الأراضي الضواحي ليست للمستثمرين الهواة، نقاط مضيئة في السوق، والسماسرة يعودون بقوة

السوق يشهد انتعاشا ويظهر علامات التحسن وأشياء يجب مراعاتها عند الاستثمار في الأراضي ودعوة بينه دينه للاستثمار في العديد من المشاريع واللوائح الخاصة بتعويض الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

سجل سوق العقارات منذ بداية عام 2023 وحتى الآن ارتفاعًا تدريجيًا في حجم المعاملات. (المصدر: DT)

علامات التحسن

تم الانتهاء للتو من تقرير "تقييم عملية تعافي سوق العقارات الفيتنامية في الربع الثالث من عام 2023 والتنبؤ بحالة السوق في الربع الرابع من عام 2023" الذي أعدته جمعية العقارات الفيتنامية (Vnrea)، والذي ينص بوضوح على أن السيولة في سوق العقارات في الربع الثالث من عام 2023 قد تحسنت مقارنة بالفترة الصعبة في نهاية عام 2022 وفي الأشهر الأولى من العام، بدأ السوق في تسجيل العديد من "النقاط المضيئة" في مناطق مثل: هانوي، هاي فونج، لاو كاي، دا نانغ، مدينة هوشي منه... الأماكن التي يتم فيها الترويج للاستثمار في البنية التحتية والنقل، مع وجود العديد من مصادر العرض المناسبة للطلب.

وبحسب دراسة حديثة أجرتها جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن ما يصل إلى 60% من المستثمرين الذين شاركوا في سوق العقارات سيواصلون الاستثمار إذا استمرت أسعار الفائدة المصرفية في الانخفاض. سجل سوق العقارات ارتفاعاً تدريجياً في المعاملات منذ بداية العام، فإذا كان السوق سجل في الربع الثاني من عام 2023 نحو 3700 معاملة، بزيادة قدرها 37% مقارنة بـ2700 معاملة في الربع الأول، ففي الربع الثالث سجل السوق نحو 6000 معاملة، أي أعلى بنحو 1.5 مرة من الربع الثاني وأكثر من ضعفي الربع الأول.

وبحسب ممثلي شركات العقارات، فإن سوق الشقق والإسكان في المدن الكبرى يظهر حاليا علامات امتصاص جيدة، مع التركيز على شريحة الأسعار التي تقل عن 10 مليارات دونج في المنطقة المركزية.

ولمواصلة الحفاظ على دورة النمو الحالية في السوق، هناك حاجة إلى آليات وسياسات لتحسين العرض الراكد. يجب على السياسات العقارية أن تستهدف جميع الطبقات الاجتماعية.

TS. وعلق نجوين فان دينه، نائب رئيس شركة فنيريا، بأن الطلب الحقيقي على الإسكان يتزايد وسيزداد بالتأكيد جنبًا إلى جنب مع النمو الاقتصادي والتوسع الحضري... ومن المتوقع أن تعلن فنيريا في منتدى العقارات في نهاية عام 2023 عن مؤشرات العقارات، والتي ستكون الأساس الذي يستند إليه مطورو المشاريع، بحيث يمكن عند تشكيل المشروع تلبية 60 - 70٪ من الطلب الحقيقي، مما يضمن متطلبات جذب المستثمرين المحليين والأجانب.

وعلق خبراء العقارات أيضا على أن مشاريع قوانين الإسكان، وقانون الأراضي، وقانون تنظيم الأعمال العقارية التي أقرت في الدورة السادسة للجمعية الوطنية الخامسة عشرة، والتي أدت إلى إزالة "الاختناقات" القانونية، ومصادر رأس المال، وعودة ثقة المستثمرين إلى السوق الرئيسية... ستكون شروطا حاسمة لعودة السوق إلى طبيعتها حقا.

سيكون سوق العقارات في الربع الرابع من عام 2023 بمثابة نقطة انطلاق لتعافي السوق اعتبارًا من عام 2024، وخاصة في المناطق التي تتمتع بمساحة كبيرة للتطوير، والتخطيط المتزامن والحديث، والبنية التحتية التي تركز على الاستثمار، ومستويات الأسعار المنخفضة...

