وليس الشقق، هذا هو القطاع "المربح"؛ هانوي تستعرض أكثر من 700 مشروع لرسم ملامح وخصائص المستأجرين

هل أستثمر في الشقق أم الأراضي؟ يفضل مستأجرو العقارات القطاع الذي يقل عن 10 ملايين دونج شهريًا، وتمت مراجعة أكثر من 700 مشروع في هانوي، واستنتاجات التفتيش، والفحوصات، والفحوصات اللاحقة... هي أحدث أخبار العقارات.

العقارات: لا تزال الأرض قناة استثمارية تحظى باهتمام كبير، ولكن في المستقبل لن يكون العرض من هذا المنتج كبيراً بسبب اللوائح التي تقيد تقسيم وبيع الأراضي. (الصورة: دونغ تام)

هل أستثمر في الشقق أم الأراضي؟

انطلاقا من فكرة أن "شراء الأرض لا يعني الخسارة أبدا" - حيث تميل أسعار الأراضي دائما إلى الارتفاع بمرور الوقت، يخطط العديد من الأشخاص للاستثمار في قطعة أرض في مقاطعة على مشارف هانوي. لكن هناك أيضًا أشخاصًا يحسبون أنهم يستطيعون شراء شقة وتأجيرها شهريًا.

قام السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة SGO Homes للاستثمار والتطوير العقاري المساهمة، بتحليل أنه في هانوي، إذا كنت تستثمر في شقق للإيجار، فإن الطلب على الإيجار مرتفع وسهل التأجير. لكن في الوقت الحالي، لن يكون الاستثمار في الشقق فعالاً من حيث تكلفة رأس المال.

وكان السبب الذي ذكره السيد تشونغ هو أن أسعار الشقق تقترب من ذروتها، وبالتالي فإن فرص ارتفاع رأس المال ضئيلة. مع ارتفاع أسعار شراء الشقق، لم تعد قيمتها الإيجارية جذابة. في الواقع، تتقلب عائدات إيجار الشقق في هانوي بنسبة 3-4% فقط.

لذلك، وفقًا للسيد تشونغ، لا تزال الأرض قناة استثمارية تحظى باهتمام كبير عندما لا يكون العرض من هذا المنتج كبيرًا في الفترة القادمة بسبب اللوائح التي تقيد تقسيم الأراضي وبيعها. علاوة على ذلك، تعتبر الأرض قطاعًا استثماريًا يحتوي على العديد من مستويات المال، ومناسبًا للعديد من الأشخاص.

مع التوسع الحضري السريع، سيرتفع الطلب في المناطق، لذا فإن الاستثمار لزيادة أرباح رأس المال عن طريق شراء الأراضي لا يزال خيارًا جيدًا وآمنًا. بمبلغ يتراوح بين 3 و4 مليارات دونج، يمكنك الاستثمار في الأراضي المحيطة بهانوي، والمحاور الاقتصادية المرتبطة بالمجمعات الصناعية مثل باك نينه، وباك جيانج، وهونغ ين، وهاي دونغ، وهاي فونغ، وكوانغ نينه... هذه مناطق تجذب حاليًا اهتمام العديد من المستثمرين، كما أشار السيد تشونغ.

ومع ذلك، أشار المدير العام لشركة SGO Homes أيضًا إلى أنه عند شراء الأراضي، يجب على المستثمرين الاهتمام بالمشاريع التي تلبي الشروط القانونية، على الأقل توقيع عقد بيع أو الحصول على كتاب أحمر. وفي الوقت نفسه، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار قدرة المستثمر؛ اختر المواقع التي تلبي الطلب وتجذب السكان المستقبليين.

وأشار السيد فام دوك توان، المدير العام لشركة إي زد بروبرتي، إلى أن الاستثمار في الشقق أو الأراضي في المدن الكبرى مثل هانوي أو مدينة هوشي منه ليس جذابًا أو فعالًا في الوقت الحاضر. السبب هو أن السعر أصبح "مثبتًا" عند مستوى مرتفع، لكن السيولة انخفضت.

