الأراضي الواقعة على مشارف هانوي هادئة كما لو أن الحمى لم تنتشر قط، وتقترح مدينة هو تشي مينه التعامل مع ترك الأراضي خالية

أسعار الأراضي في ضواحي هانوي هادئة ومتناقصة، وتقترح مدينة هوشي منه معالجة سلوك ترك الأراضي شاغرة، وعدم استخدام الأراضي، واللوائح الخاصة بالأراضي السكنية الحضرية... هي أحدث أخبار العقارات.

العقارات: الأراضي في ضواحي هانوي هادئة، وأسعار الأراضي بين الناس انخفضت بشكل حاد. (الصورة: هاي آن)

ترتفع أسعار الأراضي في ضواحي هانوي، في حين تتراجع أسعار الأراضي بين السكان.

بعد تيت، كان سوق العقارات في هواي دوك، هانوي - النقطة الساخنة لمزادات الأراضي في أغسطس/آب 2024 - هادئًا كما لو أن الحمى لم تجتاحه أبدًا.

ولم ترتفع أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد كثيراً، ولكنها تظل مرتفعة. وفي الوقت نفسه، انخفضت أسعار الأراضي المحلية بعشرات الملايين من دونغ/م2.

وفقًا لموقع Vietnamnet ، في قرية Tien Le، بلدية Tien Yen، منطقة Hoai Duc، يتم تداول الأراضي التي تتراوح مساحتها بين 85 مترًا مربعًا إلى ما يقرب من 95 مترًا مربعًا من 95 إلى أكثر من 110 مليون دونج / متر مربع، أي أعلى بنحو 5-10 ملايين دونج / متر مربع من وقت المزاد.

في العام الماضي، عقدت منطقة هوآي دوك ثلاثة مزادات للأراضي في تيان ين، وكان السعر الفائز في الجولة الأولى يصل إلى 133.3 مليون دونج/متر مربع، وفي الجولتين التاليتين كان السعر من 91 إلى 103 مليون دونج/متر مربع.

وأظهر المسح أن العديد من المستثمرين الذين فازوا بالمزاد (F0) في أغسطس الماضي قاموا بنقل أسهمهم فور فوزهم، محققين ربحًا قدره 300 مليون دونج في الفارق مع مستثمري F1. منذ ذلك الحين، لم يشترِ أي مستثمر من مستثمري F2 تقريبًا. ولا يزال لدى العديد من مستثمري F0 الكثير من القطع غير المباعة منذ الفوز بالمزاد.

ويتوقع سماسرة أن ترتفع أسعار الأراضي هنا، ويقولون إن الأرض المعروضة في المزاد تقع في موقع مناسب للمواصلات، على بعد مئات الأمتار من الطريق الدائري الرابع قيد الإنشاء.

علاوة على ذلك، فإن سعة منطقة المزاد كبيرة جدًا، ومن الممكن أن تصل إلى 150 مليون دونج/م2 في المستقبل القريب.

في حين أن الأراضي الخاضعة للمزاد لم تشهد ارتفاعًا حادًا، إلا أن سعر الأرض في منطقة السكان انخفض بشكل حاد، ويتراوح حاليًا بين 55 إلى 70 مليون دونج/م2.

وقال أحد سماسرة العقارات إن أسعار أراضي القرية انخفضت مقارنة بالوقت الذي عقدت فيه بلدية تيان ين المزاد. في ذلك الوقت، دفعت حرارة المزادات أسعار الأراضي هنا والقرى المجاورة إلى 85-90 مليون دونج/م2، مع تكلفة بعض القطع التي يبلغ عرضها 10 أمتار ما يقرب من 100 مليون دونج/م2.

قال السيد لونغ، أحد سكان قرية تيان لي، بلدية تيان ين، إنه عندما نظمت منطقة هواي دوك المزاد، ارتفع سعر قطعة الأرض التي تبلغ مساحتها 80 مترًا مربعًا والتي تحمل اسمه، والتي تم تصنيفها كأرض سكنية ريفية، بعد مزادات الأراضي.

قال السيد لونغ: "في ذلك الوقت، عرض عليّ المستثمر 85 مليون دونج للمتر المربع مقابل أرضي، لكنني لم أبعها. لكن مؤخرًا، عرض عليّ أحدهم شرائها بأقل من 70 مليون دونج للمتر المربع".

