وبحسب الأستاذ المشارك الدكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية، يرى أنه في عام 2024 هناك 3 سيناريوهات لسوق العقارات. "ولكن في أي سيناريو، فإن السوق سوف يكون أفضل مما كان عليه قبل عامين"، كما توقع السيد تشونغ.
 |
| أستاذ مشارك دكتور تران كيم تشونغ، نائب المدير السابق للمعهد المركزي للإدارة الاقتصادية |
إن تطور العام التالي يعتمد دائمًا على أساس العام السابق. سيدي، بالنسبة لسوق العقارات، يعتبر عام 2023 من قبل الكثيرين سيئًا جدًا؟
إذا أجرينا تقييمًا عامًا، فيمكن القول إن سوق العقارات في عام 2023 قاتم للغاية، ولكن عند تحليل كل قطاع من قطاعات السوق على حدة، فليس كل شيء رماديًا.
وعلى وجه التحديد، وفي سياق سوق قاتم بشكل عام، فإن قطاع العقارات الصناعية جيد للغاية. ويأتي ذلك بفضل النمو القوي في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر في عام 2023.
وبحسب المكتب العام للإحصاء، بلغ رأس المال المسجل حديثا ورأس المال المسجل المعدل وقيمة مساهمات رأس المال وشراء الأسهم من قبل المستثمرين الأجانب في فيتنام في عام 2023 ما يقرب من 36.6 مليار دولار أمريكي، بزيادة قدرها أكثر من 32٪ عن العام السابق. كما أن قطاع الشقق التجارية المتوسطة والمنخفضة المستوى جيد جدًا أيضًا من حيث سعر البيع والمعاملات. يتمتع قطاع الفلل والعقارات الفاخرة في المواقع المميزة بقيمة عالية. ورغم قلة التداولات، إلا أن الأسعار لا تنخفض كثيرًا. بدأ قطاع السياحة والمنتجعات العقارية يظهر علامات التعافي.
أي هل برأيكم تطور سوق العقارات في عام 2023 مقبول؟
تشكلت سوق العقارات في فيتنام بشكل حقيقي في عام 1993 - وهو الوقت الذي صدر فيه قانون الأراضي الأول. من خلال مراقبة سوق العقارات لمدة 30 عامًا، اكتشفت أن السوق يكرر كل 10 سنوات الدورة: الصعوبة - التعافي - الاستقرار - النمو. وعلى وجه الخصوص، فإن الأوقات الصعبة غالباً ما تقع خلال الفترة التي تنظر فيها الجمعية الوطنية في إقرار قانون الأراضي الجديد (1993، 2003، 2013). اعتمادًا على الظروف، تستمر كل مرحلة لمدة 2-3 سنوات تقريبًا.
بدأت هذه الفترة الصعبة التي يمر بها السوق في الربع الثاني من عام 2022، وسوف تنتهي قريبًا، لأنه في أوائل عام 2024، أقر المجلس الوطني قانون الأراضي (المعدل). في عام 2023، سيكون السوق في وقت صعب من "الدورة العشرية"، لكنه لا يتراجع، ولا يتدهور، بل مستقر تمامًا، وهي نقطة إيجابية في القانون الدوري.
وعلى عكس التعديلات السابقة على قانون الأراضي، قامت الجمعية الوطنية هذه المرة بمراجعة قانوني الإسكان وقانون الأعمال العقارية، وبالتالي فإن عودة سوق العقارات ستكون أقوى. ومع ذلك، فإن القوانين الثلاثة ستدخل حيز التنفيذ في أوائل عام 2025، وبالتالي فإن سوق العقارات في عام 2024 سيظل لديه ثلاثة سيناريوهات.
ما هي هذه السيناريوهات الثلاثة على وجه التحديد، يا سيدي؟
في السيناريو الأول، إذا لم تتغير كافة العوامل، فإن السوق سيواصل اتجاهه الصعودي، ولكن ببطء.
السيناريو الثاني هو أن ينمو السوق بقوة عند حدوث الصدمات.
السيناريو الثالث الذي لا يريده أحد ولكنه قد يحدث، هو أن يتراجع سوق العقارات في حال وقوع الاقتصاد العالمي في صعوبات، وتراجع التجارة العالمية، وتراجع الاستثمار الأجنبي، وعدم تعافي الإنتاج المحلي والأنشطة التجارية، وانخفاض التدفقات النقدية الاستثمارية إلى السوق، وخاصة الائتمان المصرفي وسندات الشركات. ولكن مهما كان السيناريو، فإن السوق أفضل مما كان عليه قبل عامين.
ومن بين هذه السيناريوهات الثلاثة، أميل إلى السيناريو الثاني، على الرغم من أن النظام القانوني لتشغيل سوق العقارات هذا العام لم يتغير بسبب قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية وقانون الإسكان التي أقرها مجلس الأمة مؤخراً، والتي لن تدخل حيز التنفيذ حتى عام 2025.
