لا يزال المستثمرون يتبنون عقلية "دفاعية"، وتقترح HoREA على الشركات خفض توقعات الأرباح، وستقوم قريبًا بفحص سلسلة من المشاريع

تزايد الضغوط على مخزون العقارات السياحية، وهيئة تنمية السياحة والسفر تطلب من الشركات خفض أسعار البيع، ووزارة الإنشاءات على وشك تفقد سلسلة من المشاريع في العديد من المناطق... هي أحدث أخبار العقارات.

يوجد في السوق حاليًا العديد من منتجات العقارات السياحية التي تم تسليمها ولكن لم يتم تشغيلها، مما يسبب قلقًا لأصحابها والمستثمرين. (المصدر: TCTC)

انخفاض السيولة يزيد الضغوط على مخزون العقارات السياحية

قال السيد نجوين فان دينه نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام إن البلاد بأكملها لديها حاليًا أكثر من 200 مشروع عقاري سياحي تم تنفيذه، مما أدى إلى إنشاء ما يقرب من 100 ألف شقة فندقية و3 آلاف فيلا و15 ألف غرفة فندقية جديدة. ومع ذلك، فإن أكثر من نصف هذه المشاريع "معلقة" في انتظار الحل القانوني.

وأضاف دينه "إذا استمر هذا الوضع، فإنه سيؤدي إلى تثبيط الاستثمار في صناعة السياحة، وتثبيط المستثمرين، وحتى السلطات المحلية التي تريد تعزيز الاستثمار ستواجه العديد من الصعوبات". ويضيف مخزون العقارات المنتجعية ضغوطاً على هذا القطاع.

يوجد في السوق حاليًا العديد من منتجات العقارات السياحية التي تم تسليمها ولكن لم يتم تشغيلها، مما يسبب القلق لدى أصحابها والمستثمرين. لقد تم تسليم العديد من المشاريع ولكن لا يمكن بيعها، مما يجعل من الصعب على السوق أن يتعافى.

وعلق السيد ماورو جاسباروتي، مدير فنادق سافيلز، بأن العرض الزائد من العقارات المنتجعية ينبع من إنشاء منتجات غير مناسبة لظروف السوق. وقد اندفع بعض المستثمرين إلى السوق دون إجراء بحث شامل أثناء عملية التخطيط، مما أدى إلى وجود فجوة بين العرض والطلب في بعض الوجهات. علاوة على ذلك، في بعض مشاريع العقارات السياحية، هناك أيضًا حالة من التركيز على الكمية على حساب الجودة.

إن عدم مراعاة خصائص السوق واتجاهات الصناعة يفرض العديد من المخاطر عندما يتم تطوير المشاريع ولكنها لا تلبي احتياجات تجربة السياح. وفي الوقت نفسه، بدلاً من الوجهات المحلية، يمكن للسياح الفيتناميين السفر إلى الخارج بشكل أكثر راحة وسهولة وبتكلفة معقولة. ولذلك، فإنهم يستطيعون اختيار تغيير "ذوقهم".

وبحسب دراسة أجرتها مجموعة DKRA، ارتفع إجمالي مخزون المنازل الساحلية إلى حوالي 30 ألف منتج. وبالنسبة للفلل الشاطئية وحدها، سيصل المخزون التراكمي بحلول نهاية الربع الثاني من عام 2023 إلى 15 ألف وحدة في كل من الشمال والجنوب.

بحسب شركة تطوير عقاري ومنتجع في المدينة. مدينة هوشي منه، تمتلك هذه المؤسسة حاليًا أكثر من 200 منزل متعدد الطوابق، وفيلات منتجع، ومتاجر ساحلية "مؤجلة" بسبب مشاكل قانونية. المشاريع المعروضة للبيع تشهد أيضًا حالة ركود، فرغم انخفاض سعر البيع، إلا أنه لا يوجد مشترين حتى الآن.

بسبب كمية المخزون الكبيرة، تواجه هذه الشركة صعوبة في إدارة التدفق النقدي لدفع رواتب الموظفين والحفاظ على العمليات. تعمل الشركات حاليًا على تعزيز برامج الحوافز والترويج لزيادة المبيعات في نهاية العام.

