24.000 Tourismus- und Resort-Immobilienprodukte „verlassen“
In jüngster Zeit wurden auf dem Immobilienmarkt kontinuierlich Maßnahmen der Regierung ergriffen, um Schwierigkeiten und Hindernisse aus dem Weg zu räumen.
Illustrationsfoto. (Quelle: VNN)
Konkret zeigt der Bericht des Bauministeriums für die ersten sechs Monate des Jahres 2023, dass sich das Segment der Tourismusimmobilien positiv erholt: 8 Projekte wurden abgeschlossen und 3.385 Resort- und Bürounterkünfte auf den Markt gebracht, was einem Anstieg von über 133 % im Vergleich zum vierten Quartal 2022 entspricht.
Der Markt hat viele positive Anzeichen von sich gegeben, die Unternehmen der Branche stehen jedoch noch immer vor zahlreichen Schwierigkeiten. Viele Investoren bieten Vorzugspolitiken und große Rabatte an, die Menge der verkauften Produkte ist jedoch immer noch unbedeutend.
Der Einbruch ist in den meisten Ferienimmobiliensegmenten des Landes zu verzeichnen und hat die Lagerbestände im letzten halben Jahrzehnt auf ein alarmierendes Niveau getrieben.
Der Bericht der DKRA Group zeigt, dass der kumulierte Bestand an Condotels bis Juni auf 42.364 Einheiten gestiegen ist. Dadurch erhöhte sich der Gesamtbestand an Küstenstadthäusern auf rund 30.000 Produkte. Allein bei Strandvillen wird der kumulierte Bestand bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 sowohl im Norden als auch im Süden 15.000 Einheiten erreichen.
Große Lagerbestände bergen das Risiko einer Überversorgungskrise. Dies liegt zum Teil an der Angst der Anleger vor einer wirtschaftlichen Rezession und zum Teil daran, dass die bereits auf dem Markt befindlichen Produkte nicht effektiv eingesetzt werden.
Die Situation der übergebenen, aber über viele Jahre ungenutzten Produkte hat unsichtbare negative Auswirkungen auf die Produktlinie der Ferienimmobilien.
Einer Studie der Marktforschungsabteilung der BHS Group (BHS R&D) zufolge gibt es im ganzen Land von 2020 bis heute 81 Ferienimmobilienprojekte, die sich in der Übergabe befanden bzw. befinden und den Markt mit mehr als 44.000 Produkten versorgen, darunter sowohl Hochhäuser als auch Flachbauten.
Davon wurden 67/81 Projekte in Betrieb genommen, was fast 20.000 Produkten entspricht.
Bemerkenswert ist, dass nur 31 von 67 Projekten vollständig einsatzbereit sind, bei den übrigen handelt es sich um teilweise einsatzbereite Projekte. Dies erklärt, warum es bei lediglich etwa 14/81 Projekten, die noch nicht in Betrieb sind, mehr als 24.000 „ungenutzte“ Produkte gibt.
Dieses Problem resultiert aus der „rollierenden“ Bau- und Vertriebsmethode, die Investoren bei der Umsetzung von Großprojekten in verschiedenen Phasen anwenden. Auf diese Weise können die Investoren ihren Cashflow aufrechterhalten und Kunden für den nächsten Verkauf ihrer Produkte gewinnen.
Von den 81 Projekten, die sich über die drei Regionen Nord-Zentral-Süd verteilen, liegt die Zentralregion mit 34 Projekten an der Spitze, da sie über die längste Küstenlinie verfügt, gefolgt vom Norden und Süden mit 29 bzw. 18 Projekten.
Im Verhältnis zur Anzahl der Projekte liegt auch die Anzahl der Resort-Produkte in der Zentralregion mit mehr als 23.500 Produkten am höchsten, was 53 % der Gesamtzahl der Resort-Produkte ausmacht, die seit Anfang 2020 landesweit übergeben wurden.
Davon gibt es bis zu 16.000 Produkte, die in der Zentralregion noch nicht „angezündet“ wurden und hauptsächlich in Khanh Hoa, Binh Thuan, Binh Dinh und Phu Yen vertrieben werden. Im Norden gibt es verstreut in Hoa Binh, Hai Phong und Phu Tho noch 5.000 Produkte, die noch nicht in Betrieb sind. Und im Süden gibt es noch immer 3.000 Produkte, die nicht in Betrieb genommen wurden, wovon die meisten aus Produkten aus Kien Giang stammen.
Was ist die Ursache?
Unter den Resortprodukten sind im Segment der Hochhausresorts häufig Condotels/Serviced Apartments zu finden. Diese Art von Produkt zieht Touristen an, weil sie günstige Mietkosten bietet und dennoch ein umfassendes Serviceangebot bietet.
Da Endkunden leichter zu erreichen sind, werden Hochhaus-Resort-Produkte von Investoren nach der Fertigstellung häufig gegenüber Niedrighaus-Produkten bevorzugt.
Die Forschungs- und Entwicklungsabteilung von BHS hat aufgezeichnet, dass seit Anfang 2020 bis heute im Hochhaus-Resort-Segment etwa 24.200 Produkte übergeben wurden und werden, wobei die Anzahl der in Betrieb genommenen Produkte 54 % erreicht hat.
Mittlerweile sind von den über 19.800 Flachbau-Resortprodukten lediglich etwa 30 % fertiggestellt und in Betrieb genommen worden, das heißt, es liegen immer noch über 13.000 Flachbau-Produkte herum, die darauf warten, genutzt und genutzt zu werden.
Herr Hoang Huu Minh Dung, Leiter der Forschungs- und Entwicklungsabteilung der BHS Group, räumte ein, dass dies zusätzlich zur schwierigen Lage des gesamten Immobilienmarktes auch auf die allgemeine Wirtschaftsrezession zurückzuführen sei.
Der große Anteil an Ferienimmobilienprodukten, die aufgrund des Mangels an professionellen Betreibern „unbewohnt“ sind, ist einer der Gründe, warum Ferienimmobilien für Investoren weniger attraktiv sind. In diesem Segment dürften die Preise weiterhin seitwärts tendieren und sich am langsamsten erholen.
Mehr als 24.000 Resort-Immobilienprodukte aus Projekten, die übergeben, aber noch nicht in Betrieb genommen wurden, sind nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Investoren ein „Pain Point“, wenn die Projekte zwar übergeben wurden, aber keine Vitalität aufweisen und nicht den erwarteten Wert bringen.
Dies ist ein Problem, das Anleger abwägen und sich bei einer Beteiligung an diesem Segment sorgfältig auf die operativen Kapazitäten vorbereiten müssen.
"Das Problem besteht nun darin, zu verhindern, dass Resort-Produkte im Allgemeinen und Low-Rise-Produkte im Besonderen in Ruhe gelassen werden, und so die Belastung des Marktes durch die Überangebotskrise zu verringern", sagte Herr Dung.
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