الحكومة ستصدر قرارا بشأن العقارات.

في صباح يوم 17 فبراير، ترأس رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤتمرا وطنيا عبر الإنترنت بشأن إزالة الصعوبات وتعزيز التنمية الآمنة والصحية والمستدامة لسوق العقارات. ويأتي انعقاد المؤتمر في ظل الأزمة التي يشهدها سوق العقارات منذ قرابة عام، وارتفاع عدد الشركات المفلسة بنسبة 40%.

وقد قدم "الكبار" في منطقة دلتا ميكونج سلسلة من التوصيات.

قال نائب وزير البناء نجوين فان سينه إنه في عام 2022 سيكون المعروض من العقارات والإسكان نادرًا؛ يميل هيكل منتجات الإسكان نحو شريحة الإسكان المتوسطة إلى العالية، وهناك نقص في الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.

وبحسب تقرير بنك الدولة الفيتنامي، فإن الائتمان المستحق لأنشطة الأعمال العقارية في الربع الرابع من عام 2022 بلغ نحو 800 ألف مليار دونج؛ يبلغ حجم الديون المستحقة على سندات الشركات الفردية حوالي 2 مليون مليار دونج، منها ديون مؤسسات العقارات التي تزيد عن 400 ألف مليار دونج (ما يمثل أكثر من 30%). في عام 2022، ستواجه عمليات الشركات العقارية العديد من الصعوبات بسبب صعوبة الوصول إلى مصادر رأس المال (الائتمان، السندات...)؛ أسعار الفائدة، وأسعار الصرف الأجنبي، وأسعار المواد المدخلة ترتفع؛ عدم القدرة على بيع المنتجات... يؤدي إلى اضطرار العديد من الشركات والمؤسسات التجارية إلى تقليص حجم الاستثمار؛ تبسيط العمل (بعض الشركات تقلل ما يصل إلى 50٪ من قوتها العاملة)؛ إيقاف أو تأجيل أنشطة الاستثمار وبناء بعض المشاريع؛ التوقف عن تنفيذ مشاريع جديدة... الصعوبات في سوق العقارات تؤدي إلى صعوبات للمقاولين وموردي المواد والعديد من الصناعات الأخرى، مما يؤثر على الضمان الاجتماعي.

إن الحاجة إلى الدعم من حيث الآلية هي توصية السيد بوي ثانه نون، رئيس مجلس إدارة شركة نوفا ريل استيت جروب المساهمة المحدودة (نوفالاند). واقترح السيد نون أن تدرس الحكومة والبنك المركزي إصدار لوائح تسمح للبنوك بتمديد وتأجيل والاحتفاظ بمجموعات الديون للمشاريع العقارية لمدة تتراوح بين عامين وثلاثة أعوام لمساعدة الشركات على توفير الوقت للانتظار حتى يتعافى السوق واستكمال الإجراءات القانونية للمشروع. وقال السيد نون "إن المساعدة في الوقت المناسب مهمة للغاية لمنع تحويل 10% إلى 20% من الديون المستحقة على الاقتصاد إلى ديون معدومة".

واقترح زعماء نوفالاند أن تقدم الحكومة الدعم من حيث الآليات لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات. في الصورة: مشروع نوفا وورلد فان ثيت. الصورة: سون نهونغ

وتشكل أسعار الفائدة أيضًا مصدر قلق كبير للشركات اليوم. وقال السيد نون إن أسعار الفائدة ارتفعت بسرعة كبيرة منذ نهاية عام 2022، حيث ارتفعت أسعار الفائدة على بعض القروض بنحو 30%. واقترح رئيس مجلس إدارة نوفالاند أن تتخذ الحكومة والبنك المركزي والبنوك التجارية تدابير لخفض أسعار الفائدة على الودائع، وبالتالي خفض أسعار الفائدة على القروض بسرعة. وأوصى رئيس مجلس إدارة نوفالاند أيضًا بأن تصدر الحكومة قريبًا مرسومًا بتعديل المرسوم رقم 65 بشأن إصدار سندات الشركات الخاصة.

كما أثار السيد فام ثيو هوا، رئيس مجلس إدارة شركة فينهومز المساهمة، المسألة القانونية في المؤتمر وأكد أن هذه مشكلة بارزة. وبالإضافة إلى صعوبات الائتمان وندرة المعروض من الإسكان، فإن العرض والطلب أصبحا خارج المعادلة، ولا يمكن إصدار السندات المؤسسية، وفقا للسيد هوا. وبسبب الصعوبات القانونية والرأسمالية، لم تتمكن الشركات من تلبية احتياجات العرض الفعلية. ويخشى هوا من أنه "إذا استمرت الصعوبات دون حلول سريعة، فإن العديد من شركات العقارات سوف تضطر إلى الإغلاق والإفلاس، وسوف يصبح العرض الناقص بالفعل في السوق أكثر ندرة".

ويجب على الحكومة والجمعية الوطنية أن تتدخلا.

كما أبدى المدير العام لشركة عقارية في مدينة هوشي منه قلقه بشأن الآلية والقضايا القانونية، وقال بعد متابعة المؤتمر، إن مشروع الشركة كان لديه جميع الإجراءات والوثائق القانونية اللازمة، وكان قد اكتمل تقريبًا، ولكن بسبب آلية غير مناسبة لم تتعامل السلطات المحلية مع الأمر، مما تسبب في توقف المشروع لفترة طويلة، مما تسبب في صعوبات للشركة وتسبب في خسائر كبيرة.

