إن استثمار رأس المال الأجنبي المباشر في العقارات يعد إشارة سيئة للسوق.

[إعلان 1]

انخفاض حاد في صرف الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات

وبحسب المكتب العام للإحصاء، بلغ إجمالي رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل في فيتنام 13.43 مليار دولار أمريكي حتى 20 يونيو، بانخفاض 4.3% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. ومن بينها، استمر قطاع العقارات في الاحتفاظ بالمركز الثالث بإجمالي رأسمال مسجل بلغ 1.53 مليار دولار أميركي، بانخفاض قدره 51.5% عن نفس الفترة.

وفيما يتعلق برأس المال المسجل الجديد ورأس المال المسجل المعدل للمشاريع، بلغ الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات 592.1 مليون دولار أمريكي (بما يعادل 6.3%). وفيما يتعلق بشكل مساهمة رأس المال وشراء الأسهم من قبل المستثمرين الأجانب، بلغ رأس المال الاستثماري في أنشطة الأعمال العقارية 938.6 مليون دولار أميركي (ما يعادل 23.4%).

ويقدر رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المحقق في فيتنام، المتراكم في الأشهر الستة الأولى من العام، بنحو 10.02 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها 0.5% عن نفس الفترة من العام الماضي. ومن بينها، لم تصل أنشطة الأعمال العقارية إلا إلى 502.1 مليون دولار أميركي (ما يعادل 5%)، بانخفاض 43% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي (بلغت 881.3 مليون دولار أميركي).

حتى الآن، على الرغم من أن المستثمرين الأجانب في سوق العقارات الفيتنامية لا يزالون يشكلون حصة صغيرة من السوق، إلا أنه في السياق الحالي، فإن الانخفاض الحاد في تدفقات رأس المال الأجنبي المباشر يمكن أن يؤثر سلبًا على السوق التي تنتظر إشارات إيجابية.

ما الذي يسبب انخفاضًا حادًا في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات؟ الشكل 1 — انخفض الاستثمار الأجنبي المباشر المستثمر في الأنشطة العقارية خلال الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 43% مقارنة بالفترة نفسها.

وبحسب الخبراء فإن ظهور الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات في السنوات الأخيرة أدى إلى حدوث تغييرات إيجابية في هذا السوق مع ظهور العديد من الأنواع ونماذج التشغيل المحسنة في المشاريع. ومن ثم، فإن ظهور علامات انخفاض تدريجي في التدفقات النقدية من الشركات الأجنبية التي تتدفق إلى السوق يعد إشارة سيئة. لأن هذا يعتبر بمثابة "طوق نجاة" للعديد من الشركات المحلية في الأوقات الصعبة، من خلال عمليات الدمج والاستحواذ.

تشير بيانات جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) إلى أن العديد من الشركات واجهت في الآونة الأخيرة صعوبات في الموارد المالية واضطرت إلى إنقاذ نفسها من خلال صفقات الدمج والاستحواذ. ومع ذلك، لا يزال عدد قليل للغاية من مطوري العقارات المحليين قادرين على ترتيب رأس المال لشراء المشاريع، وخاصة في سياق انخفاض السيولة وزيادة التكاليف المالية. ومن المتوقع بالتالي أن تتزايد الصفقات الكبيرة التي تصل قيمتها إلى مليارات الدولارات بفضل تدفقات رأس المال الأجنبي.

وفي الوقت نفسه، ارتفع عدد مجموعات الاستثمار الأجنبية المهتمة بالتعرف على مشاريع الدمج والاستحواذ العقارية بشكل حاد. ومن بين أبرز هذه المجموعات مجموعات من المستثمرين الأجانب من سنغافورة وكوريا وتايوان واليابان وماليزيا... ومع ذلك، فإن معظم الصفقات الجديدة لا تزال في مرحلة التقييم والتفاوض.

ما الذي يسبب انخفاضًا حادًا في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات؟ الصورة 2 — ومن المتوقع أن تؤدي صفقات الدمج والاستحواذ من جانب الشركات ذات الاستثمار الأجنبي إلى "إنقاذ" السوق.

