العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية
أسعار العقارات في فيتنام لا "ترقص" في السوق فحسب، بل "تتغير" أيضًا على الورق والكتب. عندما تكون الأرقام غير متسقة، فإن فرض الضرائب على الممتلكات الثانية سيكون صعباً.
 |
| أصبح عدد متزايد من الأشخاص يمتلكون منازل ثانية. (صورة توضيحية) |
البدء في إنشاء قاعدة بيانات وطنية للعقارات
لا تزال الضريبة العقارية الثانية تحظى بآراء عديدة حول معدلات الضريبة، والموضوعات المطبقة، ونطاق التأثير... ومع ذلك، هناك قضية واحدة يتفق عليها معظم رجال الأعمال والخبراء، وهي الحاجة إلى قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات. وسيكون هذا هو العامل الحاسم في نجاح أو فشل السياسة الضريبية، ويجب إعطائه الأولوية.
TS. وأكد تران شوان لونغ (من جامعة الاقتصاد الوطني) أنه بدون نظام قاعدة بيانات السوق، لن تكون السياسات الضريبية فعالة، بل قد تتسبب في اختلال التوازن الاجتماعي وعدم الاستقرار.
وأضاف لونغ أن "البيانات الشفافة من الدولة ستكون الأساس لتقييم العقارات بشكل موضوعي ودقيق، ومن ثم ستستهدف الضرائب الجديدة الموضوعات الصحيحة وتحقق هدف تنظيم السوق".
وأكد الخبير أيضا أن الدولة التي تريد إدارة اقتصادها يجب أن يكون لديها نظام قاعدة بيانات للمعلومات حول دخل المواطنين وممتلكاتهم. وهذا أمر تم تنفيذه منذ زمن طويل في العالم.
إن بناء قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات سيكون العامل الحاسم في نجاح أو فشل سياسة الضريبة العقارية الثانية.
"إن تحقيق نظام قاعدة البيانات الوطنية حول سوق العقارات يتطلب مشاركة العديد من الوزارات والفروع في وقت واحد. وأضاف السيد لونغ أن "هذه ليست مسؤولية وزارة البناء فحسب، بل هي أيضا مهمة المكتب العام للإحصاء (وزارة التخطيط والاستثمار)، ووزارة المالية، ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة...".
TS. وقال نجوين تري هيو، مدير معهد البحوث والتطوير للأسواق المالية والعقارية العالمية، إن تقييم العقارات في فيتنام لا يزال يعاني من العديد من العيوب. بدون سعر موحد، يصبح فرض الضرائب مستحيلا تقريبا.
وعلى نحو مماثل، ذكر السيد تران فو، مدير المبيعات في شركة دي إتش كونستراكشن المساهمة، أن الأولوية القصوى التي يتعين على الوزارات والفروع تنفيذها هي بناء نظام قاعدة بيانات وطنية حول سوق العقارات. لا يؤثر هذا الأمر على السياسة الضريبية فحسب، بل إنه يشكل أيضاً عاملاً أساسياً يحدد جدوى سلسلة من القواعد التنظيمية الأخرى، بما في ذلك قوائم أسعار الأراضي ــ وهي "مشكلة" تسبب الصداع لصناعة العقارات.
يمكن اعتبار قاعدة البيانات الوطنية الخاصة بسوق العقارات بمثابة "مشروع القرن". وأكد السيد تران فو أنه "إذا اكتمل المشروع، فسوف تصبح فيتنام واحدة من الدول القليلة في جنوب شرق آسيا التي تنجح في تحقيق هذا الهدف".
النضال من أجل جمع البيانات
وبحسب السيد نجوين تري هيو، فإن سعر شراء المنزل في العقد وسعر المعاملة الفعلي في فيتنام هما رقمان مختلفان "مثل السماء والأرض". وهذا يتناقض بشكل صارخ مع الوضع في الولايات المتحدة، حيث يكاد يكون من المستحيل "تزوير" معلومات التسعير.