لماذا لديك هذه النظرة المتفائلة؟
إدراكًا للأهمية الخاصة لسوق العقارات في الانتعاش الاقتصادي والتنمية، أصدرت الحكومة ورئيس الوزراء منذ بداية عام 2023 سلسلة من الوثائق التوجيهية والإدارية لتنفيذ السياسات والمهام والحلول بشكل متزامن لإزالة الصعوبات التي تواجه السوق، وخاصة الصعوبات والعقبات المتعلقة بالقانون ومصادر رأس المال.
طلب رئيس الوزراء مؤخرًا، في النشرة الرسمية 1376/CD-TTg (بتاريخ 17 ديسمبر 2023)، أن يكون الاستمرار في تنفيذ الحلول بشكل حازم وسريع وفعال لتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات مسؤولية الوزارات والفروع والمحليات. يجب على الوزارات والفروع والمحليات أن تعتبر هذه من المهام العاجلة والمهمة التي يجب التركيز على حلها وفق مبدأ أن المشكلة تقع تحت سلطة أي مستوى، يجب على هذا المستوى أن يحلها، وليس التهرب مطلقًا، أو الدفع، أو الخوف من الأخطاء، أو الخوف من المسؤولية.
- يجب أن تكون مجموعة عمل رئيس الوزراء لمراجعة وحث وتوجيه إزالة الصعوبات والعقبات في تنفيذ المشاريع العقارية، برئاسة وزير البناء نفسه، أكثر جذرية وقوة وشمولاً وفي الوقت المناسب لتوجيه وإزالة الصعوبات والعقبات في الإجراءات القانونية، وتسريع تنفيذ المشاريع العقارية، وخاصة مشاريع الإسكان الكبيرة والمناطق الحضرية والمتنزهات الصناعية ذات الآثار الجانبية؛ تسريع عملية اللامركزية والتفويض وتقليص الإجراءات الإدارية غير الضرورية؛ التعامل بحزم مع القضايا التي تسبب صعوبات ومشاكل ومعالجات غير مباشرة تؤدي إلى تأخير الأشخاص والشركات.
ولكن سيدي، السوق يعمل على أساس العرض والطلب، أليس التصميم السياسي وحده كافيا؟
تم إصدار أعلى وثيقة قانونية تتعلق مباشرة بسوق العقارات. وتعمل الحكومة بشكل عاجل على استكمال المرسوم التوجيهي، إلى جانب تصميم الحكومة ورئيس الوزراء، وهو ما أعاد ثقة الشركات والمستثمرين والشعب، وهو ما يشكل أساساً مهماً للاعتقاد بأن السوق سوف يتعافى قريباً.
يشهد سوق العقارات حالة ركود منذ بداية الربع الثاني من عام ٢٠٢٢. ووفقًا لقاعدة "العشر سنوات"، تتراوح فترة ركود السوق بين عام ونصف وعامين. وبحلول الربع الثاني من عام ٢٠٢٤، أي بعد عامين بالضبط، سيستقر السوق ويتطور.
يعمل السوق وفقًا لقوانين العرض والطلب. وفيما يتعلق بالعرض، قررت الحكومة إنفاق 120 مليار دونج للاستثمار في بناء ما لا يقل عن مليون شقة سكنية اجتماعية للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والعاملين في المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030، ولكن هذه الحزمة الائتمانية لم تصرف سوى القليل جدًا حتى الآن. ولزيادة المعروض من السلع لأهم قطاع في سوق العقارات، وجه رئيس الوزراء الوزارات والفروع لإيجاد حلول مجدية لتنفيذ برنامج الائتمان بقيمة 120 مليار دونج بشكل جذري وفعال للقروض التفضيلية لتطوير الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وتجديد وإعادة بناء الشقق.
ولتحفيز الطلب، طلب رئيس الوزراء من القطاع المصرفي أن يتوصل إلى حلول عملية وفعالة لتعزيز الإقراض الائتماني لمؤسسات BBS؛ تعزيز التوجيه والحث والإرشاد للبنوك التجارية حتى تتمكن الشركات والمشاريع العقارية ومشتري المنازل من الوصول إلى مصادر الائتمان بسهولة أكبر، وحل الصعوبات في رأس المال والتدفق النقدي على وجه السرعة.
عقد رئيس الوزراء للتو مؤتمرا مع قادة شركات العقارات والتصنيع مثل Vingroup وFPT وMasan وNovaland وHung Thinh وSun Group وGeleximco وTaseco وBecamex IDC وPhat Dat ... لمواصلة إزالة الصعوبات والعقبات. يمكن اعتبار هذا بمثابة "مؤتمر ديان هونغ" لسوق العقارات، حيث سيتم حل العديد من الصعوبات والمشاكل المتعلقة بالآليات والشرعية ومصادر رأس المال والعرض والطلب في السوق في أقرب وقت ممكن بعد هذا المؤتمر.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)