1/3 de los proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh están estancados por problemas financieros

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda (Ministerio de Construcción), dijo que de los 168 proyectos que enfrentan dificultades en la ciudad de Ho Chi Minh, 1/3 de los proyectos están relacionados con cuestiones financieras.

En la Conferencia de difusión de la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023, que tuvo lugar en la mañana del 11 de octubre, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción) dijo que una de las primeras condiciones para las organizaciones y los individuos al hacer negocios inmobiliarios es establecer un negocio.

Al mismo tiempo, es necesario garantizar la relación entre el saldo crediticio y el saldo de bonos y el capital. Según el Sr. Hai, es muy normal que una empresa realice muchos proyectos. Pero si la capacidad financiera es limitada y el mismo flujo de caja se distribuye entre muchos proyectos, entonces las empresas comenzarán a considerar la emisión de bonos y el uso de apalancamiento financiero.

Sin embargo, cuando hay un problema, el proyecto se detiene y se bloquea. “Un tercio de los 168 proyectos en Ciudad Ho Chi Minh están estancados por problemas financieros”, dijo el Sr. Hai.

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), habló en la Conferencia.

Por lo tanto, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha legalizado una serie de disposiciones del Decreto sobre las condiciones para las organizaciones y los individuos cuando realizan negocios inmobiliarios y ha complementado las disposiciones sobre las condiciones para que las empresas de negocios inmobiliarios a través de proyectos inmobiliarios tengan un capital social mínimo y para garantizar la relación entre el crédito pendiente y los bonos corporativos pendientes y el capital social.

En consecuencia, las empresas deben tener un capital social no inferior al 20% del capital total de inversión para proyectos con una escala de menos de 20 hectáreas, no inferior al 15% del capital total de inversión para proyectos con una escala de 20 hectáreas o más. En caso de implementar simultáneamente varios proyectos, deben tener un capital social que asegure la proporción antes mencionada para cada proyecto.

"Este es un requisito previo para la aprobación de la política de inversiones y la selección de inversores", dijo.

Este reglamento, el artículo 5 del Decreto 96 que detalla y orienta la aplicación de una serie de artículos de la Ley del Negocio Inmobiliario, también establece regulaciones más específicas.

En consecuencia, las empresas deben cumplir con los índices de seguridad financiera de la empresa; cumplir con las disposiciones de la ley de crédito y la ley de obligaciones corporativas.

En caso de que una empresa de negocios inmobiliarios tome préstamos de una institución de crédito o emita bonos corporativos para implementar un proyecto inmobiliario que haya sido aprobado por un organismo estatal competente como inversionista, debe asegurarse de que el saldo total del préstamo pendiente en la institución de crédito, el saldo pendiente de los bonos corporativos y el capital social requerido para cada proyecto no exceda el 100% del capital de inversión total de ese proyecto.

La relación total entre los préstamos pendientes de pago en instituciones de crédito y los bonos corporativos pendientes de pago para implementar el proyecto no debe exceder de 4 veces el capital social de la empresa para cada proyecto inmobiliario con una escala de uso del suelo de menos de 20 hectáreas y no debe exceder de 5,67 veces el capital social de la empresa para cada proyecto inmobiliario con una escala de uso del suelo de 20 hectáreas o más.

“Cuando se emitió esta normativa, mucha gente se preguntó ¿qué pasaría si la empresa hubiera emitido bonos y hubiera tenido exceso de crédito? "Las normas transitorias establecen claramente que no se permite seguir emitiendo o tomando prestado capital", dijo, al tiempo que volvió a enfatizar que el total de préstamos pendientes en instituciones de crédito, bonos corporativos pendientes y capital social requerido según las normas para cada proyecto no deben exceder el 100% del capital de inversión total de ese proyecto.

Condiciones de transferencia de proyectos más sencillas

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 complementa y legaliza una serie de disposiciones de los Decretos vigentes, modifica y complementa las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 para garantizar una legalidad clara, estricta y factible para la transmisión de todo o parte de un proyecto inmobiliario.

Según el Sr. Hoang Hai, las condiciones para la transferencia del proyecto son más simples.

En concreto, la Ley ha eliminado el requisito de disponer de un certificado de derechos de uso del suelo para el proyecto y la parte del proyecto inmobiliario transferido.

Al mismo tiempo, se deben completar las regulaciones sobre las condiciones para que los inversionistas transfieran, como tener una decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el permiso para cambiar el uso de la tierra con el fin de implementar el proyecto por parte de una agencia estatal competente.

El proyecto ha cumplido con sus obligaciones financieras respecto de las tierras del proyecto, incluidas las tarifas por el uso de la tierra, las rentas de la tierra y los impuestos, tasas y cargos relacionados con la tierra (si los hubiera) al Estado del proyecto.

La Ley también ha modificado y complementado las normas que establecen que, en caso de que el cesionario de la totalidad o parte del proyecto sea una organización económica con capital de inversión extranjera, después de que un organismo estatal competente emita una decisión que permita la transferencia y las partes hayan firmado un contrato de transferencia, los procedimientos de tierras se llevarán a cabo de conformidad con las disposiciones de la ley de tierras.

Al mismo tiempo, se complementan las normas sobre los casos en que el Primer Ministro autoriza al Comité Popular Provincial a decidir sobre la autorización de la transferencia de parte de un proyecto inmobiliario en los casos en que el proyecto inmobiliario esté bajo la autoridad del Primer Ministro para aprobar la política de inversión.

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