Standpunkt des Bauministeriums zur Entwicklung von Mini-Apartments, Reihenhausmarkt noch im „Winterschlaf“, Küstenvillen schleppend

Meinungen zur Entwicklung von Mini-Apartments, zum düsteren Markt für Reihenhäuser, zu immer noch hohen Preisen, zu schleppenden Küstenvillen … sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Aktuelle Immobilien: Bauministerium schlägt zwei Optionen für die Entwicklung von Mini-Apartments vor. (Quelle: Jugend)

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Das Bauministerium hat der Regierung gerade den Erhalt, die Überarbeitung und die Fertigstellung des Entwurfs zur Neufassung des Wohnungsbaugesetzes gemeldet. In diesem Bericht stellt das Bauministerium zwei Optionen für die Entwicklung von mehrstöckigen Wohngebäuden mit vielen Wohnungen für Haushalte und Einzelpersonen (auch Mini-Apartments genannt) vor.

In Option 1 schlägt das Bauministerium folgende Punkte vor:

Erstens haben Haushalte und Einzelpersonen das Recht, Wohngrundstücke gemäß den Vorschriften zu nutzen. Beim Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei sich auf jedem Stockwerk eine Wohnung befindet, die zum Verkauf oder Mietkauf konzipiert und gebaut wird, müssen die Voraussetzungen für einen Investor in einem Wohnungsbau-Investitionsprojekt erfüllt sein. Gleichzeitig werden Bauinvestitionen im Einklang mit den Bestimmungen des Baugesetzes und den einschlägigen Gesetzen für Wohnungsbauinvestitionsprojekte durchgeführt.

Der in diesem Absatz beschriebene Verkauf und Mietkauf von Wohnungen muss den Bestimmungen dieses Gesetzes und des Gesetzes über Immobiliengeschäfte entsprechen. Die Erteilung der Zertifikate für jede in dieser Ziffer genannte Wohnung erfolgt nach den grundstücksrechtlichen Bestimmungen.

Zweitens haben Haushalte und Einzelpersonen das Recht, Wohngrundstücke gemäß den Vorschriften zu nutzen. Beim Bau eines Hauses mit zwei oder mehr Stockwerken, wobei jedes Stockwerk mit Mietwohnungen geplant und gebaut wird, muss die Investition in den Bau dieses Hauses den Bestimmungen des Gesetzes über den Bau von Einfamilienhäusern entsprechen und das Brandschutzmanagement muss den Bestimmungen des Gesetzes über Brandschutz und Brandbekämpfung für Einfamilienhäuser, die mit Produktion und Gewerbe verbunden sind, entsprechen.

Drittens erfolgen die Verwaltung und der Betrieb der in Absatz 1 und Absatz 2 dieses Artikels genannten Wohnungen gemäß den vom Bauminister erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern.

Viertens sind die Volkskomitees aller Ebenen im Rahmen ihrer Pflichten und Befugnisse dafür verantwortlich, die Einhaltung der in den Absätzen 1 und 2 dieses Artikels festgelegten Anforderungen und Bedingungen für die Unterbringung zu kontrollieren und zu überprüfen.

Fünftens präzisiert die Regierung diesen Artikel.

Option 2

Bezüglich Option 2 sieht der vom Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung überarbeitete Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes Folgendes vor:

Erstens gilt : Außer in dem Fall, in dem Einzelpersonen das Recht haben, Wohngrundstücke gemäß Absatz 3, Artikel 54 dieses Gesetzes zu nutzen, um Häuser mit 22 oder mehr Stockwerken zu bauen, wobei jedes Stockwerk mit 2 oder mehr Mietwohnungen geplant und gebaut wird, müssen sie die in diesem Gesetz vorgeschriebenen Anforderungen und Bedingungen erfüllen.

Das heißt, das Haus muss über einen privaten Bereich zur Wohnungsnutzung, einen gemeinschaftlichen Bereich zur Wohnnutzung und Geräte zur gemeinschaftlichen Nutzung verfügen;

Wohnungen in Wohngebäuden müssen geschlossen geplant und gebaut werden, wobei die Grundflächennorm für jede Wohnung nicht niedriger sein darf als die Fläche gemäß den nationalen technischen Normen für Mehrfamilienhäuser.

