هل من الممكن أن تحتضن الدولة سوق العقارات بأكمله؟

[إعلان 1]

"التجمع" في مركز معاملات حقوق استخدام الأراضي

وبحسب وزارة البناء، فقد كلف رئيس الوزراء هذه الوزارة بالتنسيق مع وزارة الموارد الطبيعية والبيئة (TN-MT) لدراسة إنشاء قاعة لتداول العقارات وقاعة لتداول حقوق استخدام الأراضي. وفي إطار تنفيذ هذا التوجيه، وجدت الوزارة أن دمج قاعتي التداول في مركز تداول حقوق استخدام الأراضي من شأنه أن يساعد على تنفيذ المعاملات ومنح حقوق استخدام الأراضي والمساكن في وقت واحد، مما يقلل من الإجراءات الإدارية ووقت التنفيذ.

Nhà nước “ôm” cả sàn giao dịch bất động sản có khả thi ? - Ảnh 1. — ويشعر العديد من الخبراء بالقلق من أن دمج قاعة تداول حقوق استخدام الأراضي مع قاعة تداول العقارات قد يسبب زيادة التحميل.

سيقوم هذا المركز بدمج نظام قاعدة البيانات للوحدات ذات الصلة لأداء ثلاث مهام رئيسية: إدارة المعاملات العقارية، وإدارة تحصيل الضرائب، وإصدار شهادات حق الانتفاع بالأراضي والمساكن. يجب تقييم العقارات عند مرورها عبر قاعة التداول وفحصها والامتثال للأنظمة القانونية قبل إدراجها وإعلانها وتداولها، مما يساعد على منع المعاملات الاحتيالية ومكافحة الخسائر الضريبية وخلق بيئة عمل صحية.

ويعمل المركز وفق آلية الشباك الواحد، ويعزز استخدام أنظمة تكنولوجيا المعلومات، ويخلق ظروفاً ملائمة للأفراد والشركات. يقوم البائع والمشتري بإجراءات الإفصاح عن المعلومات المتعلقة بشراء وبيع العقارات، وتقديم طلب نقل الملكية عبر الإنترنت. بعد يومين عمل من إتمام المراجعة يتلقى المشتري رسالة تفيد بالموافقة على المراجعة ويمكنه حجز موعد للحضور إلى المركز لاستلام شهادة ملكية العقار (الكتاب الأحمر). ثم اذهب إلى المركز مرة واحدة فقط لاستكمال كافة الإجراءات.

وترى وزارة الإنشاءات أن هذا يشكل حلاً لتجديد طريقة عمل سوق العقارات. وفي الوقت نفسه، سيكون المركز بمثابة الأساس لتطوير التطبيقات وإدارة المعاملات العقارية بما يتوافق مع الواقع؛ تقليل الإجراءات الإدارية والتكاليف والوقت؛ تعزيز تطوير الأنظمة الصناعية الرقمية، وتعزيز الانفتاح والشفافية في سوق العقارات. يتمتع المركز بميزة تطوير ودمج نظام بيانات عقارية متزامن يشمل معلومات عن الإسكان والسوق، وبيانات عن الأراضي والضرائب، مما يشكل أساسًا لاقتراح استكمال آليات السياسة لتعزيز التنمية الصحية والمستقرة لسوق العقارات؛ حل المعاملات العقارية ومنح شهادات حق الانتفاع بالأراضي للمؤسسات والأفراد بسرعة وفعالية؛ المساهمة في تحسين جودة الخدمات العامة…

وقال الخبير الاقتصادي نغو تري لونغ إن العقارات تشمل الأراضي والأصول الموجودة على الأرض. ومن ثم، فمن المعقول أن يتم دمج وإنشاء مركز معاملات حقوق استخدام الأراضي المشتركة. يتمتع المركز بلوائح تشغيلية محددة من شأنها أن تساعد في جعل المعلومات المتعلقة بسوق العقارات عامة وشفافة. وفي الوقت نفسه، أصبحت إدارة الأشخاص ومعاملاتهم أكثر ملاءمة أيضًا. ومن خلال ذلك، يتم تجميع المعاملات الإدارية في نقطة واحدة، مما يساعد على جعل إدارة تحصيل الضرائب شفافة، وتجنب إخفاء معلومات الأسعار والاحتيال الضريبي.