انتعاش سوق الأراضي في الضواحي

في الآونة الأخيرة، تحسنت سوق الأراضي تدريجيا بعد رفع الحظر المفروض على تقسيم الأراضي وبيعها تدريجيا. وفي العديد من الضواحي في هانوي أو المحافظات الضواحي مثل باك نينه، وباك جيانج، ونينه بينه... بدأت المعاملات في الظهور من جديد، على الرغم من أنها لا تزال صغيرة للغاية.

على سبيل المثال، في منطقة بلديتي بينه ين وتان كسا في منطقة تاش تات (هانوي)، يتم حاليًا الإعلان عن سعر الأراضي المقسمة على طرق بعرض 4-5 أمتار للبيع بمبلغ 16-20 مليون دونج/متر مربع، وهو انخفاض بنحو 30% مقارنة بفترة "حمى الأرض". وعلى وجه الخصوص، يبلغ سعر الأراضي المقسمة إلى قطع منفصلة في الأزقة 11-12 مليون دونج/م2 فقط، وهو ما يمثل انخفاضًا بنسبة 40-50% مقارنة بفترة الحمى.

ومن الجدير بالذكر أن سماسرة العقارات، بعد فترة من "التبخر" من السوق، عادوا الآن ويكثفون مبيعاتهم للأراضي. في العديد من مواقع تداول العقارات، تتراوح المعلومات المتعلقة بالأراضي المعروضة للبيع من 600 مليون دونج إلى أكثر من مليار دونج.

وبحسب تقرير سوق العقارات للربع الثالث من VARS، فإن قطاع الأراضي ذات الكتب الحمراء والإسكان التجاري أقل من 2 مليار دونج شهد زيادة واضحة في حجم المعاملات. وارتفعت أسعار البيع، خاصة في المناطق التي يوجد بها استثمارات في البنية التحتية أو المناطق المجاورة للمتنزهات الصناعية، بنسبة تتراوح بين 5 و7% مقارنة بالربع السابق.

وهذا هو أيضًا الجزء الوحيد المشرق في نوع الأراضي، لأنه مع أسعار الأراضي التي تبدأ من 3 مليارات دونج/قطعة أرض أو أكثر، فإن وضع المعاملات لا يزال قاتمًا للغاية.

لا تزال إمكانات الأراضي الضواحي قائمة، ولكن وفقًا للخبراء، يتعين على المستثمرين أن يكونوا حذرين لأن السوق الحالية لا تزال تنطوي على مخاطر محتملة، وخاصة من حيث السيولة. ناهيك عن أن سوق الأراضي المقسمة، إلى حد ما، لا يزال تحت سيطرة "الكبار".

علق خبير العقارات تران خانه كوانج بأن سوق هذا العام لديه فرص ولكنها خافتة للغاية، وقد لا تنضج الفرصة حقًا إلا في عام 2024. ستظل الأرض قطاعًا يتمتع بربحية عالية ولكنه ليس حاليًا للأغلبية ويجب اختياره بعناية.

وقال السيد كوانج إن الأرض ستكون فرصة لمجموعتين: المستثمرين المحترفين ومشتري المنازل الحقيقيين الذين يملكون النقود. لا ينبغي للمستثمرين الهواة أن "يتدخلوا" أو إذا أرادوا ذلك، فهم بحاجة إلى تدفق نقدي طويل الأجل، مع رؤية تمتد من 3 إلى 5 سنوات.

وأشار الخبير إلى أنه "بناءً على الوضع الفعلي، يمكن للمستثمرين تقديم خصم بنسبة 30%، ثم 25% ثم 20%. ويجب على المشترين التفاوض بجرأة، ويمكنهم إغلاق الصفقة بخصم يتراوح بين 15% و20%، وهو خصم ممكن. وقد تكون الأشهر الأخيرة من هذا العام وأوائل عام 2024 هي الوقت الأكثر ملاءمة لإيداع الأموال".

في هذه الأثناء، يرى بعض المستثمرين المحترفين أن الأراضي الحضرية في ضواحي المدن الكبرى أصبحت مشبعة تقريبا، وأن معدل العائد سيكون أقل. ورغم أن أسعار الأراضي في العديد من المحافظات لا تزال منخفضة للغاية، فإن هامش الزيادة سيكون أكبر.

