حركة السوق

مع دخول الربع الثالث من عام 2024، فإن العلامة الأكثر وضوحًا هي أن السوق يبدأ في التعافي مع إطلاق الشركات لمشاريع جديدة بشكل مستمر. ومع ذلك، في الربع الرابع، لا تزال السوق تواجه العديد من الصعوبات.

ومن المتوقع أن يواجه سوق العقارات الجنوبي في الربع الرابع العديد من الصعوبات.

السوق يبدأ بالتعافي

سجل السوق خلال الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 علامات انتعاش كبيرة مقارنة بالفترة 2022 - 2023، ولكن بشكل غير متساوٍ بين القطاعات.

قطعة ارض

في سوق مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، سجل قطاع الأراضي 14 مشروعًا مفتوحًا للبيع (3 مشاريع جديدة، و 11 مشروعًا في مرحلة الافتتاح التالية).

بلغ العرض للسوق 787 منتجًا، بانخفاض 46٪ مقارنة بنفس الفترة من عام 2023 (1454 قطعة أرض).

بلغ معدل استيعاب العرض الجديد نحو 30%، أي ما يعادل 237 منتجاً تم تداولها بنجاح، بانخفاض 58% مقارنة بنفس الفترة من عام 2023 (559 صفقة).

قطاع تاون هاوس/فيلا

في أغسطس 2024، سجل سوق المنازل والفلل في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها 16 مشروعًا مفتوحًا للبيع (3 مشاريع جديدة، و 13 مشروعًا في مرحلة الافتتاح التالية).

بلغ العرض للسوق 1333 منتجًا، مسجلاً زيادة قدرها 2 ضعف مقارنة بنفس الفترة من عام 2023 (659 منتجًا).

بلغ معدل استيعاب العرض الجديد 61%، أي ما يعادل 817 منتجاً تم تداولها بنجاح، بزيادة قدرها 3.5 مرة عن نفس الفترة في عام 2023.

قطاع الشقق

سجل قطاع الشقق في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها 30 مشروعًا مفتوحًا للبيع في 8 أشهر، بما في ذلك 7 مشاريع جديدة، والباقي هي المراحل التالية من المشاريع التي تم افتتاحها سابقًا.

بلغ العرض الجديد للسوق 5,378 وحدة، بانخفاض 24% على أساس سنوي في عام 2023، ومعظمها المرحلة التالية من المشاريع، والتي تتركز بشكل أساسي في مدينة هوشي منه وبينه دونغ.

ووصل معدل الاستيعاب إلى 76% من العرض الجديد، مع 4,086 صفقة ناجحة، بانخفاض 22% على أساس سنوي.

العقارات المنتجعية

بالنسبة لقطاع العقارات المنتجعية، لم تظهر السوق العديد من علامات التحسن على المدى القصير. وعلى الرغم من زيادة العرض في بعض القطاعات (الفيلات والمنتجعات السكنية والشقق الفندقية)، فإن الاستهلاك لا يزال متواضعا للغاية ويتركز محليا فقط في عدد قليل من المشاريع.

بالنسبة لقطاع العقارات السكنية، لم يتقلب مستوى سعر البيع الأولي كثيراً مقارنة ببداية العام. وقد أظهرت السيولة في السوق الثانوية علامات التعافي، ولكنها تتركز في الغالب في المشاريع التي تم تسليمها، واستكملت الإجراءات القانونية، وتقع في موقع مناسب للاتصال بمركز المدينة. في قطاع العقارات السياحية، انخفضت أسعار البيع الثانوي بشكل حاد، ويقبل العديد من المستثمرين بخسائر تصل إلى 20% وحتى 30%، ولكن لا يزال من الصعب للغاية تصفيتها.

تحديات السوق في الربع الرابع

من المتوقع أن ينخفض ​​النمو الاقتصادي العالمي في عام 2024 مقارنة بعام 2023. ويتوقع البنك الدولي أن يصل النمو الاقتصادي العالمي في عام 2024 إلى 2.4%، وهو الأدنى في 3 سنوات متتالية. وتتوقع منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية أن يصل نمو الناتج المحلي الإجمالي العالمي في عام 2024 إلى 2.9%، وهو أقل من 3.1% في عام 2023.