تقترح مدينة هوشي منه معالجة مسألة ترك الأراضي شاغرة وعدم استخدامها

أرسلت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه مؤخرًا وثيقة إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن الصعوبات والمشاكل في التعامل مع عملية ترك الأراضي شاغرة عند حل سجلات استخدام الأراضي.

وقالت إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في الوثيقة إن الوحدة وجدت خلال عملية التعامل مع طلبات تسجيل الأراضي وتوسيع استخدام الأراضي، أن هناك العديد من الحالات التي ترك فيها مستخدمو الأراضي أراضيهم شاغرة ومهجورة. ورغم أن هذه الحالات لا تزال تفي بالتزاماتها المالية تجاه الدولة بشكل كامل، إلا أنها لا تؤدي وظيفتها وفقاً لغرض تخصيص الأراضي وتأجيرها، مما يتسبب في هدر موارد الأراضي.

وفي الواقع العملي، لا يوجد لدى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة أي أساس لمعالجة المخالفات القانونية وفقاً للمرسوم 123 الذي ينظم المخالفات الإدارية في قطاع الأراضي، وبالتالي لا يوجد أي أساس لاستعادة الأراضي وفقاً للبند 1، المادة 81 والبند 2، المادة 82 من قانون الأراضي لعام 2024.

تطلب هذه الحالات الاعتراف بحقوق استخدام الأراضي أو تمديد استخدام الأراضي بسبب انتهاء مدة استخدام الأراضي ولكن ليس لتنفيذ مشاريع استثمارية، وبالتالي فهي غير قابلة للتطبيق وفقًا للبند 8 من المادة 81 من قانون الأراضي لعام 2024.

لذلك، لتطبيق ذلك بشكل موحد عند التعامل مع سجلات الأراضي، توصي وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بأن تقدم وزارة الموارد الطبيعية والبيئة إرشادات لتوضيح سلوك مستخدمي الأراضي الذين يتركون أراضيهم شاغرة أو غير مستخدمة؛ هل يعتبر ترك الأرض بوراً وعدم استغلال المساحة المخصصة لها بالكامل تعدياً على الأرض؟ هل هو أساس لاستعادة الأراضي؟ إذا كان الأمر كذلك، ما هي أحكام القانون التي ينبغي تطبيقها؟

في حالة عدم التطبيق وفقاً للأنظمة القانونية السارية، ومن أجل التنفيذ السليم للأنظمة القانونية والقرار الحكومي رقم 98 بشأن ممارسة الادخار ومكافحة الهدر، من الضروري إضافة اللائحة "الأفعال التي تسبب الهدر في إدارة الأراضي واستغلالها واستخدامها مثل ترك الأراضي شاغرة أو غير مستخدمة أو مهجورة أو عدم استغلال المساحة المخصصة بالكامل..." إلى المرسوم المنظم لمعالجة المخالفات الإدارية في قطاع الأراضي.

وفي الوقت نفسه، إضافة حالة استرداد الأراضي بسبب انتهاكات قوانين الأراضي وفقًا للمادة 81 من قانون الأراضي لعام 2024، والتي تنطبق على الأراضي المخصصة من قبل الدولة للإدارة ولكنها تركت شاغرة، ولم يتم استخدامها بشكل مستمر لمدة 12 شهرًا، وتم فرض عقوبات إدارية عليها ولكنها مستمرة في الانتهاك.

سيتم تطهير 11 مشروعًا عقاريًا في خان هوا

أصدرت الجمعية الوطنية للتو القرار رقم 170/2024/QH15 (ساري المفعول اعتبارًا من 1 أبريل) بشأن آلية خاصة لإزالة العوائق أمام المشاريع والأراضي في استنتاجات التفتيش والفحص في مدينة هوشي منه ومدينة دا نانغ ومقاطعة خان هوا.

ومن بينها، يوجد في مقاطعة خان هوا 11 مشروعًا متعلقًا بتخصيص الأراضي وتأجيرها كما ورد في استنتاجات مفتشية الحكومة في سبتمبر 2020.