Für den Bau von Wohnungen ist eine Baugenehmigung gemäß den Bestimmungen des Baurechts erforderlich.

Muss die Anforderungen an die Konstruktion und die Beurteilung des Brandschutzes und der Brandbekämpfung gemäß den Vorschriften für Mehrfamilienhäuser erfüllen.

Zweitens dürfen die in Absatz 1 dieses Artikels genannten Wohnungen nicht verkauft oder zum Wohnungskauf vermietet werden.

Drittens : Beim Bau eines Hauses mit 20 oder mehr Wohnungen müssen ausreichende Voraussetzungen erfüllt sein, um als Investor in einem Wohnungsbauprojekt gemäß den Bestimmungen von Artikel 35 dieses Gesetzes aufzutreten, und es muss ein Projekt zur Umsetzung von Wohnungsbauinvestitionen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen erstellt werden.

Viertens erfolgen die in diesem Artikel festgelegte Verwaltung und Nutzung von Wohnungen gemäß den vom Bauminister erlassenen Vorschriften zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern.

Fünftens legt das Volkskomitee der Provinz die Verkehrsbedingungen für Feuerwehrfahrzeuge in Wohngebieten fest, die als Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen für Wohnhäuser gemäß diesem Artikel dienen. Die Volkskomitees aller Ebenen sind im Rahmen ihrer Aufgaben und Befugnisse dafür verantwortlich, bei der Vermietung von Wohnungen in mehrstöckigen Gebäuden mit vielen Wohnungen durch Einzelpersonen die Einhaltung der in Absatz 1 dieses Artikels festgelegten Anforderungen und Bedingungen zu kontrollieren und zu überprüfen.

Bauministerium wählt Option 1

Das Bauministerium äußerte sich zur Wahl der Option 1. Denn die Umsetzung der Option 1 würde den Bau mehrstöckiger Häuser durch Haushalte und Einzelpersonen einschränken und dazu führen, dass viele Wohnungen gebaut würden, die nicht den Baugenehmigungen entsprechen und nicht den Vorschriften und Standards entsprechen, insbesondere nicht den Vorschriften und Standards zur Brandverhütung und -bekämpfung, wie es in letzter Zeit geschehen ist.

Darüber hinaus stellte das Bauministerium fest, dass das Gesetz für einzelne Häuser (die nicht Gegenstand von Wohnungsbauinvestitionsprojekten sind) spezifische Bestimmungen zum Bauinvestitionsmanagement sowie zum Brandschutz- und Sicherheitsmanagement enthält.

Gleichzeitig sieht der Gesetzentwurf laut Angaben des Bauministeriums vor, beim Bau von Einfamilienhäusern mit mehreren Stockwerken und vielen Wohnungen keine Zertifikate über Landnutzungsrechte und Hauseigentumsrechte für jede einzelne Wohnung auszustellen. Daher ist es nicht erforderlich, Anforderungen zur Unterscheidung zwischen gemeinschaftlich und privat genutzten Bereichen festzulegen.

Darüber hinaus schlug das Bauministerium vor, dass die Verwaltung und der Betrieb von individuellem Wohnraum in Form von mehrstöckigen Häusern und Mietwohnungen ebenfalls gemäß der vom Bauminister erlassenen Verordnung zur Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern erfolgen sollten.

Das Angebot an neuen Reihenhäusern ist gering, die Preise bleiben hoch

Aktuelle Informationen von JLL Vietnam zum Immobilienmarkt in Hanoi zeigen, dass der Markt für Stadthäuser (Villen, Stadthäuser und Reihenhäuser) in Hanoi im dritten Quartal seinen „Winterschlaf“ weiter ausdehnte, wobei die meisten Projekte ihre Produktlisten vorübergehend sperrten und ihre Preislisten und Richtlinien neu erstellten.

Die Investoren sind sehr vorsichtig und geben rechtlichen Verfahren oder dem Baufortschritt Vorrang vor den geschäftigen Vorverkaufsaktivitäten wie in der vorherigen Phase.

Auch der Immobilienmarkt in Hanoi war laut Savills Vietnam im dritten Quartal recht ruhig, das Transaktionsvolumen war gering und die Anleger zeigten sich bei der Einführung neuer Angebote zurückhaltend.