وفي دا نانغ، قالت شركة تطوير عقارات المنتجعات إنها تواجه أيضًا وضعًا صعبًا مماثلًا حيث يتم بيع المنازل الساحلية المعروضة للبيع حاليًا ببطء شديد. وعلى وجه الخصوص، بالنسبة لمنتجات الفلل السياحية ذات القيمة العالية، تشكل قيمة المخزون ما يصل إلى 95% من سلة منتجات المؤسسة.

علقت السيدة نجان فام - مديرة استشارات فنادق سافيلز، أن حالة العرض الزائد في سوق العقارات المنتجعية ترجع إلى حقيقة أن المستثمرين في المشروع يركزون حاليًا بشكل كبير على الحجم، لذلك قاموا بالبناء بكثافة عالية وركزوا كثيرًا على المنتجات المعروضة للبيع.

ويتسابق العديد من المستثمرين على تطوير منتجات "الفاخرة" و"العافية" (الإقامة التي تعزز الصحة العامة) ولكنهم لا يفهمون هذه المفاهيم بشكل صحيح ولا يأخذون في الاعتبار عوامل الرنين المحيطة، مما يؤدي إلى حالة من الفائض والركود.

لذلك، تعتقد السيدة نجان فام أنه من أجل تطوير منتجات المنتجعات بشكل مستدام، يحتاج المستثمرون إلى فهم اتجاهات السوق بشكل جيد وإجراء أبحاث دقيقة خلال مرحلة التخطيط. ومن هناك، قم بإنشاء منتجات متنوعة وجيدة الجودة لتلبية الاحتياجات المتنوعة للعملاء على نحو متزايد.

وبحسب السيد تران فو، مؤسس وحدة الأبحاث SPE.R، فإن قطاع العقارات المنتجعية لم يفلت بعد من الوضع الكئيب. ولم يسجل السوق أي إمدادات جديدة تقريبًا هذا العام. وفي الوقت نفسه، تتأخر المشاريع القديمة عن مواعيدها، وتسير عمليات البناء ببطء، مما يؤثر بشكل كبير على ثقة السوق.

رغم انخفاض أسعار الفائدة المصرفية، فإن عدد الأشخاص الراغبين في اقتراض الأموال للاستثمار ليس كبيراً، ولا تزال العقلية "الدفاعية" منتشرة على نطاق واسع. وبالتالي، فمن الربع الرابع من عام 2023 إلى الربع الثاني من عام 2024، سيبقى حجم المعاملات مستقراً، دون أي تغييرات مفاجئة.

وتوقع السيد فو أنه بعد الفترة الزمنية المذكورة أعلاه، قد يتحسن السوق بفضل تحركات الدولة لإزالة العقبات القانونية من خلال القوانين المعدلة.

حثت الشركات على خفض أسعار المساكن وخفض توقعات الأرباح

أصدرت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) للتو وثيقة تطلب من شركات العقارات تنفيذ رأي رئيس الوزراء: لإعادة هيكلة قطاع السوق وخفض أسعار المساكن لتناسب دخول الناس من أجل التعاون لحل الصعوبات، ومساعدة السوق على التطور بشكل آمن وصحي ومستدام.

ووجدت الجمعية أن الشركات "لم يتم نشرها بشكل نشط حتى الآن" كما علق رئيس الوزراء. في غضون ذلك، أصدرت الجمعية منذ عام 2018 وثيقة توصي الشركات بتحويل استثماراتها إلى قطاع الشقق الصغيرة والمتوسطة الحجم بأسعار معقولة والتي تلبي احتياجات الإسكان الحقيقية، وتتمتع بسيولة عالية ومستدامة.

وتوصي الجمعية شركات العقارات بخفض أسعار منتجات الإسكان، وخفض توقعات الأرباح، وعدم "الإبقاء على الأسعار مرتفعة".

وفي الوقت نفسه، تعمل الشركات على زيادة الخصومات واتباع سياسات ترويجية وخدمات ما بعد البيع لتحفيز الطلب الاستهلاكي في سوق العقارات لزيادة ثقة السوق وخلق التدفق النقدي والسيولة للشركات، عملاً بتجربة "البيع بخسارة أفضل من الاقتراض بربح".

