ويرجع السبب في ذلك إلى أن سياسة ضريبة الدخل الشخصي الحالية في فيتنام لا تفرق وفقًا لفترة حيازة العقار للمحول، وفقًا لوزارة المالية.
ضروري ولكن بحذر
وبحسب الخبراء، فإن هذا الاقتراح، إذا تم تمريره، قد يخلق حوافز للأفراد للاحتفاظ بالعقارات على المدى الطويل، بدلا من المضاربة قصيرة الأجل لتحقيق الربح. ويساهم هذا في استقرار سوق العقارات، وتقليل خطر "الفقاعات" وضمان توفير معروض مستدام من الإسكان.
وبالإضافة إلى ذلك، يمكن زيادة الإيرادات الضريبية من المعاملات قصيرة الأجل، وخاصة في سياق سوق العقارات المزدهرة، مما يساهم في ميزانية الدولة.
قال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، السيد نجوين فان دينه، إن فرض ضرائب على الدخل الشخصي من معاملات العقارات على أساس وقت الملكية سيكون حلاً لمنع المضاربة، ويساعد في تنظيم سوق العقارات، وبالتالي جعل أسعار المساكن أكثر استقرارًا، خاصة في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هوشي منه.
لا يمكن تجاهل ضريبة العقارات، إذ يصعب تحقيق الاستقرار في سوق العقارات. وتستهدف الضرائب بالأساس أولئك الذين يجمعون الثروات، وليس أولئك الذين يشترون العقارات لأغراض السكن أو الإنتاج أو الأعمال، مما يساهم في زيادة إيرادات الميزانية وتنظيم السوق، كما قال السيد دينه.
وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد دينه، فإن ظاهرة المضاربة واحتكار السلع في مواجهة ندرة العرض وانتظار ارتفاع الأسعار لتحقيق أرباح عالية أمر شائع للغاية. ولذلك، فمن المعقول فرض ضريبة على العقارات.
ومع ذلك، يؤكد الخبراء أيضًا أن التنفيذ يحتاج أيضًا إلى أخذ العديد من العوامل في الاعتبار.
وعلى وجه التحديد، وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، هناك حاجة إلى العديد من الحلول التقنية لتطبيق الضرائب العقارية بناءً على وقت الحيازة، مثل: حساب تكاليف الاستثمار في البنية التحتية التقنية، وأدوات حساب الضرائب، وخاصة الشفافية ورقمنة جميع بيانات العقارات السكنية. وتخلق هذه العوامل عوائق كبيرة، وتتطلب موارد مالية ضخمة، وتصميماً من جانب السلطات، وتنسيقاً طويل الأمد.
وبحسب الخبراء، فإن فرض الضرائب على عمليات شراء المنازل بناءً على فترة الملكية يحتاج إلى الأخذ في الاعتبار العديد من العوامل. (صورة توضيحية: مينه دوك).
وبحسب السيد دينه، فإن الضرائب تتطلب العديد من التدابير الفنية التي يجب النظر فيها بشكل صحيح. على سبيل المثال، يشتري شخص منزلًا ولكنه يحتاج إلى رأس المال لبيعه على الفور، وهو ما يختلف عن شرائه وبيعه على الفور لتحقيق الربح.
وأكد السيد دينه أن البيانات المعلوماتية يجب أن تكون واضحة وشفافة حتى تكون الضرائب سهلة وعادلة. حتى أن العديد من مشتري المنازل يضطرون إلى استخدام قروض بنكية، وعند التحويل، يتم تضمين فائدة القرض أيضًا في سعر البيع والعديد من التكاليف الأخرى.
وقال "إن القوانين الضريبية يجب أن تخضع لتنظيم كامل لتجنب التسبب في أضرار للناس، وخاصة أولئك الذين لا ينوون المضاربة أو رفع أسعار السوق ".
وأكد السيد فام دوك توان، الرئيس التنفيذي لشركة إي زد بروبرتي، أن فرض الضرائب على الأفراد الذين ينقلون العقارات وفقًا لسنة الملكية بهدف زيادة إيرادات الميزانية أمر صحيح. لكن تطبيق هذا التنظيم مع توقع خفض أسعار العقارات "أمر صعب للغاية".
عند نقل الملكية، يُضيف المالك جميع التكاليف إلى سعر البيع النهائي. ونتيجةً لذلك، يبقى المشتري هو المتضرر الأكبر، كما صرّح الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property.
