desarrollo sobre la base del uso más efectivo del terreno (coeficiente de uso del terreno, densidad de construcción, número máximo de pisos del edificio) de acuerdo con la planificación del uso del terreno y la planificación detallada de la construcción aprobada por la autoridad competente;
- El método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra se realiza multiplicando el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra. El coeficiente de ajuste del precio de la tierra se determina comparando el precio de la tierra en la lista de precios de la tierra con el precio de la tierra en el mercado;
- El Gobierno prescribirá métodos de valoración de tierras distintos de los cuatro métodos anteriores después de recibir la aprobación del Comité Permanente de la Asamblea Nacional.
Actualmente, la Ley de Tierras de 2013 no prescribe un método para la valoración de tierras. Los métodos de valoración de tierras están estipulados en el Artículo 4 del Decreto 44/2014/ND-CP, incluidos: el método de comparación directa, el método de deducción, el método de ingresos, el método del excedente y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. |
7. Suplemento del Capítulo VIII sobre desarrollo, gestión y explotación de fondos de tierras
8. Normativa específica sobre la asignación y el arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de la tierra
Para garantizar la coherencia y uniformidad con las disposiciones del Capítulo VIII sobre “desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras”, el Capítulo IX de la Ley de Tierras de 2024 estipula específicamente:
- “asignación y arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de tierras” (artículo 125) para “tierras limpias” creadas por el Estado; o
- “asignación de tierras, arrendamiento de tierras mediante licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos de inversión utilizando tierras” (Artículo 126) para “tierras que no han sido despejadas” donde “el inversionista ganador es responsable de proporcionar capital para implementar la compensación, el apoyo y el reasentamiento según lo requiera la agencia estatal competente” y dentro de los 36 meses a partir de la fecha de emisión de la decisión que reconoce los resultados de la licitación ganadora u otro período de acuerdo con el contrato firmado con la agencia estatal competente, el Comité Popular en el nivel competente debe completar la compensación, el apoyo y el reasentamiento para asignar tierras, arrendar tierras al inversionista ganador.
9. Normativa sobre el derecho a elegir la forma de pago del arrendamiento de tierras
- Las organizaciones económicas, las unidades de servicio público, los individuos, las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero y las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que actualmente están arrendando tierras del Estado y pagando una renta anual de la tierra, pero que están en el caso de ser arrendadas por el Estado y pagan la renta de la tierra en una suma global por todo el plazo del arrendamiento según lo prescrito en esta Ley, pueden optar por cambiar al arrendamiento de tierras con un pago único de la renta de la tierra por el plazo del arrendamiento restante y deben volver a determinar el precio de la tierra para calcular la renta de la tierra en el momento de la decisión de permitir el cambio al arrendamiento de tierras en forma de pago único de la renta de la tierra por todo el plazo del arrendamiento según lo prescrito en esta Ley.
- Las organizaciones económicas, los individuos, las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero y las organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que actualmente arriendan tierras del Estado y pagan el alquiler de la tierra una vez por todo el plazo del arrendamiento pueden optar por cambiar al arrendamiento de tierras y pagar el alquiler de la tierra anualmente. La renta de la tierra pagada se deduce de la renta anual de la tierra pagadera de acuerdo a las regulaciones gubernamentales.
- Las unidades de servicio público reciben tierras asignadas por el Estado sin cobrar tasas por su uso; En caso de que una unidad de servicio público necesite utilizar parte o la totalidad del área asignada para producción, negocios o prestación de servicios, puede optar por cambiar a la forma de arrendamiento de tierras estatales con cobro anual de renta de tierras para esa área.
Los 9 nuevos puntos de la Ley de Tierras de 2024 se basan en el contenido del proyecto de Ley de Tierras de 2024 (proyecto actualizado el 18 de enero de 2024) y el discurso del Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh publicado en el portal de información electrónica de la Asamblea Nacional.
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