Grüne Büros erobern den Markt
Dem Bericht von Savills zufolge stieg das Angebot im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 2 %, sodass sich die gesamte Bürofläche auf 2,8 Millionen Quadratmeter vermietbare Fläche aus 386 Projekten beläuft. Davon gibt es drei neue Projekte im dezentralen Bereich, die weiterhin eine ausgewogene und nachhaltige Marktentwicklung im gesamten Stadtgebiet fördern. Die durchschnittlichen Büromieten stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 2 % und im Vergleich zum Vorjahr um 8 % auf 815.000 VND/m2/Monat. Die Kapazitätsauslastung lag bei 89 %, was einem Rückgang von 1 Prozentpunkt gegenüber dem Vorquartal und 2 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, was hauptsächlich auf ein neues Angebot mit geringer Kapazität zurückzuführen ist.
Allein im Grade-A-Bürosegment zeigten die Projekte außerhalb des Stadtzentrums eine starke Leistung, wobei die Belegungsrate im Vergleich zum Vorquartal um 6 Prozentpunkte auf 84 % stieg und damit den höchsten Wert aller Klassen erreichte. Der durchschnittliche Mietpreis erreichte ebenfalls 1,1 Millionen VND/m2/Monat, ein Anstieg von 5 % im Vergleich zum Vorquartal. Der Bericht erwähnte eine Reihe erstklassiger Projekte mit guten Absorptionsraten, wie etwa The METT, The Hallmark und The Nexus.
Laut Frau Tu Thi Hong An, Senior Director der Abteilung Commercial Leasing bei Savills Vietnam, blieb die Belegungsrate des gesamten Marktes in den ersten sechs Monaten des Jahres nahezu unverändert. Anders ausgedrückt bedeutet dies, dass die Nettomietverträge dem neuen Angebot entsprechen.
Projekte der Klasse A außerhalb von CBD verzeichnen im ersten Halbjahr 2024 eine schnelle Belegung
„Dieser Trend steht in Zusammenhang mit starkem Wirtschaftswachstum und einer Nachfrage, die das Angebot übersteigt, während auf dem Markt viele neue Trends wie das Homeoffice-Modell und die Anwendung von Technologie am Arbeitsplatz zu verzeichnen sind. Da die Absorptionsrate dem neuen Angebot entspricht, gehen wir davon aus, dass sich die Büromieten in Ho-Chi-Minh-Stadt in den nächsten drei Jahren zu stabilisieren beginnen werden“, analysierte Frau An.
Der Savills-Experte wies auch auf einen bemerkenswerten Punkt im Zusammenhang mit Green-Office-Projekten hin, da nachhaltige Büroflächen für viele multinationale Konzerne zu einem obligatorischen Standard werden. In entwickelten Märkten wie Singapur, Shanghai und Hongkong ist der Anteil grüner Gebäude sowie die vermietbare Grundfläche viel größer als in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi. In den beiden größten Städten Vietnams liegt dieser Prozentsatz unter 25 % und das künftige Angebotswachstum ist recht begrenzt.
Hanoi und die meisten großen Märkte in der Region sind mittlerweile Mietermärkte. Im Gegensatz dazu wird der HCMC-Markt weiterhin von der Stärke der Eigenheimbesitzer profitieren. In diesem Markt liegt die Leerstandsquote für erstklassige Büros unter 10 % und die Zahl der „grünen Gebäude“ ist niedriger als zuvor. Die meisten ausländischen Unternehmen sind auf der Suche nach Luxusbüros und geben diesen Gebäuden daher einen unbestreitbaren Vorteil gegenüber älteren Gebäuden. Dank dieser einzigartigen Angebot-Nachfrage-Beziehung wird diese Dynamik in Zukunft weiter zunehmen.
Ausländische Unternehmen strömen in erstklassige Büros
Einzelhandel „blüht“ dank Erholung der Binnenwirtschaft
Im Einzelhandelssektor wies Frau Tu Thi Hong An auf einen deutlichen Trend hin, bei dem Mieter in der Gastronomie die Expansionsnachfrage in Ho-Chi-Minh-Stadt sowie in benachbarten Märkten wie Bangkok und Singapur vorantreiben.