أسعار الشقق تتجاوز قدرة الكثيرين ممن يرغبون في شراء شقة. في السابق، كان بإمكانك شراء شقة بمبلغ يتراوح بين 2.5 و3 مليارات دونج، أما الآن، فيمكنك شراؤها بمبلغ يتراوح بين 4 و5 مليارات دونج. تضاعفت أسعار الشقق الاستثمارية، بينما لم يرتفع سعر الإيجار كثيرًا، مما أدى إلى انخفاض كفاءة الاستثمار. كما ارتفعت أسعار الأراضي بالتوازي مع ارتفاع الشقق. قال السيد توان: "كان سعر منزل في زقاق مساحته 30 مترًا مربعًا، بارتفاع 3-4 طوابق، 3 مليارات دونج في السابق، أما الآن فيتراوح بين 5 و7 مليارات دونج، حسب الموقع".

وأضاف أن العديد من المستثمرين يتجهون إلى تحويل رؤوس الأموال من المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه إلى مناطق أخرى مثل هاي فونج وبينه دونج ودونج ناي وبا ريا - فونج تاو...

يختار المستأجرون شريحة الأسعار التي تقل عن 10 ملايين دونج شهريًا

وفيما يتعلق بصورة وعلم نفس مستأجري العقارات، أكد مدير التسويق في Batdongsan.com.vn، لي باو لونغ، أن الحاجة إلى الإيجار تأتي بشكل أساسي من سبب توفير المال في جميع فئات الدخل. وبحسب السيد لونج، فإن 73% من المشاركين يريدون استئجار مسكن بأقل من 10 ملايين دونج، إلا أن العرض في هذا القطاع يتضاءل أيضًا.

على وجه التحديد، أراد 41% من المشاركين في استطلاع Batdongsan.com.vn استئجار منزل مقابل 5-7 ملايين دونج، لكن عدد العقارات المدرجة للإيجار في هذا النطاق السعري على Batdongsan.com.vn (يعكس إلى حد ما المعروض في السوق) في عام 2024 بلغ 19% فقط.

وتظهر الأرقام أعلاه أن أسعار إيجارات العقارات ارتفعت مع ارتفاع الأسعار في سوق البيع والشراء، وخاصة في سوق هانوي. والجدير بالذكر أن 52% من المشاركين في الاستطلاع الذين يعيشون في هانوي قالوا إنهم على استعداد لإنفاق 31-40% من دخلهم على الإيجار.

وبالإضافة إلى ذلك، في سياق وصول متوسط ​​سعر الإيجار في هانوي إلى 19 مليون دونج شهريًا، وهو ما يزيد عن مدينة هوشي منه عند 14 مليون دونج شهريًا في الربع الرابع من عام 2024، يميل المستأجرون في هانوي إلى التنازل أكثر عن وسائل الراحة والموقع لخفض التكاليف. إنهم على استعداد لاختيار استئجار مكان به وسائل راحة أقل، أو اختيار استئجار مكان أبعد عن المركز، أو اختيار مكان بجودة أقل، أو الانتقال إلى شقة أصغر، أو مشاركة الإيجار مع آخرين لتقليل تكلفة الإيجار.

ويوصي السيد لي باو لونغ المستأجرين بالاهتمام ببعض الأمور، بما في ذلك تحديد احتياجاتهم بوضوح فيما يتعلق بالموقع والمنطقة والمرافق، ومقارنة الأسعار في نفس المنطقة للتفاوض، والتحقق من العقد وحالة الإيجار وشروط الدفع حتى تتم عملية الإيجار بسلاسة.

تمت مراجعة أكثر من 700 مشروع في هانوي وإتمامها للتفتيش والفحص والتفتيش اللاحق.

حددت لجنة الشعب في هانوي 712 مشروعًا رأسماليًا غير مدرج في الميزانية باستخدام الأراضي المتأخرة عن الجدول الزمني وأصدرت خطة للتعامل معها وحلها وفقًا للقرار رقم 04/NQ-HDND المؤرخ 8 أبريل 2022 لمجلس الشعب في هانوي بشأن التدابير الرامية إلى تسريع التقدم الاستثماري، مع التركيز على التعامل مع المشاريع الرأسمالية غير المدرجة في الميزانية باستخدام الأراضي المتأخرة عن الجدول الزمني في هانوي.

