يجوز فرض ضريبة الدخل الشخصي على الأرباح الناتجة عن معاملات العقارات وفقاً لتكرار المعاملات وتوقيت شراء وإعادة بيع العقارات. كلما حدث هذا الأمر أسرع، كلما ارتفع معدل الضريبة، والعكس صحيح.
وزارة المالية تقترح فرض ضريبة على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات بناءً على فترة الملكية - صورة: NGOC HIEN
وهذا أحد المحتويات الجديدة تماماً في مقترح وزارة المالية بشأن مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي البديل.
وبناء على ذلك اقترحت وزارة المالية دراسة تطبيق ضريبة الدخل الشخصي على أرباح تحويلات العقارات بناء على مدة الحيازة، استناداً إلى تجارب بعض الدول، للحد من المضاربات والفقاعات.
الضريبة على الأرباح فقط
وفي حديثه مع توي تري، أيد السيد نجوين فان دوك، المدير العام لشركة ترونغ تين للمحاسبة والاستشارات الضريبية المحدودة، الرأي القائل بأنه ينبغي أن تكون هناك حلول للحد من المضاربة العقارية. ومع ذلك، في ظل الظروف الفيتنامية، من الضروري مراعاة العديد من الجوانب لاختيار الحل الأكثر منطقية، وتجنب التسبب في العديد من العواقب على السوق.
وبحسب السيد دووك، فإن مصلحة الضرائب تطبق التعميم رقم 111، الذي ينص على أنه إذا كان الفرد يمتلك المنزل الوحيد ولكنه لا يمتلكه لمدة 183 يومًا، فلن يكون معفيًا من الضريبة عند نقله. كما أنها تعد أحد الحلول لمنع المضاربة والتهرب الضريبي عند نقل الملكية العقارية.
ومع ذلك، فإن العقارات هي سلعة خاصة. ولذلك، لمنع المضاربة، يمكن اللجوء إلى حلول عديدة، وليس بالضرورة حل فرض ضرائب على المعاملات العقارية بناءً على فترة الملكية.
"يجب أن نعود إلى طبيعة ضريبة نقل الملكية العقارية. إنها ضريبة على الدخل الذي يتلقاه ناقل الملكية العقارية، أي أنه لا بد من وجود دخل يخضع للضريبة"، قال السيد دوك.
وبحسب السيد دووك، فإن هيئة الضرائب كانت تنص في السابق أيضًا على أن المحول يمكنه اختيار إحدى الطريقتين: 25% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء أو 2% على سعر البيع. لكن هيئة الضرائب قامت بعد ذلك بحساب نسبة 2% على سعر البيع، مما أدى إلى العديد من حالات الخسائر التي خضعت أيضاً للضريبة.
حتى الآن، أصبحت لدى هيئة الضرائب أدوات إدارة أفضل، كما اقتربت أسعار العقارات من أسعار السوق. ومن ثم ينبغي إعادة النظر في السياسة للعودة إلى طريقة احتساب ضريبة نقل الملكية العقارية على الدخل الفعلي المتولد. "هذه هي الطريقة الأفضل لإدارة الأمور، وتجنب خلق عدم المساواة عندما تكون الخسائر خاضعة للضرائب كما في الماضي"، اقترح السيد دووك.
وأكد السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، أن الحصول على الدخل يعني البيع بشكل مربح، ومن ثم فإن دفع الضرائب هو السبيل الوحيد لضمان العدالة للشعب. يتم احتساب الضريبة على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء أو سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء، ثم خصم أي تكاليف متكبدة مثل الفائدة المصرفية.
ومن أجل الحد من المضاربة العقارية، تفرض العديد من البلدان ضرائب فقط على الأرباح المكتسبة من المعاملات العقارية. من الواضح أنه لا يُدفع ضريبة إلا عند تحقيق ربح. هذا هو مبدأ حساب الضرائب. في هذه الحالة، إذا بِيعَت خلال الأشهر القليلة الأولى بعد الشراء، يُطبَّق معدل ضريبة مرتفع على الربح الذي حققه البائع. أما إذا بِيعَت بعد 3-5-7 سنوات، فسيكون معدل الضريبة أقل، كما قال السيد دينه.