„Das sind die Veränderungen, die wir in der Realität sehen können. Viele F&B-Modelle auf dem Markt, von Fast Food, Cafés, Getränken, Bars und Clubs, von zwanglosen bis hin zu gehobenen Restaurants, müssen erweitert werden. Daher drängen sich auf diesem Markt sowohl inländische als auch internationale Akteure immer stärker. In kleinerem Maßstab sehen wir recht dynamische Lifestyle-Sport- und Wellness-Angebote auf dem Markt“, sagte Frau An.
Die Experten von Savills verwiesen auch auf Nitori, einen japanischen Einzelhändler für Haushaltswaren und Möbel, der vor Kurzem mit fünf Geschäften auf den Markt gekommen ist und die Ambitionen hat, ebenso schnell zu wachsen wie Muji. Muji selbst plant außerdem die Eröffnung von 100 weiteren Geschäften in ganz Südostasien, mit Schwerpunkt auf dem vietnamesischen Markt. Mit Miniso hat dieser berühmte Einzelhändler außerdem ehrgeizige Pläne zur Eröffnung von 350 bis 400 Geschäften in ganz Südostasien und zielt dabei auch auf den vietnamesischen Markt ab.
Mittlerweile haben Einzelhändler für Schmuck, Uhren, Mode und andere Luxusgüter ihre Präsenz nur auf wenige ausgewählte Standorte ausgedehnt und müssen strenge Standards einhalten, die weder in Hanoi noch in Ho-Chi-Minh-Stadt üblich sind. Daher müssen diese Unternehmen bei ihren Expansionsstrategien, beispielsweise in Bezug auf Touristen-Hotspots, Omnichannel- und Pop-up-Store-Modelle, sehr kreativ sein. Die Erkundung unterschiedlicher innovativer Einzelhandelsformate wird ihnen dabei helfen, ihre Sichtbarkeit in den sozialen Medien zu erhöhen und so ihre Online- und Ladengeschäfte zu verbessern.
Auch viele internationale Einzelhandelsmarken weiten ihre Entwicklung auf dem vietnamesischen Markt aus.
Der Bericht von Savills verzeichnete in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 Transaktionen mit einer durchschnittlichen Größe von 256 m2 NLA, ein Anstieg von 26 % gegenüber dem Vorjahr, da Markenketten wie Muji, Poseidon und Uniqlo expandierten. Auf die Modebranche entfallen 35 % der vermietbaren Fläche, gefolgt von F&B mit 30 %; Haushaltsgeräte und Möbel 15 % und Unterhaltung 11 %.
Aus einer allgemeinen Marktperspektive kommentierte Frau Cao Thi Thanh Huong, Senior Manager der Forschungsabteilung bei Savills Ho Chi Minh City, dass die starke Erholung der Binnenwirtschaft die Entwicklung des Einzelhandelssektors gefördert und neue Marken dazu bewegt habe, auf den Markt zu treten und weiter zu expandieren.
In Ho-Chi-Minh-Stadt werden eine junge Bevölkerung, eine wachsende Mittelschicht und steigende Vermögenswerte zur Ausweitung des Marktanteils des modernen Einzelhandels beitragen. Laut Oxford Economics werden die Verbraucherausgaben in Ho-Chi-Minh-Stadt bis 2025 voraussichtlich um 8,4 % steigen. Der moderne Einzelhandel in diesem Markt mit mehr als 13 Millionen Einwohnern wird bis 2025 zudem 50 % des Marktanteils der Einzelhandelskanäle ausmachen.
Im zweiten Quartal erhöhte sich das Angebot an Einzelhandelsflächen zur Vermietung um 1,5 Millionen Quadratmeter, ein Plus von 2 %, nachdem das Projekt Vincom Mega Mall Grand Park eröffnet wurde. Das neue Einzelhandelsangebot verlagert sich weiterhin in Gebiete außerhalb der zentralen Geschäftsviertel (CBDs); hier werden 75 % des gesamten zukünftigen Angebots ausmachen. Die marktweite Auslastung erreichte 94 %, ein Anstieg um 2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal und um 3 Prozentpunkte im zweiten Quartal 2024. In den zentralen und innerstädtischen Bereichen konnte die Kapazität leicht um 1 Prozentpunkt gesteigert werden.
Die Mietpreise für Erdgeschosswohnungen blieben gegenüber dem Vorquartal stabil und stiegen gegenüber dem Vorjahr um 3 %, da bei 20 % des Gesamtangebots in HCMC die Mietpreise gestiegen sind, weil die Investoren ihre Vorzugspolitik eingestellt haben.
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Quelle: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html
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