هل يتم صيانته بالتوازي مع التبادل الخاص؟

وبحسب السيد نجوين فان هاو المدير العام لشركة آسيان القابضة، فإنه في بلدان مثل سنغافورة على وجه الخصوص، يمكن تداول العقارات بأي شكل من الأشكال مثل من خلال قاعة التداول، أو من خلال وسيط أو من قبل الشخص نفسه، ولكن يجب تسجيلها لدى السلطات. لتجنب الخسائر الضريبية والإدارة الشفافة، تمتلك سنغافورة نظام معلومات شفاف لمعاملات العقارات، وهو متاح للعامة على بوابة معلومات العقارات الحكومية حتى يتمكن كل من المشترين والبائعين من الرجوع إليه وتحديد سعر المعاملة الأكثر معقولية. وبذلك تقوم الدولة بتحصيل كافة الضرائب والرسوم المتعلقة بها بشكل صحيح وكامل، دون التسبب في أية خسارة. بفضل الشفافية، سيتم فحص وتدقيق المعاملات العقارية ذات الأسعار غير العادية.

أو كما هو الحال في الصين، يتم شراء وبيع العقارات في السوق الثانوية أيضًا من خلال طوابق مفتوحة خاصة، وليس طوابق تداول عقارية مركزية تديرها الدولة. بالنسبة للمشاريع الجديدة، يعد التداول عبر البورصة إلزاميًا كأساس لزيادة قانونية المشروع بالإضافة إلى التواصل بسهولة مع البنك عند صرف القروض لشراء العقارات. وبسبب المسؤولية المشتركة مع أصحاب المشاريع، يجب على قاعات التداول أيضًا زيادة مسؤوليتها في تقييم المستندات القانونية والمالية للمستثمرين لتقديم المشورة للعملاء. من خلال قاعدة البيانات الوطنية، يمكن للبنوك أن تقرر بسهولة ما إذا كانت ستقرض المال للمقترضين لشراء منزل أول أو ثانٍ لأن المنزل الثاني عادة ما يكون له معدل فائدة أعلى ومتطلبات نقدية صارمة كثيرة.

في الصين، يجب أن يتم طرح الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان في أغلب المقاطعات والمدن في مزاد علني من خلال شبكة المزادات العامة للدولة لضمان الشفافية. تتم مزامنة قاعدة البيانات الضخمة الخاصة بالعقارات وبيانات المواطنين بشكل متزايد على مستوى البلاد، مما يدعم بشكل فعال المعاملات العقارية الشفافة بشكل متزايد. ولذلك، قال السيد نجوين فان هاو إنه إذا تم إنشاء مركز لتجارة حقوق استخدام الأراضي التابعة للدولة، فيجب أن يتم السماح باستمرار وجود قاعات تجارة العقارات الخاصة الحالية.

- دعم دمج أرضيات تداول حقوق استخدام الأراضي مع أرضيات تداول العقارات في مراكز تداول حقوق استخدام الأراضي، لأنه وفقًا للمحامي ترونج ثانه دوك، فإن العقارات تشمل الأراضي والمنازل والأصول الموجودة على الأرض، وبالتالي يمكن تركيز جميع المعاملات في مكان واحد.

