In diesem Zusammenhang hat das Bauministerium vor kurzem in einem Resolutionsentwurf zu Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Vorzugsdarlehen vorgeschlagen, das einen Durchbruch für den sozialen Wohnungsbau bedeuten dürfte.
Probleme bei der Kreditauszahlung
Anfang April 2023 genehmigte die Regierung mit Beschluss 338/QD-TTg die Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021 – 2025“. Mit dem angestrebten Ziel, bis 2030 insgesamt 1.062.200 Wohnungen in den Kommunen fertigzustellen, ist zu rechnen. Davon werden in der Phase 2021–2025 428.000 Einheiten fertiggestellt; In der Phase 2025–2030 werden 634.200 Einheiten fertiggestellt.
Zur Umsetzung des Projekts hat die Regierung außerdem dem Vorschlag der Staatsbank Vietnams (SBV) zugestimmt, 120.000 Milliarden VND an vier vom Staat benannte kommerzielle Aktienbanken zu vergeben, mit einem Darlehenszinssatz von 8,7 %/Jahr für Investoren und 8,2 %/Jahr für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen. Ab dem 1. Juli 2023 gibt die Staatsbank alle sechs Monate den Vorzugszinssatz für teilnehmende Geschäftsbanken bekannt, was bedeutet, dass der Zinssatz den Marktbedingungen entsprechend angepasst werden kann.
Da die Staatsbank für mittel- und langfristige Kredite einen Zinssatz festlegt, der jährlich nur 1,5 bis 2 % unter dem üblichen Niveau liegt, haben sich mehrere Geschäftsbanken (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank und HD Bank) darum beworben, „sich einen Teil des Kuchens zu teilen“. Der Registrierungsbetrag für die Teilnahme an dem Programm beträgt für jede Bank 5.000 Milliarden VND, wodurch sich die Kapitalquelle zur Zinsunterstützung auf 145.000 Milliarden VND erhöht.
Leider wurde dieses Kreditpaket nach fast zwanzigmonatiger Umsetzung von vielen Menschen abgelehnt, da die von der Staatsbank festgelegten Bestimmungen ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit nicht gerecht werden. Daher hat die Staatsbank nach langem „Hin- und Herabwägen“ Anfang September 2024 beschlossen, die Zinssätze für Investoren auf 7 %/Jahr und für Eigenheimkäufer auf 6,5 %/Jahr zu senken.
Allerdings seien die Regelungen zu solchen Zinssätzen für Eigenheimkäufer nach Einschätzung der Regierung noch immer zu hoch, sodass dieses Kreditpaket bislang noch schleppend vorankomme, wie aus dem ausführlichen Bericht des Bauministeriums über die Umsetzung des Vorzugskreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Sozialwohnungen hervorgeht.
Konkret: Bis zum Ende des dritten Quartals 2024 verfügten nur 34 von 63 Kommunen über Dokumente, in denen 83 Projekte angekündigt wurden, die für Vorzugsdarlehen auf dem elektronischen Informationsportal in Frage kamen. Die Gesamtsumme der ausgezahlten ausstehenden Schulden belief sich auf 1.783 Milliarden VND (davon Firmenkunden: 1.633 Milliarden VND; Eigenheimkäufer: 150 Milliarden VND). Dies entspricht etwa 1,1 % des gesamten registrierten Unterstützungskapitals.
„Die Umsetzung sozialer Wohnungsbauprojekte ist derzeit mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Allein im dritten Quartal 2024 werden bundesweit 8 Projekte mit einer Größenordnung von 4.960 Wohnungen umgesetzt; 3 Projekte im Rahmen der Investitionspolitik genehmigt, Umfang 2.676 Wohnungen; und es gibt nur ein teilweise fertiggestelltes Projekt im Umfang von 200 Wohnungen. Laut der Zusammenfassung der lokalen Berichte wurden im gesamten Land von 2021 bis zum Ende des dritten Quartals 2024 79 Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von 42.414 Einheiten fertiggestellt; „Bei 131 Projekten mit einem Umfang von 111.687 Wohnungen wurde mit dem Bau begonnen“, teilte Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), mit.
Vorrang für Eigenheimkäufer
Basierend auf den aggregierten Daten des Bauministeriums gibt es im ganzen Land bislang nur etwas über 143.000 fertiggestellte bzw. im Bau befindliche Sozialwohnungen. Das Ziel von 428.000 Wohnungen im Projektzeitraum 2021–2025 ist nahezu unmöglich zu erreichen, denn in weniger als 13 Monaten könnte nur ein „Wunder“ 258.000 neue Wohnungen fertigstellen. Der Traum vom baldigen Eigenheim muss für Geringverdiener und Arbeitnehmer verschoben werden.
Laut Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), ist der soziale Wohnungsbau ein wichtiges politisches Ziel der Partei und des Staates. Dies wird auch durch die Entschlossenheit unter Beweis gestellt, das Wohnungsbaugesetz 2023, das Grundstücksgesetz 2024 und eine Reihe von Leitlinien im Rahmen des Gesetzes zu ändern und zu ergänzen, um eine Synchronisierung und Einheitlichkeit der Vorschriften für den sozialen Wohnungsbau zu erreichen.