بحلول نوفمبر 2024، تمت مراجعة 706 مشاريع (تمثل 99.2٪) بمساحة إجمالية قدرها 11352 هكتارًا من الأراضي، واختتمت بالتفتيش والفحص والتفتيش اللاحق وتوجيهها للتعامل معها. هذا هو المحتوى الذي أبلغته لجنة شعب المدينة إلى مجلس شعب المدينة في الدورة العشرين.

تنفيذًا للتوجيه الصارم للجنة حزب المدينة والقرار رقم 04 / NQ-HDND بتاريخ 8 أبريل 2022 لمجلس شعب المدينة، قامت لجنة توجيه المدينة ولجنة الحزب للجنة شعب المدينة ورئيس لجنة شعب المدينة بمراقبة وحث وتوجيه وتعيين مهام لإدارات المدينة وفروعها ولجان الشعب في المناطق والبلدات والمدن بانتظام للتركيز على تنظيم التنفيذ المتزامن للتدابير، وخاصة عمل المراجعة والتفتيش والتحقق والتحقق اللاحق، والكشف الفوري عن حالات التأخير وانتهاكات قانون الاستثمار العقاري، وتحليل وتوضيح الأسباب، واقتراح تدابير لإزالة العقبات والصعوبات، وخيارات المعالجة المناسبة.

وعلى وجه الخصوص، عملت المدينة على تهيئة الظروف للمستثمرين للحصول على حلول مجدية والوقت للتغلب على المشكلة، ووضع الأراضي في الاستغلال والاستخدام في أقرب وقت، ومنع الهدر، والمساهمة في منع انتهاكات القوانين المتعلقة بإدارة الأراضي واستخدامها. لقد تغلبت العديد من المشاريع الممتدة على التعديات، واستخدمت الأراضي للغرض الصحيح، وأكملت إجراءات الاستثمار بشكل استباقي، وركزت الموارد، وتغلبت على الصعوبات، وأكملت مشاريع الاستثمار، ووضعت الأراضي موضع الاستخدام؛ دفع رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي إلى ميزانية الدولة وفقًا للأنظمة.

في حال التسويف المتعمد والمخالفات المستمرة، سيتم التعامل معها بصرامة وفقًا لأحكام القانون. يعقد رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، رئيس اللجنة التوجيهية، اجتماعًا دوريًا برئاسة نواب رئيس اللجنة الشعبية للمدينة، ومديري إدارات وفروع المدينة، وأمناء ورؤساء اللجان الشعبية للمناطق والبلدات، للاستماع إلى تقارير حول الوضع والنتائج، وتوجيه سير العمل في كل مشروع (للاستماع إلى التقارير المكتوبة والاطلاع على صور محددة للوضع الراهن). - مطالبة الإدارات والفروع واللجان الشعبية بالمناطق والبلدات بالتركيز بشكل استباقي على التوجيه وإزالة المعوقات والصعوبات ومساعدة المستثمرين في التغلب عليها؛ - القيام بمراجعة وتفتيش ومعالجة المخالفات بشكل صارم وفقا للقانون.

لذلك، من بين 712 مشروعًا رأسماليًا غير مدرج في الميزانية مع تقدم بطيء في استخدام الأراضي تم تحديدها، وجهت لجنة الشعب بالمدينة بمعالجة وحل 706 مشاريع (تمثل 99.2٪) بمساحة إجمالية قدرها 11352 هكتارًا. أما المشاريع الستة المتبقية (والتي تُمثل 0.8%)، بمساحة إجمالية قدرها 81.6 هكتارًا، فقد اتُخذت قرارات سياسية بشأنها، ولكن لم تُخصَّص لها أو تُؤجَّر من قِبَل الدولة. وتُجري وزارة التخطيط والاستثمار دراساتٍ مُعمَّقةً وتقترح حلولًا مُحدَّدة.