ومع ذلك، فإن الأرباح المرتفعة تأتي أيضًا مع مخاطر كبيرة. لذلك، من أجل أن يكون المستثمرون آمنين عند الاستثمار في الأراضي الإقليمية، يتعين عليهم تحديد مدة الانتظار والتي يمكن أن تصل إلى 3-5 سنوات أو أكثر. هذا مناسب فقط للتدفق النقدي الخامل، ولا ينبغي استخدام الرافعة المالية.

بينه دينه يدعو للاستثمار في العديد من المجالات بمشروع بقيمة 14 مليار دولار

نشرت بوابة المعلومات الإلكترونية للجنة الشعبية الإقليمية لمدينة بينه دينه للتو قائمة تضم 151 مشروعًا تدعو إلى الاستثمار في المحلية في العديد من المجالات المختلفة. ويبلغ عدد مشاريع قطاعات العقارات والخدمات والتجارة والسياحة نحو 80 مشروعاً، تشكل الأغلبية من محفظة الدعوة الاستثمارية.

المشروع ذو رأس المال الاستثماري الأكبر هو استثمار المنطقة الحضرية في القسم الفرعي رقم 1، منطقة نون هوي الحضرية للسياحة البيئية برأس مال إجمالي يبلغ حوالي 14 مليار دولار أمريكي، ومساحة تزيد عن 57 هكتارًا. المشروع التالي هو مشروع الاستثمار في المنطقة الحضرية في القسم الفرعي رقم 3، منطقة نون هوي الحضرية للسياحة البيئية، برأس مال استثماري قدره 10 مليارات دولار أمريكي ومساحة 36 هكتارًا. ومن المشاريع الأخرى مشروع منطقة الفنادق الشاهقة في النقطة رقم 1، منطقة السياحة شاطئ نون لي - كات تيان، بمساحة تقترب من 34 هكتارًا ورأس مال استثماري يبلغ 2 مليار دولار أمريكي.

تتمتع بعض المشاريع بمساحات كبيرة مثل منطقة المزرعة الممزوجة بالسياحة البيئية في بلدية تاي فو (300 هكتار)؛ منطقة سكنية وخدمية وتجارية على طول ساحل مدينة هوآي نون (300 هكتار)؛ مشروع السياحة البيئية في لا فونغ (250-300 هكتار)؛ منتجع باي كون السياحي البيئي الفاخر (100 هكتار)؛ منطقة سياحية بسد فان فونج (70 هكتارًا) برأس مال استثماري يعتمد على الحجم.

ويركز المجلس الشعبي لمقاطعة بينه دينه أيضًا على قطاع البنية التحتية من خلال 30 مشروعًا للمناطق الصناعية والمجمعات الصناعية. حيث أن مشروع الحديقة الصناعية الوحيد هو حديقة بونج سون الصناعية، بمساحة 250 هكتارًا في حي ديين خانه، فان كانج، لاي دوك، لاي خانه نام. وتتوزع مشاريع التجمعات الصناعية المتبقية، وعددها 29 مشروعاً، على مناطق مختلفة، بمساحة تقل عن 100 هكتار.

بالإضافة إلى ذلك، تدعو مقاطعة بينه دينه أيضًا إلى الاستثمار في 9 مشاريع زراعية وتربية الأحياء المائية؛ 2 مشاريع طبية؛ 8 مشاريع داعمة للصناعة؛ 12 مشروعا في مجال جمع ومعالجة مياه الصرف الصحي والمياه المنزلية؛ 3 مشاريع بناء المقابر؛ 3 مشاريع الطاقة؛ 4 مشاريع سوقية.

وبحسب أحدث البيانات الصادرة عن إدارة التخطيط والاستثمار في مقاطعة بينه دينه، اجتذبت المقاطعة خلال الأشهر التسعة الأولى من هذا العام 6 مشاريع استثمار أجنبي مباشر مسجلة حديثًا بإجمالي رأس مال استثماري قدره 46.2 مليون دولار أمريكي. وفيما يتعلق بالاستثمار المحلي، استقطبت المقاطعة 62 مشروعًا جديدًا بإجمالي رأس مال مسجل بلغ نحو 13387 مليار دونج.

في الأشهر التسعة الأولى، استقطبت المقاطعة 68 مشروعًا جديدًا بإجمالي رأس مال مسجل قدره 17.960 مليار دونج، متجاوزة الخطة السنوية بنسبة 13٪. ومنها 17 مشروعًا في المناطق الاقتصادية والمتنزهات الصناعية برأس مال مسجل إجمالي يزيد عن 2431 مليار دونج؛ 51 مشروعًا خارج المناطق الاقتصادية والمتنزهات الصناعية بإجمالي رأس مال استثماري يزيد عن 15,529 مليار دونج.