Allerdings weisen die Mechanismen für bevorzugte Kreditquellen im sozialen Wohnungsbau noch immer viele Mängel auf, die Anlass zur Sorge geben. So fehlt es beispielsweise an „Startkapital“, und wenn es welches gibt, sind die Vorschriften relativ streng, sodass die Betroffenen keinen oder nur schwer darauf zugreifen können.
„Das Dekret 100/2024/ND-CP der Regierung legt Folgendes fest: Kapitalhöhe, Vorzugszinssatz, Laufzeit und Auszahlung von Krediten für soziale Wohnungsbauprojekte (7,92 %/Jahr für Investoren in sozialen Wohnungsbau für Verkauf, Mietkauf; 6,6 % der Projekte nur zur Miete) und hat Bedingungen für Investoren geschaffen, um auf bevorzugte Kreditquellen zuzugreifen, um das Projekt umzusetzen. Aber im offiziellen Depeschen 4524/NHCS-TDSV der Vietnamesischen Bank für Sozialpolitik vom 1. August 2024, basierend auf dem Dekret 100/2024/ND-CP für Eigenheimkäufer, heißt es, der Darlehenszinssatz von 6,6 %/Jahr sei hoch“, äußerte Herr Le Hoang Chau seine Meinung.
Angesichts der oben genannten Situation wird im Resolutionsentwurf zu bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau, der vom Bauministerium mit Ministerien und Zweigstellen konsultiert wird, bevor er der Regierung zur Verkündung vorgelegt wird, vorgeschlagen, ein Vorzugspaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND für Darlehen aus Anleihekapitalquellen mit einer Laufzeit von 5 Jahren umzusetzen, um die bevorzugten Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau auszuweiten. Dies ist das erste Mal, dass das Bauministerium vorgeschlagen hat, ein Sozialwohnungspaket durch die Ausgabe von Anleihen umzusetzen.
Dementsprechend entspricht der Zinssatz dieses Vorzugskreditpakets dem vom Premierminister in jedem Zeitraum festgelegten Zinssatz für arme Haushalte. Auszahlungszeitraum bis zur vollständigen Auszahlung des Kreditpaketes, maximal jedoch bis zum 31.12.2030.
In einer Diskussion zu diesem Thema sagte Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, dass der Vorschlag des Bauministeriums im Resolutionsentwurf zu Vorzugskapital für den sozialen Wohnungsbau einen Durchbruch darstelle, da er das Entwicklungskapital erweitere und Möglichkeiten für Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Allerdings bedarf es auch einer Klarstellung der Kreditzinsregelungen für dieses Kreditpaket, bei dem der Eigenheimkäufer im Mittelpunkt steht und ihm Vorrang eingeräumt werden sollte.
„Wenn der Zinssatz des Kreditpakets in Höhe von 100.000 Milliarden VND dem vom Premierminister in jeder Periode festgelegten Zinssatz für arme Haushalte entspricht, der auf dem Dekret 100/2024/ND-CP von 6,6 %/Jahr basiert, wird es derzeit schwierig sein, die Menschen dazu zu bewegen, Geld für den Kauf von Sozialwohnungen zu leihen, da der Zinssatz gemäß der vorherigen Entscheidung 486/2023/QD-TTg nur 4,8 %/Jahr betrug“, sagte Herr Nguyen The Diep.
Der Vorsitzende des HoREA, Le Hoang Chau, vertrat die gleiche Ansicht und schlug vor, dass die Regierung die weitere Umsetzung der Regelung für einen Kreditzinssatz von 4,8 %/Jahr gemäß Beschluss 486/2023/QD-TTg des Premierministers in Erwägung ziehen solle. Derzeit führt die Vietnamesische Bank für Sozialpolitik das Programm „Darlehen zur Unterstützung armer Haushalte beim Wohnungsbau“ mit einem Zinssatz von 3 %/Jahr durch. Daher wäre es am besten, für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen einen Darlehenszinssatz von 3 – 4,8 %/Jahr anzuwenden, um Eigenheimkäufer zu ermuntern, den Markt anzukurbeln und für Investoren eine Motivation zu schaffen, die Projektumsetzung zu beschleunigen.
Der Vorschlag des Bauministeriums für ein Kreditpaket in Höhe von 100.000 Milliarden VND ist angesichts der derzeitigen Kapitalknappheit für den sozialen Wohnungsbau durchaus angebracht. Allerdings müssen auch die Lehren aus dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND gemäß Resolution 33/2023/NQ-CP ohne Kreditnehmer gezogen werden. In diesem Zusammenhang müssen die Bestimmungen zu den Bedingungen, Kreditzinsen usw. im Einklang mit den tatsächlichen Bedingungen der Menschen sorgfältig geprüft werden.
Dr. Nguyen Huy Thanh - Finanzexperte
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Quelle: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
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