وتوصي الجمعية بأن تقوم الشركات بتحويل استثماراتها إلى قطاع الإسكان بأسعار معقولة والذي يتناسب مع دخل الناس. وتشارك الشركات أيضًا في البرنامج لتطوير ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية في الفترة 2021-2030 للوصول إلى حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف مليار دونج بأسعار فائدة أقل بنسبة 1.5-2٪ من أسعار الفائدة التجارية العادية.

وزارة الإعمار تستعد لتفقد سلسلة من المشاريع في العديد من المناطق.

أرسلت وزارة البناء للتو رسالة رسمية إلى اللجان الشعبية في مقاطعات فو ين وفو تو وبا ريا - فونغ تاو بشأن الامتثال للوائح القانونية في إدارة الدولة لأعمال الإسكان والعقارات.

ستقوم الوزارة بتنظيم مجموعة عمل لتفقد إدارة الدولة للإسكان وأعمال العقارات ومواد البناء وأنشطة مختبرات البناء المتخصصة واستقبال ملفات إعلان المطابقة في الفترة 2016-2022.

وتنص الوثيقة بشكل واضح على أن وزارة الإعمار تقوم بمراقبة توجيه وإدارة المحليات في تنفيذ برامج وخطط التنمية السكنية؛ التخطيط، تخصيص الأراضي، تخصيص رأس المال لتطوير كل نوع من أنواع الإسكان التجاري، الإسكان الاجتماعي، إسكان إعادة التوطين...

ويذكر أنه فيما يتعلق بالإسكان التجاري، تقوم الوزارة بتفتيش المناطق المذكورة أعلاه في مجال إدارة الإسكان وتطويره وفقاً لأحكام قانون الإسكان؛ إجراءات البناء الاستثماري للموافقة أو اتخاذ القرار بشأن سياسة الاستثمار في المشروع، اختيار المستثمر في المشروع، الموافقة على المشروع...

وفيما يتعلق بتطوير الإسكان الاجتماعي، تقوم وزارة البناء بتقييم التنفيذ وفقاً لمشروع "الاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030". تنفيذ حزمة ائتمانية بقيمة 120 ألف مليار دونج للإسكان الاجتماعي.

فيما يتعلق بتجديد الشقق القديمة، يجب على المحليات الإبلاغ عن نتائج تنفيذ تجديد الشقق القديمة في الفترة 2016-2022 وخطة تجديد الشقق القديمة في الفترة 2021-2030.

وفي خطة التفتيش هذه، قامت وزارة الإعمار أيضًا بمراجعة وتفقد نتائج تنفيذ مشاريع الاستثمار في تطوير الإسكان التوطيني؛ نتائج تنفيذ مشاريع الإسكان المملوكة للدولة.

وعلى وجه الخصوص، يتعين على اللجان الشعبية في المحافظات تقديم تقرير شامل عن وضع سوق العقارات في المنطقة في الفترة 2016-2022؛ قائمة محلات تداول العقارات المؤهلة للعمل في المحافظة وحالة منح شهادات مزاولة مهنة الوساطة العقارية.

وتشترط وزارة الإعمار على المحافظات الثلاث في خطة التفتيش الإبلاغ عن تنفيذ المشاريع العقارية الأخرى مثل الفلل السياحية والشقق السياحية والشقق المكتبية وتنفيذ القوانين الخاصة بمزاولة الأعمال العقارية والقوانين ذات الصلة. عدد المشاريع التي لديها وثائق بيع المساكن المستقبلية وضمانات بيع المساكن المستقبلية؛ حالة المخزون العقاري

وطلبت الوزارة أيضاً من كل منطقة اقتراح 10 مشاريع سكنية ومناطق حضرية ومشاريع عقارية كبيرة لفريق التفتيش.

المسؤولية عن الإفصاح العام عن معلومات مشروع الإسكان الاجتماعي

ينص المرسوم الحكومي رقم 100/2015/ND-CP على مسؤولية اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي يتم إدارتها مركزياً في الإعلان علناً عن المعايير والموضوعات والشروط الخاصة بشراء واستئجار وبيع المساكن الاجتماعية (NƠXH) داخل المحلية وفقًا لشروط كل محلية.