على وجه التحديد، المشاريع الخمسة في مدينة نها ترانج هي: مجمع لونا للخدمات التجارية والفندقية والشقق السياحية والمكاتب للإيجار؛ فندق هورايزون نها ترانج؛ منطقة هوانغ فو السكنية الفاخرة؛ مجمع ثين تريو ومشروع كات تايجر الشاهق والمكاتب والفنادق. تم تخصيص المشاريع المذكورة أعلاه من قبل لجنة الشعب الإقليمية في خان هوا، من خلال تأجير الأراضي دون طرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني.

هناك 6 مشاريع خصصت لها اللجنة الشعبية لمقاطعة خان هوا أرضًا، وأراضي مستأجرة دون مناقصة، بما في ذلك: الساحة، ونادي كام رانه لليخوت والمنتجع، وإيفاسون آنا ماندارا كام رانه وسبا، ومنطقة السياحة البيئية والمنتجع الراقية يورو ويندو نها ترانج (جميعها جزء من منطقة السياحة في شبه جزيرة كام رانه الشمالية)، ومجمع الشقق الفندقية الراقية موونغ ثانه نها ترانج (رقم 60 تران فو، مدينة نها ترانج).

وبحسب القرار الذي أصدره مجلس الأمة مؤخرا، فإنه سيتم السماح للمستثمرين في المشاريع المذكورة بمواصلة تنفيذها إذا استوفوا بعد المراجعة الشروط المتعلقة بتخطيط استخدام الأراضي والتخطيط الحضري والأمن الوطني والدفاع. بالإضافة إلى ذلك يجب على المستثمرين استيفاء القدرة والشروط اللازمة لتنفيذ المشروع وفقاً للأنظمة القانونية.

يجب على اللجنة الشعبية الإقليمية لخان هوا مراجعة تحديد أسعار الأراضي للمشاريع المذكورة أعلاه وحساب الالتزامات المالية لميزانية الدولة وتسديدها بالكامل. وفي الوقت نفسه، يتعين على المستثمرين الوفاء بالتزاماتهم المالية بعد إعادة تحديد أسعار الأراضي. في حالة عدم استيفاء المشروع للمتطلبات بعد المراجعة، ستقوم المحلية باستعادة الأرض للإدارة.

في حال كان المشروع أرض مخصصة أو أرض مستأجرة قبل تاريخ 1 يوليو 2014، سيتم احتساب سعر الأرض والالتزامات المالية وفقاً لقائمة الأسعار وقت صدور قرار تخصيص الأرض أو استئجارها.

اللوائح الخاصة بالأراضي السكنية الحضرية

تنتمي الأراضي السكنية الحضرية إلى مجموعة الأراضي غير الزراعية المستخدمة لغرض بناء المساكن وغيرها من الأغراض التي تخدم الحياة على نفس قطعة الأرض في منطقة حضرية. فكيف يتم تنظيم الأراضي السكنية الحضرية حاليًا؟

تنص المادة 196 من قانون الأراضي لعام 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من أغسطس 2024) على الأراضي السكنية الحضرية على النحو التالي:

1. الأراضي السكنية الحضرية هي الأراضي المخصصة للسكن والأغراض الأخرى التي تخدم الحياة على نفس قطعة الأرض في منطقة حضرية.

2. تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، في ضوء موارد الأراضي والوضع الفعلي للمنطقة، الحد الأقصى لتخصيص الأراضي للأفراد في المناطق الحضرية.

3. يجب أن يتم ترتيب الأراضي السكنية الحضرية بشكل متزامن مع الأراضي المستخدمة لغرض إنشاء الأشغال العامة والمرافق المهنية، وضمان الصرف الصحي البيئي والمناظر الطبيعية الحضرية.

4. يجب أن يتوافق تحويل الأراضي السكنية إلى أراضٍ لبناء مرافق الإنتاج والتجارية مع التخطيط وخطة استخدام الأراضي وخطة البناء المعتمدة من الجهات المختصة، والامتثال لأحكام قانون النظام والسلامة وقانون حماية البيئة وغيرها من الأحكام القانونية ذات الصلة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-dat-ven-ha-noi-tram-lang-nhu-chua-tung-co-con-sot-quet-qua-tphcm-kien-nghi-xu-ly-hanh-vi-de-dat-trong-305189.html