Das neue Angebot ist weiterhin begrenzt und die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage bleibt eine bestehende Herausforderung. Der Markt weist jedoch positive Faktoren auf, die in Zukunft voraussichtlich eine allmähliche Erholung fördern werden.

Dieser Einheit zufolge ging das Angebot an neuen Wohnungen in Hanoi im Quartal im Vergleich zum Vorquartal weiter zurück, und zwar um 47 % und im Vergleich zum Vorjahr um 65 % auf 1.891 Wohnungen der Klasse B. Bemerkenswerterweise verzeichnete der Markt im letzten Quartal kein neues Angebot der Klassen A und C.

Das Angebot an Erstwohnungen erreichte 19.808 Einheiten, ein Rückgang von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 6 % gegenüber dem Vorjahr. Davon entfallen 92 % des Angebots auf die Klasse B. Die Zahl der verkauften Wohnungen ging im Vergleich zum Vorquartal weiter zurück, und zwar um 16 % und im Vergleich zum Vorjahr um 42 % und erreichte 2.100 Einheiten.

Was das Angebot an Villen und Stadthäusern betrifft, verzeichnete der Markt keine neuen Projekte, lediglich 30 neue Einheiten aus dem bestehenden Projekt in Thanh Tri. Das Neuangebot im Flachbausegment ging im Quartalsvergleich um 76 % und im Jahresvergleich um 94 % zurück. Die Zahl der verkauften Einheiten ging im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 5 % und im Vergleich zum Vorjahr um 66 % auf 101 Einheiten zurück.

Hohe Lagerbestände haben die Primärpreise in allen Produktkategorien in die Höhe getrieben. Die Preise für Erstwohnungen erreichten 54 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 2 % im Quartal und 13 % im Jahresvergleich. Die Preise für Erstwohnungen stiegen 19 Quartale in Folge und lagen 77 % höher als im ersten Quartal 2019.

Ebenso stieg der durchschnittliche Preis für Erstvillen im Vergleich zum Vorquartal um 3 % auf 103 Millionen VND/m2 Grundstück. Auch die Preise für Reihenhäuser stiegen im Vergleich zum Vorquartal um 9 % auf 190 Millionen VND/m2, während die Preise für Geschäftshäuser ebenfalls einen vierteljährlichen Anstieg von 6 % verzeichneten.

Das begrenzte Angebot an neuen Primärprodukten macht den Sekundärmarkt beliebter. Auf dem Wohnungsmarkt erreichten die Zweitwohnungspreise 36 Millionen VND/m2, ein Anstieg von 2 % im Quartalsvergleich und 8 % im Jahresvergleich. Inzwischen erreichte der durchschnittliche Sekundärpreis von Low-Rise-Produkten 23 Milliarden VND/Einheit, ein Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorquartal, aber immer noch 19 % weniger als der Primärpreis.

Strandvillen und Condotels mit hohen Verlusten

Experten zufolge kommt es aufgrund der drastischen Eingriffe der Regierung derzeit zu positiven Veränderungen auf dem Immobilienmarkt. In vielen Immobiliensegmenten ist der Handel wieder aufgenommen worden.

Im August 2023 war die Nachfrage im Segment der Ferienvillen bescheiden; der Verbrauch stieg im Vergleich zum gleichen Zeitraum nur um 15 % (Quelle: cafef.vn).

Allerdings ist der Immobilienmarkt für Ferienorte weiterhin in einer düsteren Verfassung. Einer Umfrage von Reportern von Dan Tri zufolge tauchen auf Immobilienportalen immer noch zahlreiche Informationen über den Verkauf von Villen und Condotels mit Verlust in einigen Gegenden wie Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang), Quang Ninh usw. auf.

Zusätzlich zu den „riesigen“ Villen werden in einigen Ferienimmobilienprojekten auch viele Condotels mit Verlust zum Verkauf angeboten.