Bất động sản mới nhất. Nhà ở xã hội. (Nguồn: VNN)

وفي حال رغبة المواطنين في شراء مسكن اجتماعي، فبإمكانهم البحث عن معلومات مشاريع الإسكان الاجتماعي التي سيتم طرحها للبيع من خلال بوابة المعلومات الإلكترونية التابعة لإدارة البناء في منطقة المشروع أو من خلال قاعة تداول العقارات للمستثمر ومعلومات الصحافة المحلية. (المصدر: شبكة فيتنام الإخبارية)

تتضمن قوانين الإسكان الحالية لوائح محددة بشأن الإفصاح العام عن معلومات مشاريع الإسكان الاجتماعي ومسؤوليات السلطات المحلية والشركات في توفير السكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية. على وجه الخصوص، يتم تنظيم البحث عن المعلومات المتعلقة بمشاريع الإسكان الاجتماعي في الفقرة (أ)، البند 1، المادة 20 من المرسوم رقم 100/2015/ND-CP المؤرخ 20 أكتوبر 2015 للحكومة بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.

وتحديداً، بعد البدء بالمشروع، يكون المستثمر في مشروع بناء السكن الاجتماعي مسؤولاً عن تقديم المعلومات المتعلقة بالمشروع (اسم المشروع، مستثمر المشروع، موقع بناء المشروع، عنوان الاتصال، عنوان تقديم طلب التسجيل)؛ تقدم المشروع، حجم المشروع؛ عدد الشقق.

ومنها: عدد الشقق المعروضة للبيع، عدد الشقق المعروضة للإيجار، عدد الشقق المعروضة للإيجار-الشراء)؛ مساحة الشقة، سعر البيع، سعر الإيجار، سعر الإيجار بالشراء (المؤقت) لكل نوع من الشقق؛ (وقت بداية ونهاية تلقي الطلبات والمحتويات الأخرى ذات الصلة) سيتم الإعلان عنها علنًا على بوابة المعلومات الإلكترونية التابعة لإدارة البناء في المنطقة التي يقع فيها المشروع.

نشر ذلك مرة واحدة على الأقل في الصحف المحلية، الناطقة باسم الحكومة المحلية، والإعلان عنه في قاعة تداول العقارات الخاصة بالمستثمر (إن وجدت) حتى يعرف الناس ويسجلوا ويراقبوا.

ووفقاً للوائح المذكورة أعلاه، في حال كان لدى المواطنين حاجة لشراء مسكن اجتماعي، فيمكنهم البحث عن معلومات حول مشاريع الإسكان الاجتماعي التي على وشك فتحها للبيع في بوابة المعلومات الإلكترونية التابعة لإدارة البناء في مكان وجود المشروع أو من خلال قاعة تداول العقارات للمستثمر ومعلومات الصحافة المحلية.

فيما يتعلق بمسؤولية السلطات المحلية والشركات في رعاية سكن ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية، ولتعزيز دور ومسؤولية السلطات المحلية والشركات في رعاية سكن ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية، فقد حددت الحكومة أيضًا هذه المسؤولية في المرسوم رقم 100/2015/ND-CP.

تنص المادة 30 من المرسوم رقم 100/2015/ND-CP بوضوح على ما يلي: مسؤوليات اللجان الشعبية للمحافظات والمدن التي تديرها السلطة المركزية... 3. تحديد وإعلان المعايير والموضوعات والشروط الخاصة بشراء واستئجار وتأجير وشراء المساكن الاجتماعية داخل المنطقة وفقًا لشروط كل منطقة؛ تنظيم الإدارة ومراقبة المبيعات والإيجارات والبيع بالتقسيط عن كثب؛ إصدار أطر أسعار بيع وتأجير واستئجار المساكن الاجتماعية ضمن المنطقة وفقا للسلطة.

وفيما يتعلق بمسؤوليات المؤسسات التي لديها مرافق إنتاجية في المناطق الصناعية، تنص المادة 31 بوضوح على ما يلي:

1. تقع على عاتق المؤسسات التي كانت وتنتج في المناطق الصناعية مسؤولية تطوير خطة حلول الإسكان وتخصيص الموارد المالية لدعم الاستثمار في تطوير الإسكان الاجتماعي للأسر والأفراد في تلك المنشأة الذين يواجهون صعوبات سكنية.

2. تتحمل المؤسسات المنشأة حديثًا أو المتوسعة مسؤولية ضمان السكن للأسر والأفراد العاملين في وحداتها.

[إعلان رقم 2]
مصدر