Las empresas inmobiliarias se esfuerzan por ampliar la deuda de bonos

Ante la creciente presión de vencimiento, muchas empresas inmobiliarias se ven obligadas a reestructurar sus obligaciones financieras para mantener las operaciones y garantizar el flujo de caja.

El mercado de bonos corporativos continúa siendo testigo de una ola de extensión de la deuda, especialmente en el sector inmobiliario. Ante una gran presión de madurez, muchas empresas se ven obligadas a reestructurar sus obligaciones financieras para mantener sus operaciones.

Un caso típico es Century Real Estate Investment and Development Corporation (Cen Invest). El bono código CIVCB2124001, emitido en octubre de 2021 con una tasa de interés fija del 10,5%/anual, tiene un plazo inicial de 3 años y se espera que venza el 13 de octubre de 2024. Sin embargo, después del segundo acuerdo con los tenedores de bonos a fines de octubre de 2024, Cen Invest extendió el período de liquidación hasta el 13 de octubre de 2025.

Anteriormente, este bono estaba garantizado por 50 millones de acciones de Century Real Estate JSC (Cen Land, HoSE: CRE) de Cen Group y derechos de propiedad del contrato de cooperación entre Galaxy Land y CRE en el proyecto del área urbana de Hoang Van Thu (Hoang Mai, Hanoi). Sin embargo, cuando el precio de las acciones de CRE se desplomó de más de 25.000 VND por acción a principios de 2022 a menos de 7.000 VND por acción, Cen Invest tuvo que añadir garantías.

Estructura de vencimientos de bonos por industria en 2025 según datos de VNDIRECT Research.

Según un documento enviado a la Bolsa de Valores de Hanoi (HNX) el 11 de febrero de 2025, esta empresa ha hipotecado 20,7 millones de acciones adicionales de Thanh Dat VN Investment JSC (equivalente al 67,87% del capital social), el inversor del proyecto de la zona residencial Khe Cat en Quang Yen, Quang Ninh, junto con los derechos de propiedad derivados del proyecto.

Thanh Dat VN no sólo actúa como garantía, sino que también se compromete a garantizar el pago de los bonos de Cen Invest y a no incurrir en nuevos préstamos ni utilizar activos para garantizar otras obligaciones. Si tiene que vender todas las acciones de Thanh Dat VN para pagar la deuda, Cen Invest se compromete a un precio mínimo de 373 mil millones de VND, sujeto a la aprobación de los tenedores de bonos. Esta transacción se completará a más tardar el 31 de mayo de 2025 y el producto de la misma, una vez deducidos los gastos, se transferirá a la cuenta de pago de bonos.

Una situación similar ocurrió también en CRE, una empresa a la que los tenedores de bonos acaban de extender por casi 9 meses su bono CRE202001. Este bono tiene un valor de 450 mil millones de VND, se emitió a finales de 2020 con un plazo inicial de 36 meses, pero se ha extendido por un total de 22 meses. A finales de 2024, la empresa había recomprado parte de la deuda principal, reduciendo la deuda pendiente a aproximadamente 354 mil millones de VND.

Los bonos de CRE también están garantizados por casi 59 millones de acciones de CRE, junto con 50 millones de acciones de Cen Invest, derechos de propiedad de Galaxy Land y algunos otros activos. Sin embargo, debido a la caída del valor de las acciones, la empresa tuvo que ajustar su plan de pago.

Según el documento enviado a HNX el 24 de enero de 2025, CRE se comprometió a transferir todo el flujo de efectivo del contrato de cooperación en el proyecto Khe Cat a la cuenta de pago de deuda de los tenedores de bonos. Al mismo tiempo, los tipos de interés de los bonos también se ajustarán a la baja del 12% anual al 10,5% anual a partir de febrero de 2025.

Además de Cen Invest y CRE, muchas otras empresas inmobiliarias también están luchando por extender la deuda de bonos. Por ejemplo, Nam An Investment and Trading Joint Stock Company se enfrenta a un vencimiento de bonos de 4.700 billones de dongs. Nam An se encuentra bajo una gran presión debido a su difícil situación financiera y a que su ratio deuda/capital supera el umbral de seguridad.

O en Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company, con 4.695 billones de VND en bonos vencidos, esta empresa se encuentra en un estado alarmante en cuanto a su capacidad de pago.

De manera similar, Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG) ha pagado por adelantado dos bonos por valor de 1 billón de dongs para reducir la presión de la deuda, aunque la fecha de vencimiento original no es hasta marzo de 2029. Hai Phat Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company también completó la compra anticipada de bonos por valor de 390 mil millones de VND, lo que eleva el saldo de bonos pendientes a 0...

Según un informe de VNDIRECT Securities Research, 2025 seguirá siendo un año complicado para el mercado de bonos corporativos, ya que el valor total de los bonos vencidos se estima en 203 billones de dongs, un aumento del 8,5% en comparación con 2024. En particular, el grupo inmobiliario enfrenta la mayor presión con más de 130 billones de dongs de bonos vencidos, lo que representa el 64% del valor total de vencimiento de todo el mercado y el doble que en 2024.

Un factor preocupante es que 56 billones de VND de bonos inmobiliarios previamente extendidos vencerán en 2025, lo que aumentará la presión de liquidez para las empresas en el contexto de un mercado inmobiliario lento. La tramitación legal de los proyectos sigue siendo más lenta de lo esperado, lo que causa dificultades para los negocios inmobiliarios.

No solo el sector inmobiliario, las empresas financieras y bancarias también tienen un volumen significativo de bonos con vencimiento en 2025, con un valor de más de 33 billones de VND, lo que representa más del 16% del valor total de vencimiento.

En general, con la creciente presión de la deuda, las empresas inmobiliarias no sólo deben encontrar formas de reestructurar las obligaciones financieras, sino también garantizar un flujo de caja estable para superar este período difícil.

Fuente: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html