هانوي توافق على خطة لبناء مضمار لسباق الخيل بقيمة تزيد عن 400 مليون دولار أمريكي

أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو القرار رقم 6396 الذي يوافق على تخطيط التقسيم الحضري لمنطقة سوك سون 3، مقياس 1/2000 في بلديات فو لينه، وتيان دوك، وتان مينه، وشوان جيانج، ودوك هوا، ودونغ شوان، وكيم لو، ومدينة سوك سون (منطقة سوك سون).

وبناء على ذلك فإن مساحة البحث للتخطيط الحضري لمنطقة سوسييداد 3 تبلغ حوالي 1424 هكتارا. ومن المتوقع أن يصل عدد السكان بحلول عام 2030 إلى حوالي 46210 نسمة.

نطاق حدود البحث، الحدود الشمالية للطريق المخطط لمنطقة معبد سوك؛ الحدود الجنوبية للطريق السريع رقم 18، مسار جديد مخطط له؛ يحد الغرب ممر الحماية والسكك الحديدية الوطنية هانوي - تاي نجوين؛ يحد الجانب الشرقي طريق تخطيط حضري بعرض 40 مترًا.

تم تقسيم التقسيم إلى منطقتين تخطيطيتين (المنطقتين III.1 و III.2) مع 16 كتلة تخطيطية للتحكم في طرق التطوير والمرور.

وتحديدا، تبلغ مساحة المنطقة III.1 نحو 246.5 هكتارا، وتضم كتلتين تخطيطيتين تعتبران مناطق تنمية حضرية بيئية، تعمل على زيادة المساحات الخضراء والمسطحات المائية. حيث تم تحديد كتلة التخطيط III.1-1 كمركز إقليمي للرياضة والترفيه (مسار سباق الخيل).

تم تحديد كتلة التخطيط III.1-2 كمنطقة تطوير إسكان جديدة، مع نظام بنية تحتية اجتماعية كاملة، بالإضافة إلى تطوير الوظائف التجارية والخدمية، وتكملة منطقة سباق الخيل على وجه الخصوص والمنطقة بأكملها بشكل عام.

المنطقة III.2، بمساحة تقارب 1170 هكتارًا، بما في ذلك 14 كتلة تخطيطية، هي منطقة تركز على تطوير وظائف المجمع الطبي والثقافي والتعليمي المركزة، والخدمات العامة الحضرية، وتشكيل مركز نقل متعدد الوسائط، وتطوير مناطق الخدمة التجارية والمكاتب والفنادق وما إلى ذلك، والاتصال بمنطقة محطة دا فوك، وتطوير أنظمة البنية التحتية الاجتماعية، وتوسيع صناديق الأراضي السكنية الجديدة حول القرى القائمة، واستكمال المجموعات السكنية المستقلة والوحدات السكنية.

في بداية العام، نظمت اللجنة الشعبية لمنطقة سوك سون مشاورة حول مشروع التخطيط التفصيلي 1/500 للمجمع الترفيهي متعدد الأغراض - مضمار سباق الخيل سوك سون في بلديتي تان مينه وفو لينه ومدينة سوك سون. ويقدر حجم الاستثمار في المشروع بنحو 420 مليون دولار أميركي، حيث سيخلق فرص عمل مباشرة لنحو 5 آلاف عامل، ويجذب نحو 25 ألف عامل للعمل في قطاعات الأعمال الخدمية الأخرى.

وفيما يتعلق بهذا المشروع، قرر رئيس الوزراء في سبتمبر/أيلول 2019 الموافقة على سياسة الاستثمار.

في أكتوبر 2019، أصدرت إدارة التخطيط والاستثمار في هانوي أول شهادة تسجيل استثمار، وشهادة التغيير الثالثة في مارس 2020.

ومن المتوقع أن يبدأ تشغيل المضمار بعد عام 2021، لكنه واجه بعض الصعوبات، ما حال دون تنفيذه.

وفي منتصف عام 2022، اقترحت هانوي على رئيس الوزراء إزالة الصعوبات في استصلاح 125 هكتارًا من الأراضي لتنفيذ المشروع.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html