وفيما يتعلق بالتجارة، يتوقع صندوق النقد الدولي أن يصل نمو التجارة العالمية إلى 3.3% في عام 2024، وهو أقل من متوسط ​​4.9% في الفترة 2000-2019. تزايد التوترات التجارية من المتوقع أن تستمر التوترات التجارية المتزايدة والتفتت الجيواقتصادي من المتوقع أن تؤثر التجارة العالمية على نمو التجارة العالمية في عام 2024 حيث فرضت البلدان حوالي 3000 قيد في عام 2023 (ارتفاعًا من 1100 في عام 2019).

وفي الوقت نفسه، بلغ إجمالي الدين العالمي بحلول نهاية عام 2023 نحو 313 ألف مليار دولار، وبلغت نسبة الدين العالمي إلى الناتج المحلي الإجمالي 330%. وهذا رقم قياسي ومثير للقلق بالنسبة للاقتصاد العالمي.

وعلى صعيد السوق، كان اختلال التوازن بين العرض والطلب مشكلة صعبة واجهتها السوق على مدى العقد الماضي. ويتركز العرض الجديد بشكل رئيسي في قطاعات العقارات الراقية والفاخرة، مع نقص الإسكان بأسعار معقولة والإسكان الاجتماعي لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس. علاوة على ذلك، زاد الطلب في السوق، لكنه لا يزال منخفضا (في كل من الأسواق الأولية والثانوية). هناك العديد من الأسباب التي أدت إلى تعافي سوق العقارات بشكل أبطأ من المتوقع، وتعتبر عقلية "الانتظار" لدى المستثمرين السبب الرئيسي المؤثر على عملية التعافي. ويتضح ذلك بوضوح في الواقع، فعلى الرغم من أن أسعار الفائدة لا تزال منخفضة، إلا أن الودائع المصرفية في الأشهر الثلاثة الأولى من العام لا تزال تصل إلى مستوى قياسي، حيث وصلت إلى 14 مليون مليار دونج.

وفيما يتعلق بالسياسات القانونية، لا تزال الصعوبات في ترخيص المشاريع تشكل ضغوطاً على الشركات وكذلك على العرض الجديد للسوق، عادة في الأشهر الثلاثة الأولى من العام. علاوة على ذلك، لم تشهد التسوية القانونية في الآونة الأخيرة تقدماً واضحاً كبيراً، وخاصة بالنسبة للمشاريع التي تتخللها الأراضي. وبحسب الإحصائيات، يوجد حاليا في مدينة هو تشي منه وحدها 126 مشروعا تأثر تقدمها القانوني والإنشائي بسبب مشكلة الأراضي العامة المتناثرة. على الرغم من أن هذه المشكلة قد تم تنظيمها بموجب المرسوم 148/2020/ND-CP أو قانون الأراضي لعام 2024 حاليًا، إلا أنه لم يتم حلها بشكل كامل. بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من المشاكل في حساب رسوم استخدام الأراضي، والتي تعد سبباً لـ60-70% من المشاكل القانونية في المشاريع السابقة على مستوى البلاد.

لقد تم إقرار قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون تنظيم الأعمال العقارية، ولكن لا تزال هناك حاجة إلى إصدار تعميمات وقرارات إرشادية لضمان التنفيذ الفعال في الممارسة العملية.

فيما يتعلق برأس المال، تواجه العديد من الشركات العقارية صعوبات، وخاصة الشركات التي لديها ديون سندات عالية. وبحسب الإحصائيات فإن حجم سندات الشركات المستحقة في عام 2024 سيصل إلى أكثر من 300 ألف مليار دونج، منها سندات العقارات وحدها ستبلغ أكثر من 130 ألف مليار دونج.

وهذا رقم كبير جدًا في ظل الوضع الصعب الحالي للسيولة في سوق العقارات. وعلاوة على ذلك، فإن شرعية المشاريع متوقفة، مما يجعل من الصعب على الشركات الحصول على قروض جديدة من البنوك.

حركة السوق

لكي يتعافى سوق العقارات، من الضروري أن يكون هناك دعم للإشارات الإيجابية من الاقتصاد. وبناءً على ذلك، من المتوقع أن يصل النمو الاقتصادي في فيتنام في عام 2024 إلى 6-6.5%، ويسعى إلى الوصول إلى 7% وفقًا للقرار رقم 108/NQ-CP الصادر عن الاجتماع الحكومي العادي في يونيو 2024 والمؤتمر عبر الإنترنت. خط الحكومة مع السلطات المحلية. وهذا من شأنه أن يعطي زخماً للاقتصاد بشكل عام ولسوق العقارات بشكل خاص.