هل تم جمع البيانات الجديدة بشكل صحيح وكافٍ؟
وقال الخبير نجوين تاي سون إن الخطة التي اقترحتها وزارة المالية هي أحد الحلول للقضاء على المضاربة والشراء وإعادة البيع، مما يرفع أسعار العقارات، ويجعل من المستحيل على من لديه احتياجات حقيقية شراء منزل. ولكن هناك حالات يضطر فيها الناس إلى بيع عقاراتهم بسبب ظروف طارئة، ويتكبدون خسائر بسبب "تصنيفهم" كمضاربين وإجبارهم على دفع ضرائب مرتفعة.
برأيي، علينا التشاور والنقاش بعناية ودراسة جوانب عديدة. إذا استخدمنا أدوات ضريبية لزيادة تكلفة السلوك المضاربي للحد منه، فعلينا مراعاة معدل ضريبي مناسب للظروف في فيتنام، وليس تطبيق معدل مرتفع للغاية وغير واقعي، كما قال السيد سون.
وقال الخبير الاقتصادي الدكتور فو دينه آنه إن تطبيق معدل ضريبي أعلى عندما تكون فترة الحيازة أقصر، من الناحية النظرية، يمكن أن يساعد في الحد من المضاربة و"التصفح" في العقارات. لكن كيف سيتم تطبيق هذا الحل؟ هل ستتوفر لدى هيئة الإدارة بيانات وستتمكن من مراقبة أسعار البيع والشراء بدقة؟... - طرح السيد آنه السؤال.
وبحسب السيد آنه، لا يمكن اعتبار سوق العقارات مجرد شراء من أجل العيش، فهذا السوق لابد وأن يكون به مضاربة. إن المضاربة العقارية هي في الواقع استثمار قصير الأجل؛ كما هو الحال مع الاستثمار المالي، فإن تجارة العقارات ليست للاستخدام بل من أجل الربح. المضاربة العقارية تعتبر عنصراً لا مفر منه ومهماً في سوق العقارات.
"يشهد هذا السوق نشاطًا ديناميكيًا بفضل أنشطة المضاربة. لذلك، علينا التعامل مع المضاربة العقارية وفقًا لطبيعتها ودورها. المضاربة العقارية ليست سيئة، لذا لا يمكننا إيجاد سبل للقضاء عليها" - قال السيد آنه، معتبرًا أنه يجب إيجاد حلول لمساعدة هذا السوق على النمو بشكل صحي، وليس التركيز فقط على الإيرادات.
يجب أن تكون السياسة متزامنة مع البنية التحتية للتكنولوجيا
خبراء يقترحون فرض ضريبة على الدخل الشخصي في حال حقق البائع ربحًا بعد خصم النفقات الصحيحة - صورة: NGOC HIEN
وبحسب وزارة المالية، فإن العديد من الدول تفرض ضرائب على الأرباح المحققة من المعاملات العقارية، وفقا لتكرار المعاملات وتوقيت شراء وبيع العقارات، وذلك بهدف الحد من المضاربة العقارية. كلما حدث هذا بشكل أسرع، كلما ارتفع معدل الضريبة. على سبيل المثال، في سنغافورة، يتم فرض ضريبة بنسبة 100% على الأراضي المشتراة والمباعة في السنة الأولى على الفرق في قيمة الشراء؛ إذا قمت بالشراء والبيع بعد مرور عامين، فإن معدل الضريبة هو 50٪؛ بعد 3 سنوات 25%
وفي حالة تطبيقها في فيتنام، وفقا لوزارة المالية، يتعين دراسة معدل الضريبة المحدد وتحديده بشكل مناسب، بما يعكس التشغيل الفعلي لسوق العقارات. وفي الوقت نفسه، فإن تطبيق سياسة ضريبة الدخل الشخصي على عمليات نقل العقارات بناءً على فترة الحيازة يحتاج أيضًا إلى التزامن مع عملية إتقان السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان بالإضافة إلى مزامنة وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.
