Der Immobilienmarkt hat positive Anzeichen gezeigt.
Laut dem Marktbericht für das erste Quartal 2024 von batdongsan.com.vn hat der Immobilienmarkt kürzlich positive Anzeichen gezeigt.
Laut einer Umfrage von batdongsan.com.vn unter Maklern zu den Aktivitäten der Immobilienunternehmen, für die sie arbeiten, gaben 19 % an, dass die Unternehmen ihre Personalstärke aufgestockt hätten, und 26 % bestätigten, dass die Unternehmen ihr Marketingbudget im ersten Quartal 2024 erhöht hätten.
Das Interesse von Investoren, die nach Immobilien aus Ho-Chi-Minh-Stadt suchen, an Wohnungen in Hanoi hat sich bis heute um das 7,5-fache erhöht.
In einem Kommentar zum Wohnungsmarkt sagte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass sich die Verkaufspreise für Wohnungen in Hanoi denen in Ho-Chi-Minh-Stadt angenähert hätten und dass die Zahl der Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt, die nach Wohnungen in Hanoi suchen, um das 7,5-fache gestiegen sei.
Konkret beträgt der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi 46 Millionen VND/m2, während der Preis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 48 Millionen VND/m2 beträgt.
Anfang 2018 betrug der Verkaufspreis für Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt 27 bzw. 31 Millionen VND/m2. Nach sechs Jahren betrug der durchschnittliche Preisanstieg für Wohnungen in Hanoi 70 % und übertraf damit Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Wohnungspreise um 55 % stiegen.
Für den starken Anstieg der Wohnungspreise in Hanoi gibt es laut Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, zwei Hauptgründe.
Erstens ist das Angebot an Wohnungen in Hanoi immer noch begrenzt. Obwohl gesetzliche Maßnahmen ergriffen wurden, um Hindernisse für Investoren aus dem Weg zu räumen, werden in den jüngsten Neubauprojekten nur etwa 20.000 – 30.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, während die normale Nachfrage bei 70.000 – 80.000 Wohnungen pro Jahr liegt.
Zweitens ist die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi nach wie vor hoch. Bemerkenswerterweise kommt diese Nachfrage nicht nur aus Hanoi und den nördlichen Provinzen, sondern auch aus dem Süden. Die Big Data von Batdongsan.com.vn enthüllten überraschende Informationen: Das Interesse von Immobiliensuchenden aus Ho-Chi-Minh-Stadt an Wohnungen in Hanoi hat vom ersten Quartal 2021 bis heute um das 7,5-fache zugenommen. Im gleichen Zeitraum hat sich die Zahl der Suchanfragen von Menschen in Ho-Chi-Minh-Stadt nach Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt nur verdoppelt.
Der Durchschnittspreis für Wohnungen in Hanoi beträgt 46 Millionen VND/m2, während der Preis für Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt 48 Millionen VND/m2 beträgt.
Herr Nguyen Quoc Anh erklärte, dass sich die Bewohner von Ho-Chi-Minh-Stadt zunehmend für Wohnungen in Hanoi interessierten, da das Preisniveau dort relativ stabil und immer noch niedriger sei als in Ho-Chi-Minh-Stadt. Außerdem ist die Mietrendite für Wohnungen in Hanoi höher als in Ho-Chi-Minh-Stadt.
Konkret schwankte die Mietrendite für Wohnungen in Hanoi von Anfang 2023 bis heute zwischen 4,1 % und 4,9 %, während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt laut dem Quartalsbericht von Batdongsan.com.vn zwischen 3,9 % und 4,5 % liegt.
Darüber hinaus sind in jüngster Zeit einige Investoren aus dem südlichen Markt in den nördlichen Markt eingestiegen. Ein treuer Kundenstamm aus dem Süden dieser Investoren interessiert sich für die Projekte, die sie kürzlich in Hanoi entwickelt haben, was zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi beiträgt.
Viele Akteure profitieren von der Novellierung des Immobilienrechts
Herr Le Bao Long, Strategiedirektor von Batdongsan.com.vn, prognostiziert, dass Gesetzesänderungen in Zukunft zu steigenden Grundstückspreisen führen könnten, wenn die Aktualisierungen der Grundstückspreise häufiger und genauer werden.
Er analysierte, dass die Regierung mit Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024, der die Abschaffung des Rahmens für Grundstückspreise vorsieht und eine jährliche Aktualisierung der Grundstückspreisliste (anstatt alle fünf Jahre) vorschreibt, die Festlegung der Grundstückspreisliste obliegt den Volkskomitees der Provinzen (früher war ein Verweis auf den Rahmen für Grundstückspreise erforderlich), was die Übertragung von Macht und Verantwortung an die Kommunen demonstriert, um die Grundstückspreise näher an der tatsächlichen Situation vor Ort festzulegen. Kapitel XI des Grundstücksgesetzes von 2024 sieht die Abschaffung der Abzugsmethode vor und beschreibt detailliert die Bedingungen für die Anwendung von vier Grundstücksbewertungsmethoden, wodurch auch die Genauigkeit der Grundstücksbewertung verbessert wird.