عندما يحصل الأميركيون على قرض لشراء منزل، تقوم شركات التأمين والمثمنون بإجراء بحث شامل حول قانونية وقيمة العقار. وسيتم بعد ذلك تقديم البيانات إلى البنك للتحقق منها بشكل أكبر، قبل الصرف. وقال السيد هيو "من خلال المرور بالعديد من المرشحات، من الصعب للغاية الإعلان بشكل خاطئ عن أسعار المساكن".
في حالة قيام الأشخاص بشراء منزل بالمال المتوفر لديهم، يجب على هذا الفرد الإبلاغ عن ذلك لسلطة الضرائب. ستقوم هذه الوحدة بإرسال شخص لإعادة تقييم قيمة العقار للتأكد من دفع الضرائب بشكل صحيح وكامل.
في الأساس، في معاملات العقارات في الولايات المتحدة، هناك دائمًا طرف ثالث يسجل ويحدد القيمة بشكل مستقل. ويساهم هذا في منع التلاعب بالأسعار، كما يساعد في تحديث المعلومات لنظام قاعدة البيانات الوطنية.
في فيتنام، يعد جمع معلومات السوق، وخاصة الأسعار، التحدي الأصعب في استكمال قاعدة البيانات الوطنية. حتى الشركات التي لديها سنوات عديدة من الخبرة في تقييم الأراضي تجد هذه المهمة صعبة.
تحدث السيد نجو جيا كوونج، مدير شركة فيتنام للتقييم والتفتيش المحدودة (VAI)، عن قصة حقيقية، حيث قال إنه في السوق الثانوية، تكون معظم الأسعار المذكورة في العقد دائمًا أقل من القيمة الفعلية وأقل من قائمة أسعار الأراضي. وهذه طريقة بالنسبة للبائعين لتقليل التزاماتهم المالية، وخاصة ضريبة الدخل الشخصي.
عندما تكون الأرقام المكتوبة في العقد مجرد "افتراضية" في الغالب. ولم يتبق سوى مصادر لجمع وتوفير معلومات السوق من خلال قنوات قليلة مثل مكتب تسجيل الأراضي؛ الوحدة، المنظمة التي تقوم بإجراء مزاد حقوق استخدام الأراضي؛ وحدة مزاد الأصول، المنظمة؛ قاعة التداول، أعمال العقارات...
في الواقع، لا يمكن الحصول على مصادر المعلومات المتعلقة بأسعار العقارات إلا من مكتب السجل العقاري. ولكن هذه الوحدات لا تحتوي على بيانات رقمية، وبالتالي فإن البحث يتم بشكل يدوي في الغالب، ومعظم الموظفين لديهم الخبرة. لذلك، تستغرق المعالجة وقتًا طويلاً وتكون عرضة للأخطاء.
قال السيد فو آن توان، نائب مدير إدارة تسجيل الأراضي وبيانات المعلومات (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إنه اعتبارًا من سبتمبر 2024، اكتملت قاعدة بيانات الأراضي التي أنشأتها الحكومة المركزية من 4 مكونات بيانات، بما في ذلك بيانات إطار أسعار الأراضي. أما على مستوى المحليات، فقد أكملت 300/705 وحدة على مستوى المنطقة بناء قاعدة بيانات حول أسعار الأراضي.
وفي تعليقه على التقدم المحرز في بناء قاعدة بيانات الأراضي على مستوى البلاد، قال السيد توان إن نظام المعلومات لم يكتمل ولم يستوف المتطلبات حسب توجيهات الحكومة.
وفي وقت سابق، أصدرت الحكومة القرار رقم 37/NQ-CP، الذي ينص على هدف استكمال بناء قاعدة بيانات رقمية ونظام معلومات الأراضي الوطني المركزي والموحد والمتزامن ومتعدد الأغراض والمترابط بحلول عام 2025.
ومن شأن فرض ضريبة عقارية ثانية أن يساهم في بناء سوق صحية ومستقرة وشفافة. وهذا أمر صعب، لكنه ليس مستحيلا، إذا تم بناء الأساس على قاعدة بيانات وطنية.
[إعلان رقم 2]
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html
تعليق (0)