Daten von Savills Prospects zeigen, dass die Mittelbeschaffung für Immobilieninvestitionen im asiatisch-pazifischen Raum im Jahr 2022 um 6 % zurückgehen wird. Zum Vergleich: In Nordamerika betrug der Rückgang 15 % und in Europa 28 %. Auch das gesamte Investitionskapital Asiens macht einen höheren Anteil am gesamten weltweit mobilisierten Kapital aus.
Simon Smith, Forschungsleiter bei Savills Asia Pacific, kommentierte: „Die Investitionstätigkeit wird weiterhin schwierig bleiben, da auf globaler Ebene viele geopolitische Unsicherheiten bestehen.“
Die Nachfrage nach Investitionen in asiatische Immobilien ist stark zurückgegangen. (Foto: TN)
„Die Wachstumsaussichten für Immobilien in Asien bleiben jedoch gut, was die Region für Investoren attraktiv macht“, sagte Herr Simon.
Heutzutage sind Investitionen in Immobilien risikoreicher, da zahlreiche Faktoren die Effizienz der Investition beeinträchtigen können, wie etwa Inflation, rechtliche oder geopolitische Instabilität, Wachstumsabschwächung oder Veränderungen der Gewohnheiten und Bedürfnisse der Verbraucher. Immobilieninvestoren müssen Risiken genau einschätzen, um die richtigen Entscheidungen treffen zu können.
Herr Simon wies auch auf die Risikogruppen hin, auf die Immobilieninvestoren im asiatisch-pazifischen Raum derzeit achten müssen, darunter: strukturelle Risiken, konjunkturelle Risiken und Marktrisiken.
Das erste ist das strukturelle Risiko. Die Digitalisierung hat in den meisten Regionen bereits zu großen Veränderungen in der Marktstruktur geführt. Cloud Computing, E-Shopping, Online-Videos und soziale Netzwerke führen dazu, dass wir täglich mehr Online-Aktivitäten durchführen.
Dieser Trend hat sich während der Pandemie noch weiter beschleunigt und dürfte sich in der kommenden Zeit noch weiter beschleunigen.
In Südkorea beispielsweise – einem der weltweit größten Märkte für Online-Einzelhandel – wird geschätzt, dass im Jahr 2022 37 % aller Transaktionen online bezahlt werden. In den nächsten fünf Jahren dürfte dieser Anteil auf 45 % steigen.
In anderen Märkten gilt der E-Commerce als ein Bereich mit großem Potenzial und sogar großem Entwicklungsspielraum. Das Wachstum des Online-Einzelhandels wird die Aufmerksamkeit der Investoren weiter auf die Segmente Rechenzentren und Logistik lenken und das Gesicht des Einzelhandels, insbesondere des Offline-Einzelhandels, verändern.
Zweitens besteht ein konjunkturelles Risiko. Die Inflation ist ein konjunkturelles Risiko, mit dem Immobilieninvestoren nicht nur in Asien, sondern weltweit konfrontiert sind.
Der starke Zinsanstieg in der Vergangenheit hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Positiv ist, dass die Inflation sinkt. In Australien ist die Inflation von einem Höchststand von 8,4 % im Dezember 2022 auf 6,8 % im März 2023 zurückgegangen.
Hohe Zinsen sowie steigende Material- und Arbeitskosten werden jedoch auch weiterhin große Probleme darstellen, die den Anlegern Sorgen bereiten. Hohe Zinsen bergen auch Risiken für das Wachstum.
Dem Internationalen Währungsfonds (IWF) zufolge wird sich das globale BIP-Wachstum von 3,2 % im Jahr 2022 und 6 % im Jahr 2021 auf 2,7 % im Jahr 2023 verlangsamen. Falls die hohen Zinsen anhalten, besteht weiterhin das Risiko einer Wachstumsverlangsamung.
Drittens besteht das Risiko interner Marktprobleme. Auf dem Immobilienmarkt besteht stets die Gefahr eines Überangebots, was der Hauptgrund für die mangelnde Begeisterung in diesem Sektor ist. Überangebot ist in vielen Märkten und Segmenten ein Problem. Beispielsweise der Einzelhandelsmarkt in China.
James McDonald, Director of Research and Policy bei Savills China, kommentierte dies: „Das Überangebot an Einzelhandelsflächen in einigen Standorten in China erreicht Rekordhöhen, wobei die Leerstandsquoten in wichtigen Märkten in den ersten Monaten des Jahres 2023 zweistellig sein werden.
Vielerorts sind noch große Bestandsvorräte und sogar große Zukunftsvorräte vorhanden. Gleichzeitig geraten Einzelhandelsflächen durch den Boom des E-Commerce weiterhin unter Druck.
Zu den weiteren Marktrisiken zählen außerdem die rechtlichen Rahmenbedingungen. Auch in China müssen Immobilieninvestoren die Regierungspolitik stärker im Auge behalten. Trotz Maßnahmen zur Lockerung der finanziellen Beschränkungen ist kein Ende der Immobilienkrise des Landes in Sicht.
In Entwicklungsländern wie Indonesien müssen Anleger inzwischen auf Markttransparenz achten. Der nächste Punkt ist die politische Stabilität. In Thailand beispielsweise stellt die politische Instabilität weiterhin ein großes Hindernis für Investitionen dar.
In Vietnam war in den ersten Monaten des Jahres mit der Veröffentlichung neuer Dekrete und Beschlüsse eine klare Unterstützung seitens der Regierung bei der Lösung der Schwierigkeiten im Immobiliensektor zu erkennen. Darüber hinaus senkte die Staatsbank im März die operativen Zinssätze, um den Geldmarkt zu stabilisieren und das Wirtschaftswachstum zu unterstützen.
Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, meint dazu: „Diese Maßnahmen dürften sich positiv auf den Markt auswirken, der Markt braucht allerdings Zeit, um dies zu absorbieren. Bessere Aussichten werden ab Q3/2023 erwartet.“
Die größere Herausforderung betrifft die Vertragsstruktur und den juristischen Papierkram, insbesondere bei Projekten in der Entwicklung. Auch hier bedarf es eines Eingreifens und einer Unterstützung durch einen klaren Rechtsrahmen, um die ausländischen Investitionstätigkeiten in Vietnam zu beschleunigen.
Es ist ersichtlich, dass jeder Markt seine eigenen, separaten Anlagerisiken birgt. Risikogruppen überschneiden sich oft und sind nicht wirklich klar voneinander getrennt. Zur Lösung dieser Schwierigkeiten bedarf es synchroner Maßnahmen und der Beratung durch erfahrene Experten am Markt. Angesichts der aktuellen Marktsituation müssen sich Anleger mit professionellen Einheiten abstimmen, um im Voraus Szenarien vorzubereiten und so die Auswirkungen von Risiken auf ihre Anlageentscheidungen zu minimieren.
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