Darüber hinaus bietet Artikel 138 des Landgesetzes von 2024 zur Ergänzung detaillierter Bedingungen für die Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten für genutztes Land, das nicht umstritten ist, auch bessere Liquidität und Möglichkeiten zur Preissteigerung für Landprodukte in dieser Kategorie.
Immobilienkonsumenten profitieren grundsätzlich von Gesetzesänderungen.
Im Immobilienmarktbericht für das erste Quartal 2024 von Batdongsan.com.vn kommentierte Herr Le Bao Long, dass bei steigenden Grundstückspreisen auch die Primärpreise von Immobilien steigen würden, da die Kosten für die Räumung von Standorten stiegen und drei Gesetzespakete strengere Anforderungen an Investoren hinsichtlich Geschäftsbedingungen, Kapitalquoten und Umsiedlungsverfahren stellten. Der Anstieg der Immobilienpreise auf dem Zweitmarkt wird zu einem Preisanstieg für Eigenheime und andere Immobilienarten führen.
Darüber hinaus sagte Le Bao Long, dass man mit der Einführung günstigerer Maßnahmen und neuer Fördermittel sowie mit Regelungen, die die Volkskomitees der Provinzen verpflichten, ausreichend Land für Sozialwohnungen bereitzustellen, mit einer Verbesserung des Angebots an Sozialwohnungen rechnen könne. Das neue Gesetz zum sozialen Wohnungsbau sieht zwei Formen der sozialen Wohnungsentwicklung vor, darunter die Bereitstellung ausländischer Kapitals/ausländischer Organisationen und finanzieller Mittel der Gewerkschaften für Arbeitnehmer zur Anmietung von Sozialwohnungen. Investoren dürfen ≤20 % der Infrastrukturfläche für Unternehmen reservieren, genießen sämtliche Gewinne, sind von Landnutzungs-/Mietgebühren befreit und müssen keine Preisfestsetzungs- und Befreiungsantragsverfahren durchführen.
Darüber hinaus prognostizieren Experten von Batdongsan.com.vn, dass sich auch die Qualität von Immobilienprojekten dank vieler strengerer Vorschriften zu Übergabestandards, Baufortschritt usw. verbessern wird. Beispielsweise schreibt Artikel 36 des Wohnungsbaugesetzes von 2023 vor, dass Investoren über die Kapazität und Erfahrung verfügen müssen, das Projekt umzusetzen, keine anderen Partner zur Unterzeichnung von Verträgen ermächtigen/beauftragen dürfen und Grundstücke erst nach Fertigstellung und Abnahme des technischen Infrastruktursystems zur Nutzung übertragen können und den Fortschritt der registrierten Phasen sicherstellen müssen.
Herr Le Bao Long sagte, dass Immobilienkäufer grundsätzlich von Gesetzesänderungen profitieren. Von diesen beiden Gruppen profitieren am meisten die im Ausland lebenden Vietnamesen und die Menschen, die umgesiedelt wurden bzw. eine Entschädigung erhalten haben.
Laut Statistik werden etwa 15–20 % der Überweisungen direkt in Immobilien investiert. Durch die Gesetzesänderungen werden ein formellerer Rechtsrahmen und flexiblere Richtlinien geschaffen. So ist es Auslandsvietnamesen gestattet, Landnutzungsrechte zu übertragen (bisher waren sie nur zur Pacht und Verwaltung ungenutzter Häuser berechtigt). Dadurch werden die Möglichkeiten, ausländisches Kapital in den Immobilienmarkt zu locken, weiter erweitert.
Auch den Menschen, die einer Umsiedlung/Entschädigung unterliegen, werden in vielen Fällen Rechte garantiert. Den umzusiedelnden Haushalten und Einzelpersonen wird die Möglichkeit gegeben, Arbeit und Einkommen zu finden sowie ihr Leben und ihre Produktion zu stabilisieren. Das Bodengesetz von 2024 legt außerdem fest, dass Umsiedlungsgebiete über die technischen und sozialen Infrastrukturbedingungen verfügen müssen, um das Leben der Bewohner zu gewährleisten. Haushalte und Einzelpersonen, die bei der Rückgabe ihres Landes eine Entschädigung erhalten, werden auch dann für den Erhalt von Wohnland entschädigt, wenn sie keinen Anspruch auf Wohnraum haben, für sie aber keine andere Unterkunft organisiert werden kann. Auch Subjekte, deren nicht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke (keine Wohngrundstücke) zurückgewonnen werden, erhalten eine flexiblere Entschädigung für die Grundstücke als bisher.
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