وأشار السيد لي شوان نجيا - عضو المجلس الاستشاري الوطني للسياسة النقدية والمالية - إلى أن سعر الشقة يصل حاليًا إلى 60 - 70 مليون دونج/م2، وهو سعر مرتفع للغاية مقارنة بدخل كثير من الناس. في حين أن العديد من الناس يشترون المنازل ليس للعيش فيها ولكن لغرض التأجير، فلا يمكن أن نسمي ذلك مضاربة. ومن الواضح أن فرض الضرائب على العقارات الثانية أو فترات الاحتفاظ بها ليس حلاً جيداً لسوق اليوم.
وبحسب السيد نجيا، عند تطبيق الضرائب، من الضروري حساب ما إذا كانت الإيرادات الضريبية قادرة على تعويض التكاليف أم لا. إذا أردنا منع المضاربة، يتعين علينا إضافة المزيد من الخدمات العامة والتكاليف الأخرى لضمان العدالة للشعب، مما يؤدي إلى ارتفاع تكاليف الضرائب مقارنة بتحصيل الضرائب.
إن حالة "التصفح" شائعة جدًا.
في الواقع، فإن حالة شراء وبيع و"تصفح" العقارات أمر شائع جدًا في فيتنام. وأظهر تقرير حديث صادر عن شركة PropertyGuru Vietnam أنه في عام 2023، احتفظ 15% من المستثمرين بالعقارات وباعوها في غضون 3 أشهر، واحتفظ بها 36% لمدة 3-6 أشهر، واحتفظ بها 35% لمدة 6-12 شهرًا.
وهذا يعني أن 16% فقط من المستثمرين في فيتنام يحتفظون باستثماراتهم لمدة تتراوح بين سنة وسنتين أو أكثر. في هذه الأثناء، في أوروبا، تكون مدة حيازة العقارات قبل البيع على النحو التالي: 7٪ من المشترين يحتفظون بالعقارات من 1 إلى 3 سنوات، و23٪ يحتفظون بها من 3 إلى 5 سنوات، و33٪ يحتفظون بها من 5 إلى 10 سنوات، و38٪ يحتفظون بها لأكثر من 10 سنوات.
يمكن أن يأتي "الشراء السريع والبيع السريع" من أسباب عديدة، ولكن السبب الرئيسي هو "تصفح" المستثمرين. وجزء من سبب مشكلة ركوب الأمواج هو أن ضريبة الدخل على أنشطة نقل العقارات وتأجيرها في فيتنام منخفضة للغاية حالياً.
وبشكل عام، عند نقل ملكية العقارات، يتعين على المستثمرين دفع ضريبة دخل بنسبة 2% فقط، ويعادل الدخل من تأجير العقارات 5% من الإيرادات (يتم تطبيقها على الإيرادات التي تزيد عن 100 مليون دونج).
ولذلك، ووفقاً لوزارة المالية، لجأت بعض دول العالم إلى أدوات ضريبية للحد من المضاربة العقارية، بهدف زيادة تكلفة السلوك المضاربي وتقليل جاذبية المضاربة العقارية في الاقتصاد، بما في ذلك ضريبة الدخل الشخصي.
وبالإضافة إلى ذلك، تقوم بعض البلدان أيضًا بفرض ضرائب على الأرباح المكتسبة من معاملات العقارات وفقًا لتكرار المعاملات ووقت شراء وإعادة بيع العقارات. إذا حدث هذا الوقت بشكل أسرع، فإن معدل الضريبة سيكون أعلى، وإذا حدث بشكل أبطأ، فإن معدل الضريبة سيكون أقل.
وأشارت وزارة المالية إلى أنه في سنغافورة، يتم فرض ضريبة بنسبة 100% على الأراضي المشتراة والمباعة في السنة الأولى على الفرق بين قيمة الشراء والبيع؛ بعد مرور سنتين يصبح معدل الضريبة 50%؛ بعد 3 سنوات 25%. أو في تايوان (الصين)، تخضع المعاملات العقارية التي تتم خلال أول عامين بعد الشراء لمعدل ضريبي قدره 45٪؛ يتم تنفيذه في غضون 2-5 سنوات بمعدل ضريبة 35٪؛ في 5-10 سنوات معدل الضريبة هو 20٪ وبعد 10 سنوات معدل الضريبة هو 15٪.
" وللحصول على مستوى معقول من التنظيم وتجنب المضاربة وفقاعات العقارات، من الممكن دراسة تطبيق تحصيل الضرائب على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس فترة الحيازة كما حدث في بعض الدول "، بحسب وزارة المالية.
وفيما يتعلق بمعدلات الضرائب المحددة، ترى وزارة المالية أنه من الضروري البحث فيها وتحديدها بشكل مناسب لتعكس الأداء الفعلي لسوق العقارات. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن يتزامن تطبيق سياسة ضريبة الدخل الشخصي على عمليات نقل العقارات على أساس فترة الحيازة مع عملية إتقان السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان؛ وكذلك مزامنة وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)