صد المضاربة العقارية

قال الخبير القانوني في مجال العقارات فام ثانه توان إن المقترح في مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (المعدل) لوزارة المالية يهدف بشكل أساسي إلى منع المضاربة العقارية. ويتمثل الاقتراح لاستبدال اللائحة الحالية في تطبيق معدل ضريبة عام بنسبة 2% على سعر التحويل.

وقال الخبير القانوني في مجال العقارات فام ثانه توان، إن خطة فرض ضرائب على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس وقت الاحتفاظ أثارت جدلاً على الفور، كما هو الحال مع أي مقترح آخر يتعلق بالعقارات.

ويخشى المعارضون من أن الضريبة بمجرد فرضها، فإنها قد تتسرب بطريقة ما إلى الإيجارات وأسعار المبيعات، مما يسبب المعاناة فقط لأولئك الذين لا يملكون منزلاً أو ليس لديهم منزل. ويأمل الجانب المتفق عليه أن يساعد هذا الحل على الحد من المضاربة، وإعادة "العرض" إلى المحتاجين، وبالتالي خفض أسعار العقارات.

إن كيفية فرض الضرائب على العقارات اليوم هي أمر يحتاج إلى دراسة متأنية، ويرتبط بقضايا محددة تتعلق بسوق العقارات الفيتنامية.

تطبق البلدان عادة ضرائب الملكية في شكل ضرائب تصاعدية تتناسب مع حجم الملكية؛ الضريبة على عدم استخدام العقارات ومعدلات ضريبية أعلى على حيازة العقارات على المدى القصير.

لا تزال الضرائب العقارية صعبة.

بالنسبة للضريبة التصاعدية المتناسبة مع عدد الممتلكات، فإن نهج البلدان التي تطبق هذا النموذج هو أن الأشخاص الذين يمتلكون المزيد من الممتلكات يدفعون ضرائب أعلى من الأشخاص الذين يمتلكون أقل. لقد زاد الضرائب بنسبة 3% إذا قمت بشراء منزل ثانٍ. سنغافورة تفرض ضريبة بنسبة 20% على المنازل الثانية و30% على المنازل الثالثة

فيما يتعلق بالضرائب المطبقة على فعل عدم استخدام العقارات، تفرض كندا ضريبة بنسبة 1% على المنازل الشاغرة، وتفرض المملكة المتحدة ضريبة إضافية على المنازل التي ظلت شاغرة لمدة عام على الأقل...

يعد فرض ضرائب أعلى على حاملي الممتلكات قصيرة الأجل أمرًا شائعًا نسبيًا. تفرض سنغافورة عادة ضريبة بنسبة 100% على الفرق في قيمة شراء وبيع الأراضي في السنة الأولى، و50% بعد عامين. تطبق تايوان معدل ضريبة بنسبة 45% على مشتري إعادة بيع العقارات في أول عامين، و35% في غضون 2-5 سنوات، و20% في غضون 5-10 سنوات. وتفرض كوريا الجنوبية أيضًا ضريبة بنسبة 70% على بائعي المنازل في السنة الأولى.

في فيتنام، ينص القرار المركزي على إجراء بحوث حول "تحديد معدلات ضريبية أعلى للأشخاص الذين يستخدمون مساحات كبيرة من الأراضي، والعديد من المنازل، ويضاربون في الأراضي، ويستخدمون الأراضي ببطء، ويتركون الأراضي مهجورة". وهكذا، في المستقبل، سوف تُطبق معدلات ضريبية أعلى على ثلاث مجموعات: "استخدام مساحات كبيرة من الأراضي والعديد من المنازل" (على أساس الكمية)، و"المضاربة على الأراضي" (على أساس مدة الملكية)، و"الاستخدام البطيء للأرض، والتخلي عن الأرض" (تحديد أن الأرض لا يتم استخدامها) - على غرار اللوائح الحالية في العديد من البلدان.

يهدف الاقتراح الوارد في مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي المعدل لوزارة المالية بشكل رئيسي إلى منع السلوك المضاربي، واستبدال النظام الحالي، الذي يطبق معدل ضريبة عام بنسبة 2٪ على سعر التحويل، بغض النظر عن فترة الاحتفاظ. وتتوقع وزارة المالية أنه في حال إدراجه في برنامج التشريع، فإن الجمعية الوطنية ستقدم تعليقاتها بحلول نهاية عام 2025، وتنظر في إقرار المسودة في دورة منتصف عام 2026.

على الرغم من عدم تفصيل هذا الحل بعد، أعتقد أنه أكثر منطقية من تطبيق ضريبة تصاعدية على مالكي العقارات. فمن الناحية النظرية، يمكن لمعدلات الضرائب المرتفعة عند امتلاك العقارات لفترة قصيرة أن تساعد في الحد من المضاربة والحد من حيل بيع العقارات بأسعار أعلى، كما أشار السيد توان.

وبحسب السيد توان، فإن المضاربين عادة ما يستخدمون الرافعة المالية في الأمد القريب. إن الاضطرار إلى الاحتفاظ بالعقارات لفترة طويلة سيؤدي إلى ضغوط مالية عليهم. تؤدي الضرائب المرتفعة إلى زيادة التكاليف وتقليص جاذبية المضاربة العقارية. وبالتالي فإن السيولة في حالات البيع والشراء سوف تنخفض.

ولكن لكي تكون هذه الأداة الضريبية فعالة، فإنها تحتاج إلى أن تكون مصحوبة على الأقل بالشروط التالية: يجب استكمال قاعدة البيانات الوطنية حول أسعار الأراضي؛ ضمان البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات

ويعد استكمال قاعدة البيانات الوطنية لأسعار الأراضي أحد المتطلبات المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024. إذا لم يتم حل مشكلة "السعرين" في معاملات العقارات والمدفوعات النقدية، فلن تكون الضرائب سهلة، وسيكون من الصعب ضمان العدالة.

وفي الوقت نفسه، فإن ضمان وجود بنية تحتية كاملة لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل معاملات الأراضي والعقارات يشكل الأساس لمساعدة السلطات الضريبية في الحصول على المعلومات المتعلقة بمدة حيازة العقارات لتطبيقها بدقة.

وأكد السيد توان أنه "عندما يتم استيفاء هذه الشروط الأساسية، فإن الأداة الضريبية للحد من المضاربة العقارية ستكون "صحيحة" و"على الهدف" حقًا، وتحقق هدف تنظيم السوق واستهداف المضاربين".

ها آنه

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120