قواعد تعويض الأراضي عند استصلاح الدولة للأراضي السكنية

وتنص المادة 79 من قانون الأراضي لعام 2013 بشكل واضح على تعويض الأراضي عندما تسترد الدولة الأراضي السكنية.

Bất động sản mới nhất: Đất nền TP. Hồ Chí Minh. (Nguồn: CafeF)

عندما تسترد الدولة الأراضي الملحقة بالسكن، يتعين على الأسر والأفراد نقل مساكنهم دون استيفاء شروط التعويض عن الأراضي السكنية. وإذا لم يكن لديهم مكان آخر للسكن، فستقوم الدولة ببيع المساكن أو تأجيرها أو شرائها أو تخصيص الأراضي السكنية برسوم الانتفاع. (المصدر: CafeF)

وعلى وجه التحديد، يتم تعويض الأسر والأفراد الذين يستخدمون الأراضي السكنية، والفيتناميين المقيمين في الخارج الذين يمتلكون منازل متصلة بحقوق استخدام الأراضي في فيتنام والمؤهلين للحصول على تعويض على النحو المنصوص عليه في المادة 75 من هذا القانون عندما تستصلح الدولة الأراضي على النحو التالي:

في حالة عدم وجود أرض سكنية أو منزل آخر في البلدية أو القسم أو البلدة التي يتم فيها استرداد الأرض، يتم التعويض على شكل أرض سكنية أو منزل؛ وفي حالة عدم الحاجة إلى تعويض على شكل أرض أو مسكن، تقوم الدولة بالتعويض نقداً.

في حالة وجود أراضٍ سكنية أو منازل في البلدية أو القسم أو البلدة التي تم استرداد الأرض فيها، يتم التعويض نقدًا. بالنسبة للمناطق التي لديها شروط صندوق الأراضي، سيتم النظر في التعويض في شكل أرض.

يتم تعويض المنظمات الاقتصادية والفيتناميين في الخارج والمؤسسات ذات الاستثمار الأجنبي التي تستخدم الأراضي لتنفيذ مشاريع بناء المساكن عندما تسترد الدولة الأراضي، إذا استوفت شروط التعويض المنصوص عليها في المادة 75 من هذا القانون، عن الأرض.

وتتولى الحكومة تفصيل هذه المادة. وبناء على ذلك، في الحالات التي لا يوجد فيها أرض سكنية أو منزل آخر في البلدية أو المنطقة أو البلدة التي يتم فيها استرداد الأرض، يتم التعويض على شكل أرض سكنية أو منزل؛ وفي حالة عدم الحاجة إلى تعويض على شكل أرض أو مسكن، تقوم الدولة بالتعويض نقداً.

طبقاً للمادة 66 من قانون الأراضي لسنة 2013 فإن صلاحية استصلاح الأراضي تكون على النحو التالي:

تقرر اللجنة الشعبية الإقليمية استعادة الأراضي في الحالات التالية: استعادة الأراضي من المنظمات والمؤسسات الدينية والفيتناميين المقيمين في الخارج والمنظمات الأجنبية ذات الوظائف الدبلوماسية والمؤسسات ذات الاستثمار الأجنبي، باستثناء الحالات المنصوص عليها في الفقرة (ب) من البند 2 من هذه المادة. استصلاح الأراضي الزراعية التابعة لصندوق الأراضي العامة للبلديات والأحياء والمدن.

تقرر اللجنة الشعبية على مستوى المديرية استصلاح الأراضي في الحالات التالية: استصلاح الأراضي للأسر والأفراد والتجمعات السكنية. استعادة الأراضي السكنية من الفيتناميين المقيمين في الخارج والذين يُسمح لهم بامتلاك المنازل في فيتنام.

في حالة أن منطقة استرداد الأرض تشمل كلا من الموضوعين المحددين في البند 1 والبند 2 من هذه المادة، تقرر لجنة الشعب الإقليمية استرداد الأرض أو تفوض لجنة الشعب المحلية لاتخاذ قرار استرداد الأرض.

[إعلان رقم 2]
مصدر