إن سوق العقارات في فيتنام يحتاج بشكل عاجل إلى زيادة الطلب الكلي وخلق العرض.

[إعلان 1]

وفي الآونة الأخيرة، توصلت الحكومة إلى العديد من الحلول القوية لدعم سوق العقارات حتى يتعافى وينطلق. وعلى وجه الخصوص، اقترحت الحكومة في القرار رقم 33 العديد من الحلول المحددة والمفصلة "لإنقاذ" السوق. في الواقع، تلقى السوق أيضًا بعض الإشارات الإيجابية، لكنه لم يتمكن من الخروج منها.

في حديثه لمراسلي صحيفة الصحافة والرأي العام، السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في المدينة. قالت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA): في الأشهر السبعة الأولى من عام 2023، استمر سوق العقارات في مواجهة العديد من الصعوبات.

+ كيف تقيمون سوق العقارات منذ بداية عام 2023 حتى الآن؟

- على الرغم من أن سوق العقارات يظهر علامات التحسن بعد حلول الحكومة لإزالة الصعوبات. ومع ذلك، وبشكل عام، خلال الأشهر السبعة الماضية، لا تزال السوق تواجه العديد من الصعوبات، وضعف السيولة، والعرض المحدود للغاية.

الأسباب الرئيسية هي القضايا القانونية غير المحسومة والوصول المحدود إلى رأس المال، وبعض الحوادث في النصف الثاني من عام 2022 التي أثرت على ثقة المستثمرين، وبشكل عام، لم يتم حل بعض المشاكل الأساسية في السوق، مثل القضايا القانونية، وندرة العرض، واختلال التوازن بين العرض والطلب...

في الواقع، لم تستغل فيتنام بعد كامل إمكانات وقوة سوق العقارات. وتتركز العقارات الصناعية والسياحية والترفيهية في بعض المناطق فقط، ولم تخلق زخماً وجذباً واسع النطاق في كافة المناطق في أنحاء البلاد.

يحتاج سوق العقارات في فيتنام بشكل عاجل إلى زيادة الطلب وخلق مصدر العرض صورة 1

ويتوقع السيد لي هوانج تشاو أن يظل سوق العقارات الفيتنامي بطيئًا حتى نهاية عام 2023، ولا يمكنه التعافي والتطور بشكل أكثر صحة وشفافية وتوحيدًا إلا بدءًا من الربع الثاني أو الثالث من عام 2024 بفضل التقدم في البيئة القانونية؛ آفاق النمو الاقتصادي الإيجابية؛ تطوير البنية التحتية المتزامنة والحديثة

لا تزال العديد من قطاعات سوق الاستثمار تواجه حواجز وعقبات كبيرة. ولم يتم استغلال الموارد الأرضية المحتملة على النحو الأمثل. وتستمر العقارات في المناطق الصناعية والمناطق الاقتصادية ومناطق معالجة الصادرات والمناطق التكنولوجية المتقدمة في التطور بحذر وبسرعة معتدلة، مع معدلات إشغال منخفضة.

إن الطلب على السكن لدى كافة الطبقات الاجتماعية كبير جداً، وخاصةً السكن لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، إلا أن مستوى الاستجابة محدود.

+ هل يمكنك تحليل الصعوبات التي تواجه السوق في الفترة الحالية بشكل أكثر وضوحا؟

- هناك في الوقت الحالي 3 صعوبات وعقبات رئيسية تمنع سوق العقارات من الاختراق.

أولا، الصعوبات المتعلقة بالسياسات والقوانين، مثل الصعوبات المتعلقة بقانون الأراضي، والصعوبات الناجمة عن قانون التخطيط وبعض الصعوبات المتعلقة بقانون الاستثمار.

على سبيل المثال، فيما يتعلق بالتخطيط، تمت الموافقة على بعض المشاريع ذات الخطط التفصيلية 1/500 ولكنها غير متوافقة مع خطط تقسيم المناطق والخطط الشاملة ويتم مراجعتها وتعديلها وتحديثها وفقًا للأنظمة.

أو أن العديد من المشاريع تواجه صعوبات وعقبات وبطء في التنفيذ بسبب القيود على طرق تقييم الأراضي؛ في كثير من الحالات، تم الإعلان عن تخطيط استخدام الأراضي ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة...

ثانياً، هناك صعوبات في تدفق رأس المال. وعلى وجه الخصوص، لا يزال الوصول إلى رأس المال المقترض للشركات العقارية ليس بالأمر السهل، ويرجع ذلك أساسًا إلى ثلاث قضايا: أسعار الفائدة المرتفعة، وشرعية المشاريع، وثقة السيولة في السوق. في الواقع، يبلغ معدل الفائدة الحقيقي حوالي 11-12% سنويا.

إن التخفيض الأخير في أسعار الفائدة بنسبة 0.5-2% هو جهد كبير من جانب الحكومة والنظام المصرفي. وتؤثر هذه الخطوة بشكل إيجابي على الاقتصاد وقطاع العقارات.

ومع ذلك، فإن تقصير مدة المشروع بعام واحد يمكن أن يساعد الشركات على توفير ما يصل إلى 12-15% من تكاليف رأس المال في الفائدة. ناهيك عن التوفير في تكاليف الرواتب والآلات والمعدات وما إلى ذلك طوال العام.