بالإضافة إلى ذلك، فإن الإشارة الإيجابية من حجم الاستيراد والتصدير تشكل أيضًا نقطة مضيئة جديرة بالملاحظة عندما بلغت القيمة الإجمالية للسلع المستوردة والمصدرة للبلاد بأكملها في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024 511.11 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 16.7٪ مقارنة بـ خلال الفترة نفسها من عام 2023. منها بلغت الصادرات 265.09 مليار دولار أمريكي، والواردات 246.02 مليار دولار أمريكي، والفائض التجاري 19.07 مليار دولار أمريكي. ومن ثم خلق فائض تجاري، فضلاً عن زيادة مصادر النقد الأجنبي للبلاد.

وفي سوق رأس المال، تظل أسعار الفائدة على القروض المحلية، على الرغم من ارتفاعها قليلاً، منخفضة وفقاً لتوجيهات البنك المركزي.

من منظور السوق، يمكن ملاحظة سيناريو تعافي سوق العقارات بشكل أكثر وضوحًا في مناطق وسط المدينة، والمناطق الحضرية الجديدة القائمة، والمناطق ذات الكثافة السكانية العالية، والمرافق الكاملة. المرافق أو أنواع العقارات التجارية التي لديها القدرة على استغلال التدفق النقدي من التأجير…

بالنظر إلى السوق الحالية، فإن حجم المعاملات يتركز بشكل أساسي في العقارات السكنية بأسعار معقولة والتي تخدم الطلب الحقيقي على الإسكان والذي يكون دائمًا على مستوى مرتفع في المدن الكبرى، والتي تقع في موقع مناسب للاتصال بالمركز. ، مع الوضع القانوني الكامل، وكذلك واضح تقدم البناء. وينعكس هذا جزئيًا في حجم المعاملات المتميزة لمنتجات الشقق من الفئتين B وC في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة، حيث يمثل 62% من إجمالي استهلاك العرض الجديد في السوق بالكامل في الأشهر الخمسة الأولى من العام. .

ويرجع ذلك جزئياً إلى قيام المستثمرين بتطبيق سياسات المبيعات بشكل شامل مع العديد من الحوافز التي تعود بالنفع على العملاء، وسياسات تباعد الدفعات، ودعم فترات السماح لسداد أصل الدين والفائدة على القروض المصرفية، وهدايا الافتتاح... لتحفيز الطلب في السوق في سياق الصعوبات العامة.

من الممكن أن يستمر انخفاض الطلب حتى نهاية العام الجاري. وبناءً على ذلك، فإن العقارات السكنية في المدن الكبرى ذات الكثافة السكانية العالية مثل مدينة هوشي منه وهانوي ستواصل جذب اهتمام السوق والانتشار إلى المقاطعات المجاورة. حيث سيحافظ قطاع الشقق على مكانته الرائدة في قيادة العرض والاستهلاك في السوق بالكامل، كما سيستمر قطاع الأراضي والبيوت/الفلل في المناطق السكنية القائمة والمزدحمة ومنخفضة الدخل في النمو. ومن المتوقع أيضًا أن يستمر الطابق المتزامن أن يكون هناك أحداث بارزة في الفترة القادمة.

على الرغم من أن صناعة السياحة أظهرت علامات إيجابية، بإجمالي 11.4 مليون زائر دولي في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2024، بزيادة قدرها 45.8٪ عن نفس الفترة في عام 2023، فإن تعافي قطاع العقارات لا يزال فكرة الراحة مناسب حقا. ولا تزال هذه القطاعات العقارية تواجه العديد من التحديات، وسرعة تعافي بطيئة، ومن غير المرجح أن تحقق اختراقات في الأمد القريب.

بعد أن مر سوق العقارات بفترة التكيف الحتمية من عام 2020 إلى أوائل عام 2023، كان لديه خطوات قوية للتنمية المستدامة في الرؤية طويلة الأجل. وبناءً على ذلك، فمن المرجح أن يستمر السوق في الأشهر الأخيرة من عام 2024 في التمتع ببعض النقاط المضيئة، لكنه سيظل عند مستوى معتدل فقط. ومن المتوقع أن تظهر علامات التحسن بشكل أوضح في منتصف عام 2025 أو أوائل عام 2026، عندما يتم حل مشكلة المتأخرات الحالية بشكل كامل.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html