Beispielsweise werden im FLC Grand Hotel Ha Long Resort (Quang Ninh) viele Condotels mit einem Verlust von 500–600 Millionen VND angeboten. Konkret handelte es sich bei einem Condotel im 19. Stock des oben genannten Hotels um ein Condotel, dessen Kaufvertrag mit dem Investor einen Wert von 1,47 Milliarden VND hatte. Nun verkauft der Eigentümer es jedoch mit einem Verlust von 950 Millionen VND. Ebenso liegt der Preis für ein anderes Condotel bei 1,1 Milliarden VND, während der Kaufvertrag 1,7 Milliarden VND vorsieht …

Laut DKRA war die Marktnachfrage im Segment der Ferienvillen im August verhalten; der Verbrauch lag bei lediglich 15 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum. Die meisten Transaktionen während des Monats konzentrierten sich hauptsächlich auf Produkte mit einem Preis von unter 10 Milliarden VND/Einheit.

Bemerkenswert ist, dass die Marktnachfrage nach wie vor recht gering ist: Im August wurden nur 17 neue Einheiten verkauft, was einem Rückgang von 14 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht. Der Primärverkaufspreis des Condotel-Segments hat im Vergleich zum Vormonat kaum geschwankt und bleibt aufgrund der derzeit hohen Kapitalkosten weiterhin hoch. Im Süden liegt der Verkaufspreis zwischen 55,5 und 81,7 Millionen VND/m2, während er im Norden zwischen 35,5 und 44,2 Millionen VND/m2 liegt.

Die Zeit des „Landfiebers“ ist vorbei, Quang Tri plant, Grundstücke in kleinere Lose aufzuteilen und die Verkaufspreise zu senken.

Laut Vietnamnet gab es nach dem Landfieber bei vielen Auktionen keine Käufer, weil der Mindestpreis hoch und die Grundstücksfläche groß war. Die Provinz Quang Tri plant, Grundstücke aufzuteilen und die Preise zu senken, um den Immobilienmarkt anzukurbeln.

Anfang 2022 kam es in einigen Orten der Provinz Quang Tri, wie beispielsweise im Bezirk Cam Lo, in der Stadt Lao Bao (Bezirk Huong Hoa), im Bezirk Trieu Phong und in der Stadt Dong Ha, zu einem „verrückten“ Landfieber.

Das Grundstücksfieber ist vorbei, seit Ende 2022 bis heute hat der Immobilienmarkt in Quang Tri begonnen, in eine Krise zu geraten. Beobachtungen zufolge kam es nicht nur zu Unterbrechungen des Landhandels zwischen Privatpersonen, sondern auch von der Regierung organisierte Auktionen kamen wegen mangelnder Teilnehmer nicht voran.

Diese Situation führte dazu, dass Quang Tri in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 lediglich 194 Milliarden VND aus Grundstücksauktionen einnahm und damit nur 24 % des Ziels erreichte.

Einer der Gründe, warum es bei örtlichen Grundstücksauktionen derzeit zu Schwierigkeiten kommt und es keine Käufer gibt, liegt darin, dass der Mindestpreis hoch und die Fläche des zur Versteigerung stehenden Landes groß ist.

Herr Ha Sy Dong, ständiger stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Quang Tri, sagte, dass die Gemeinde Pläne plane und ändere, um die Einnahmen aus Grundstücksversteigerungen zu erhöhen.

Laut Herrn Dong haben die Auswirkungen geopolitischer Faktoren in der Welt nach der Covid-19-Pandemie viele Schwierigkeiten für die Wirtschaft verursacht und zu einem schleppenden Immobilienmarkt geführt.

„Angesichts der Tatsache, dass große Grundstücke mit hohen Mindestpreisen für Investoren unattraktiv sind, hat das Volkskomitee der Provinz Quang Tri das Bauministerium beauftragt, gemeinsam mit den zuständigen Behörden einen Plan zur Reduzierung der Grundstücksfläche und Senkung der Mindestpreise zur Steigerung der Kaufkraft zu prüfen.

„Auf der Grundlage gesetzlicher Bestimmungen und Empfehlungen von Ministerien und Zweigstellen wird das Volkskomitee der Provinz neue Pläne entwickeln, um Investoren zur Teilnahme an Auktionen zu bewegen und so die lokalen Einnahmen zu steigern“, erklärte Herr Dong.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-quan-diem-cua-bo-xay-dung-ve-phat-trien-chung-cu-mini-thi-truong-nha-lien-tho-van-ngu-dong-biet-thu-ven-bien-e-am-245499.html