لكن المحامي دوك اقترح أنه من الضروري توضيح وجهة النظر القائلة بأنه بالإضافة إلى هذا المركز، فإن البلاد بأكملها لديها آلاف من طوابق تداول العقارات التابعة لشركات أخرى، لذلك لا تزال هناك حاجة إلى وجودها. وبالمثل، تعمل مراكز المزادات العامة والخاصة معًا لأن هذا هو السوق. العقارات هي سلعة. لا يمكن للدولة أن تحل محل السوق في تنظيم معاملات السلع للجميع، بل ينبغي لها فقط إجراء مزادات لحقوق استخدام الأراضي، ومعاملات الأراضي العامة، وما إلى ذلك. ويتعين على بقية الجهات تشجيع قاعات التداول التجاري حتى تعمل السوق بشكل عام ولكن أيضًا بشكل تنافسي. وبالإضافة إلى ذلك، ليس من الممكن التركيز على مركز واحد في كل محافظة، بل من الضروري تطبيق اللامركزية وإنشاء فروع في المديريات لتسهيل عملية التسجيل وإجراء التغييرات على المواطنين عند وجود تقلبات في السكن أو الأرض وما إلى ذلك.

الخوف من الازدحام

وعلق الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن اقتراح وزارة البناء جيد ومناسب لظروف السوق الحالية التي تفتقر إلى معلومات البيانات المدخلة. ولكن الجانب السلبي لهذه القضية يجب تحليله بعناية أيضًا: إذا كان مركز الخدمة العامة هذا يقوم بسلسلة من المهام: المعاملات، وجمع الضرائب، وإصدار الكتب الوردية، فسوف يسبب ضغطًا كبيرًا في عملية حل العمل.

لأن هناك حاليًا في السوق آلافًا، بل عشرات الآلاف من الشركات ومحلات تداول العقارات التي تقوم بهذه المهمة. إذا تم تخصيصها الآن لوكالة حكومية واحدة فقط، فسوف يؤدي ذلك بسهولة إلى الازدحام. على سبيل المثال، عندما يكمل الأشخاص عملية شراء أو بيع، وعندما يذهبون إلى مكتب تسجيل الأراضي على مستوى المنطقة لإجراء عملية تغيير الاسم، يستغرق الأمر عشرات الأيام لإعادة المستندات.

أعرب المحامي تران مان كونج، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، عن قلقه من أن إنشاء مركز خدمة عامة إقليمي يدمج قاعة تداول العقارات وقاعة تداول العقارات في واحدة أمر صعب التنفيذ للغاية ويبدو أنه يأخذ أكثر من اللازم. لأن في مختلف بلدان العالم يتم استثمار وإدارة أسواق العقارات من قبل أفراد. في الوقت الحاضر، فإن مكتب تسجيل الأراضي في مدينة هوشي منه أو إدارة الموارد الطبيعية والبيئة هي وحدها المسؤولة عن إصدار الكتاب الوردي الأول وتحديث المبيعات والتغييرات... وهي مثقلة بالأعباء ومتأخرة دائمًا. والآن إذا تولت الحكومة إدارة كافة المعاملات العقارية، فمن المؤكد أنه سيكون من الصعب للغاية النجاح في شراء وبيع العقارات.

وبحسب المحامي كوونغ، من أجل أن يعمل سوق العقارات بشفافية، من الضروري تحديث المعلومات المتعلقة بالعقارات الخاصة بالأشخاص في قاعدة بيانات البيانات الضخمة التي تعمل وزارة الأمن العام على مشروع لدمجها في بطاقات هوية المواطنين. بمجرد دمجها في البيانات الضخمة، تصبح جميع معلومات شراء وبيع العقارات حول السعر ووقت المعاملة وحتى تاريخ بناء المنزل وإصلاحه متاحة للعامة. لا حاجة للدولة لإنشاء بورصة متكاملة. وربما يتعين علينا إنشاء قاعة تداول أراضٍ شفافة حقاً لعرض الأراضي العامة للبيع بالمزاد.