وتساعد القواعد الصارمة المتعلقة بضبط المخاطر المتعلقة بالائتمان العقاري على جعل السوق أكثر صحة، وأقرب إلى الاحتياجات الفعلية، وتجنب فقاعات الأسعار.

ومع ذلك، فإن القدرة المالية لغالبية شركات العقارات محدودة في الوقت الحالي، وحقوق الملكية منخفضة، وتعتمد العمليات بشكل رئيسي على رأس المال الائتماني المصرفي، مما يؤدي إلى صعوبة الوصول إلى رأس المال الائتماني.

إن سعر الفائدة على القروض بموجب حزمة الـ 120 مليار دونج للإسكان الاجتماعي مرتفع للغاية (8.7٪ للشركات، و8.2٪ سنويًا لمشتري المنازل)، مما يجعل الأمر صعبًا على المستثمرين ومشتري المنازل.

ثالثا، الصعوبات في الطلب الكلي والثقة في السوق. ومن الواضح أن الطلب الإجمالي انخفض بشكل حاد في معظم القطاعات، وخاصة الإسكان الفاخر والسياحة الفاخرة والعقارات والأراضي المنتجعات. انخفضت ثقة السوق بشكل كبير.

وبحسب مسح أولي أجرته جمعية العقارات في فيتنام، فإن ثلثي شركات تطوير المشاريع لم تقم تقريبا بأي أنشطة تطوير مشاريع جديدة في العام الماضي.

وفي الوقت نفسه، قامت شركات الوساطة العقارية بخفض ما يقرب من 50-70% من موظفيها. أيها المستثمرون، أغلب المستثمرين لم يضعوا أموالهم في سوق العقارات في الفترة الأخيرة.

+ إذن، ما هي توصياتك لمساعدة سوق العقارات على تحقيق النجاح؟

- القضية الأكثر إلحاحًا الآن هي زيادة الطلب الإجمالي وإنشاء مصدر إمداد رئيسي لسوق العقارات الفيتنامية. الطلب الأكبر في سوق العقارات الفيتنامية حاليًا هو قطاع الإسكان التجاري بأسعار معقولة. لذلك، لزيادة الطلب الإجمالي، من الضروري تطوير هذا النوع بسرعة وبقوة وتنوع.

ومع ذلك، في المستقبل القريب، تحتاج الحكومة إلى تنفيذ حلول فعالة لدعم سوق العقارات وفقًا لبرنامج الإنعاش والتنمية الاجتماعية والاقتصادية لعام 2023 والفترة 2023-2025.

بالإضافة إلى ذلك، استكمال مراجعة الإجراءات القانونية للمشاريع العقارية المتأخرة/المعلقة بشكل عاجل ومعالجتها بشكل شامل في عامي 2022 و2023 لتهيئة الظروف لإعادة تنفيذ المشاريع وضمان توفير السلع للسوق.

كما آمل أن تعفي الدولة تراخيص البناء لأعمال البناء الخاصة بالمشاريع الاستثمارية في المناطق ذات التخطيط التفصيلي المعتمد بنسبة 1/500 وفقاً للفقرة ح، البند 1، المادة 2 من القرار الحكومي رقم 43/NQ-CP بتاريخ 6 يونيو 2014 بشأن عدد من المهام الرئيسية لإصلاح الإجراءات الإدارية في تشكيل وتنفيذ المشاريع الاستثمارية باستخدام الأراضي لتحسين بيئة الأعمال.

وفيما يتعلق برأس المال الائتماني، أعتقد أن البنوك التجارية تحتاج أيضاً إلى زيادة الدعم لأسعار الفائدة/الرسوم على المعاملات العقارية باستخدام المدفوعات الإلكترونية والمدفوعات غير النقدية.

وأقترح أيضًا أن يكون سعر الفائدة على الإقراض لسوق العقارات في الفترة 2023 - 2025 على النحو التالي. بالنسبة لقطاع الإسكان التجاري المناسب للدخل، فإن التوصية أقل من 7٪ سنويًا.

قطاع الإسكان الاجتماعي: بالنسبة للشركات، يوصى بأقل من 6٪ سنويًا؛ للمشترين المنزليين أقل من 4.5٪ / سنة. قطاع العقارات السياحية والمنتجعات، يوصى بأقل من 9٪ سنويا. وأخيرا، قطاع العقارات السكنية الراقية والقطاعات الأخرى، يوصى بـ 9-10% سنويا.

توجيه وتشجيع اتجاه إصدار السندات للعامة بدلاً من الإصدار الخاص؛ - الاستمرار في التعامل بصرامة مع المخالفات المتعلقة بسندات الشركات وإلغاء الودائع وإعلان "السعر المزدوج" في عمليات نقل العقارات، وذلك لزيادة الردع وضمان حقوق المستثمرين والحد من خسائر الميزانية؛ إتقان الإطار القانوني لحماية المستثمرين في السندات المؤسسية وشهادات الصناديق.

وأخيرا، أوصي بتعزيز إصدار شهادات الملكية للعقارات السياحية والمنتجعات للمستثمرين الثانويين لإطلاق عشرات المليارات من الدولارات الأمريكية من الموارد بسرعة وتحفيز تطوير العقارات السياحية والمنتجعات على أساس المرسوم رقم 10/2023/ND-CP الذي يعدل ويكمل عددا من مواد المراسيم التي توجه تنفيذ قانون الأراضي.

+ شكرا جزيلا!

فيت فو (تم أداؤه)

[إعلان 2]
مصدر