وكان السبب الذي قدموه هو أن المفاوضات بشأن خفض الأسعار لم تصل إلى نتيجة بعد. يرغب المستثمرون الأجانب في شراء مشاريع تتمتع بوضع قانوني جيد ومواقع جميلة وإمكانات مستقبلية، ولكن بأسعار مخفضة تصل إلى 20%. في هذه الأثناء، لا تقبل الشركات المحلية بيع الأصول بأسعار منخفضة، بل وتشترط الأرباح في هذه الصفقات، مما يجعل التوصل إلى اتفاقيات ناجحة أمراً صعباً.

علاوة على ذلك، لا يزال سوق العقارات يعاني من العديد من الحواجز التي تمنع أنشطة الدمج والاستحواذ من الاختراق، وهو أحد الأسباب التي تؤدي إلى انخفاض رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المنصرف على السوق تدريجياً. ومن بينها، تعتبر المشاكل القانونية للمشاريع أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل العديد من الشركات الأجنبية تشعر بالقلق، ناهيك عن أن السوق لا تزال في الوقت الحالي في مرحلة انخفاض السيولة.

بحاجة إلى فك العقدة بسرعة

وفي رده على هذه القضية، قال خبراء من شركة سافيلز فيتنام إنه من أجل جذب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاع العقارات، لا يزال يتعين على فيتنام التركيز على عوامل مثل تعزيز استكمال الإجراءات القانونية للاستثمار، وتحسين جودة البنية التحتية التي تخدم الإنتاج، وخدمة تطوير العقارات، وتحسين جودة الموارد البشرية لتكون قادرة على استيعاب رأس المال الاستثماري الأجنبي، وخاصة في قطاع التصنيع...

تعد فيتنام واحدة من أكثر الاقتصادات المفتوحة في جنوب شرق آسيا. ومع تطور الاقتصاد وانفتاحه بشكل أسرع، ستصبح الحاجة والإلحاح على تحسين عوامل مثل الإجراءات الإدارية وجودة البنية التحتية وجودة الموارد البشرية أكثر أهمية.

ما الذي يسبب انخفاضًا حادًا في رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر في العقارات؟ الشكل 3 — كانت العقارات في الماضي السوق الأهم في جذب رأس المال الاستثماري المباشر.

ومن الضروري التأكيد على أن التحسينات في الإجراءات والعمليات الإدارية يجب أن يتم تنفيذها على أرض الواقع، وليس على الورق. إن مستوى المنافسة بين دول المنطقة شرس للغاية، ويجب على فيتنام تسريع هذه المسألة لجذب رأس المال الأجنبي المباشر على الفور.

لا يجوز للشركات الأجنبية الجديدة التي تدخل السوق تنفيذ مشاريعها إلا بعد دفع رسوم استخدام الأراضي والحصول على رخصة البناء. لذلك، بالنسبة لهذه الشركات، تعتبر الإجراءات القانونية أهم شيء يجب مراعاته قبل الاستثمار. لأن عملية الاستثمار تستغرق وقتا طويلا، وسوف تؤثر على كفاءة الاستثمار وسعر البيع المرتفع لن يكون مناسبا لغالبية الناس.

وتقول العديد من الآراء إن القضايا القانونية هي السبب الأكبر حاليا في الحد من جاذبية سوق العقارات الفيتنامية للمستثمرين الأجانب. على الرغم من أن هذه القضية تم ذكرها عدة مرات في وسائل الإعلام وكذلك في المؤتمرات أو اجتماعات "الإنقاذ" الحكومية. ومع ذلك، فإن العمل على فك هذه العقد لا يزال حتى الآن في مراحله المبكرة.

أن نصبح وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين الأجانب للمشاركة في السوق الفيتنامية. من الضروري العمل بسرعة على معالجة نقاط الضعف الموجودة حتى يتمكن سوق العقارات من التعافي سريعًا بعد أشهر من الصعوبات.

[إعلان رقم 2]
مصدر