حاليًا، يوجد قانون خاص بالعقارات، لذا كل ما تحتاجه الدولة هو إدارة المعاملات بكفاءة. يجب أن تتم عمليات البيع والشراء وفقًا لقواعد السوق، ويجب ألا تتدخل الدولة بشكل مبالغ فيه. لأنه إذا تدخلت بشكل مبالغ فيه بأمر، فستفقد السوق جاذبيتها. ليس هذا فحسب، فإذا أنشأت الدولة سوقًا للتداول، فليس من المؤكد نجاحها. إذا خسرت الشركة أموالًا، فستضطر ميزانية الدولة إلى إنفاق المال للتعويض، كما قال المحامي تران مينه كونغ.

وقال الخبير الاقتصادي نجو تري لونج إنه لتجنب الازدحام والحمل الزائد، يجب أن يكون المركز تحت إشراف اللجنة الشعبية الإقليمية، ولكن يمكن أن يكون لامركزيا ومفوضا إلى المناطق للتنفيذ، على غرار إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي الحالية. ومن شأن ذلك أن يساعد الناس على استكمال المستندات والإجراءات الخاصة بمعاملات الأراضي والإسكان بشكل أكثر سهولة. لأن في الواقع، على الرغم من الإعلان عن أن العديد من الخدمات العامة عبر الإنترنت مترابطة ومتاحة عبر الإنترنت، إلا أن هناك بعض الخطوات التي لا تزال تتطلب من الأشخاص الحضور شخصيًا وتقديم المستندات الأصلية. وخاصة في قطاع الأراضي، هناك العديد من السجلات والوثائق ولم يتم رقمنتها جميعها. ومن ثم، فمن الضروري تفويض مراكز المعاملات وتوزيعها على المناطق، وخاصة بالنسبة للمدن الكبرى مثل مدينة هوشي منه حيث يكون حجم المعاملات مرتفعا للغاية في كثير من الأحيان. وهذا يتجنب تحميل المركز بشكل زائد ويمنع الناس من الانتظار لفترة طويلة.

استكمال الممر القانوني للمعاملات

واقترح نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة لي مينه نجان بناء نموذجين: مركز للدولة ومركز للأعمال للاستفادة من أسواق العقارات الحالية، وتجنب خلق عدم الاستقرار السياسي والاجتماعي. وفي الوقت نفسه، يوصى بأن تقوم وزارة البناء باستكمال الممر القانوني الخاص بمعاملات العقارات ومعاملات حقوق استخدام الأراضي وكذلك اللوائح الخاصة بأعمال العقارات والأراضي والتوثيق للتعديلات المقترحة. وتحتاج وزارة الإنشاءات أيضًا إلى تقييم أداء صالات تداول العقارات (الكمية والنموذج ونطاق التشغيل) ونتائج وتنفيذ معاملات حقوق استخدام الأراضي على مر السنين.

هل ينبغي للأفراد إنشاء قاعات لتداول العقارات؟

يمكن لفيتنام إنشاء قاعة لتداول العقارات مثل بورصة الأوراق المالية، ولكن مدى فعاليتها غير معروفة وقد تسبب إزعاجًا للمشترين والبائعين لأن العقارات ليست مثل الأسهم. تشمل العقارات المنازل والأراضي. يحتوي المنزل على شقق وتاون هاوس وشقق سياحية وشقق مكتبية. في الأرض هناك أرض، أرض زراعية، أرض سكنية ريفية، أرض سكنية حضرية...

في الولايات المتحدة، تتم إدارة أسواق العقارات بشكل خاص، ولا يتعين على الحكومة استثمار الأموال فيها، بل تديرها فقط من الناحية القانونية والإدارية. وعندما يقوم القطاع الخاص بذلك، فسوف تكون هناك منافسة، وجودة خدمة أفضل، ورسوم أقل لمشتري المنازل. يجب على الدولة أن تدير المعلومات والضرائب فقط. لذلك، إذا قررت فيتنام إنشاء بورصة للأوراق المالية، فيجب أن يتم إنشاؤها من قبل القطاع الخاص وتشغيلها وفقا لقواعد السوق.

الدكتور تران فيت آنه

(نائب المدير المسؤول عن جامعة هونغ فونغ)