* البروفيسور دانج هونغ فو (نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق):
سوف يحد من حالة البيع والشراء مرة أخرى
لقد تم تطبيق مقترح وزارة المالية بفرض ضريبة على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات على أساس فترة الملكية بنجاح في العديد من البلدان. من يشتري عقارات ويحتفظ بها لفترة قصيرة ثم ينقلها بسرعة تصبح قيمتها التجارية أعلى ويجب عليه أن يدفع ضرائب أكثر.
ومع ذلك، في السوق الفيتنامية، من الضروري التغلب على الوضع الذي يتفق فيه المشترون والبائعون على إعلان سعر معاملة أقل في العقد مما هو عليه في الواقع أو يكون الفرق بين الشراء السابق والبيع التالي ضئيلاً. إننا بحاجة إلى أدوات أقوى لإجبار المشترين والبائعين على إعلان قيمة المعاملة الصحيحة في العقد، وعندها ستكون أداة الضرائب المذكورة أعلاه فعالة وقابلة للتطبيق في فيتنام.
وفي حال تطبيقها، فإن هذه السياسة سوف تعمل على تقليل السيولة التجارية في حالات إعادة البيع، وزيادة السيولة في عمليات الشراء السكنية، والمساعدة في استقرار سوق العقارات.
* السيد تران مان تشي (نائب المدير العام لشركة دونج تاي العقارية):
يجب حساب تكاليف كافية ومعقولة وصحيحة
سيكون لمقترح وزارة المالية فرض ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات بناء على مدة الملكية، بدلا من تطبيق معدل 2% من سعر التحويل، تأثير كبير على سوق العقارات. المضاربون الذين يشترون ويبيعون العقارات في فترة زمنية قصيرة سوف يعتبرون أنه إذا كان معدل الضريبة مرتفعًا جدًا، فلن يكون هناك ربح.
ومع ذلك، إذا تم تطبيق طريقة حساب الضريبة على أساس فترة الملكية، سيتم فرض ضريبة الدخل الشخصي على أنشطة نقل العقارات عندما يحقق المشتري ربحًا.
ونحن نتجه نحو إجراء المعاملات من خلال البنوك، كما تسيطر صناعة الضرائب أيضًا على إعلان المعاملات بأسعار السوق. وعليه فإن تفتيش المعاملات على أسعار البيع والشراء سيتم تحديده من قبل الجهة المختصة بناء على المعاملات والفواتير.
في حالة قيام المشتري بشراء منزل أو أرض للبيع خلال فترة زمنية قصيرة، فمن الضروري تحديد ضريبة الدخل الشخصي المستحقة عند وجود ربح، أي الإيرادات مطروحًا منها النفقات الفعلية والمعقولة والصالحة.
حيث يجب حساب تكاليف الفائدة وتكاليف الوساطة وغيرها من التكاليف الصحيحة كأساس لتحديد الربح. إذا كانت المعاملة قصيرة الأجل وحقق البائع ربحًا، فسيكون من المناسب فرض ضريبة بمعدل أعلى.
في الواقع، هناك حالات كثيرة يشتري فيها الناس منزلاً للعيش فيه أو كأصل لأطفالهم، ولكن لأسباب لا يمكن تجنبها مثل المرض أو الديون أو الانتقال... يضطرون إلى بيع المنزل، حتى بخسارة، ولكن لا يزال يتعين عليهم دفع ضريبة الدخل الشخصي، وهو أمر غير معقول.
[إعلان 2]
المصدر: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm
تعليق (0)