"لقد نجح المؤتمر بشكل أساسي في حل العديد من الصعوبات الشائعة في سوق العقارات من خلال التعليمات المتعلقة بالسياسات المالية والائتمانية... ولكن بشكل رئيسي فيما يتعلق بمشاريع الإسكان لذوي الدخل المنخفض والإسكان الاجتماعي... وهذه أيضًا إشارة جيدة، والتي من خلالها ستكون السوق مستقرة ومستدامة" - علق هذا الشخص.

في هذه الأثناء، قال رئيس شركة عقارية يملك الدولة 99.78% من أسهمها، إن مشروع الشركة تم "تجميده" لمدة 4 سنوات فقط بسبب عدم تحديث اسم الشركة المساهمة بعد الخصخصة وفقاً للسياسة العامة للحكومة. وبعد أن تابع المؤتمر منذ بدايته، أكد هذا القيادي أن المؤتمر يعتبر الأمل الأخير لحل صعوبات الأعمال عملياً.

في هذه المرحلة، ما يمكن إنقاذه بسرعة هو التفكير في تفكيك كل مشروع على حدة. بالنسبة للمشاريع غير المكتملة، يجب مراعاة الدعم والصعوبات لإكمال المنتج. "يمكن للمستثمرين بيع المنتجات، ويستطيع مشتري المنازل الحصول على منازل، ويحققون عوائد على التدفق النقدي، وتستطيع الشركات سداد القروض المصرفية، وتقليل الديون المعدومة... وفي ذلك الوقت، ستكون السوق واضحة بالتأكيد" - هذا الشخص يعبر عن رأيه.

قال نائب رئيس اللجنة الشعبية لمدينة هوشي منه بوي شوان كوونغ إن المدينة ستركز في الفترة المقبلة على إزالة الصعوبات والعقبات في إجراءات الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي، وسكن العمال، وتجديد المباني السكنية القديمة. وستركز عملية التنفيذ على إزالة العوائق أمام المشاريع العقارية المتأخرة عن مواعيدها من حيث الشرعية، والتي لم تسدد رسوم الانتفاع، ولم تستكمل إجراءات منح شهادات حقوق الانتفاع، وحقوق ملكية المساكن، والأصول المرتبطة بمصالح المواطنين.

قال البروفيسور الدكتور هوانج فان كونج - عضو الجمعية الوطنية ونائب مدير الجامعة الوطنية للاقتصاد - إن حل الصعوبات الحالية في سوق العقارات يتطلب مشاركة الحكومة في الائتمان والتعامل مع سندات الشركات وحل المشاكل القانونية.

وبحسب السيد كوونج، فإن المشاكل القانونية ترجع في المقام الأول إلى التداخل أو التناقض أو عدم وضوح اللوائح القانونية، وبالتالي فإن هيئات الإدارة تخشى الانتهاكات ولا تجرؤ على اتخاذ القرارات. إذا قمنا بمراجعة وتعديل كافة المراسيم أو انتظرنا حتى يتم تعديل القوانين ذات الصلة، فإن الأمر سيستغرق وقتا طويلا. ومن ثم، لا بد من اتخاذ إجراءات متزامنة وفي الوقت المناسب من جانب الحكومة والجمعية الوطنية.

ومن جانب الحكومة، من الضروري إنشاء لجنة لحل المشاكل القانونية من المستوى المركزي إلى المستوى المحلي. من جانب الجمعية الوطنية، من الضروري إقرار قرار للتعامل الفوري مع الصعوبات والصراعات في الأنظمة القانونية.

إن الأعمال التجارية لها أرباحها وخسائرها!

وفي كلمته الختامية في المؤتمر، أشار رئيس الوزراء إلى أن الاستجابة السياسية للكيانات ذات الصلة (هيئات الإدارة، والشركات، والبنوك) لا تزال بطيئة؛ إن المسؤولين في بعض الأماكن وفي بعض الأوقات ما زالوا يخافون من المسؤولية، ولا يجرؤون على القيام بها، والشركات ليست مرنة حقًا ولم تعالج بسرعة المشاكل التي تسبب فيها أفرادها.

وأكد رئيس الحكومة أنه كلما زادت الصعوبات والتحديات، كلما كان لزاما على الجهات المعنية أن تتوحد وتعزز الشعور بالمسؤولية وتتعامل بشكل مشترك مع القضايا بروح "توحيد المصالح وتقاسم المخاطر" بين الدولة والشعب وقطاع الأعمال. وأشار رئيس الوزراء إلى أن إزالة الصعوبات يجب أن تتوافق مع قواعد السوق وقواعد العرض والطلب وقواعد المنافسة؛ يجب تعريف القطاع العقاري على أنه مساوٍ للصناعات والمجالات الأخرى. حيث يجب أن يكون التوازن والتناغم بين العرض والطلب الذي ينعكس في أسعار العقارات هو المحرك لتشجيع التنمية، وليس القضاء عليها.

وفيما يتعلق بالمهام والحلول، كلف رئيس الوزراء أجهزة إدارة الدولة بتعزيز مؤسسات المراجعة والتكامل والتطوير؛ تخطيط؛ مراقبة المشكلات العالقة والتحقق منها وإيجاد حلول لها. يتعين على المؤسسات المصرفية والمالية أن تعمل على إطلاق العنان لتدفقات رأس المال وحل مشاكل الائتمان. يجب على شركات العقارات أن تكون مسؤولة عن نفسها، وتحل الصعوبات التي تسببها بنفسها، وإعادة هيكلة القطاعات، وتحديد الأسعار المعقولة لتعزيز السيولة، بهدف تحقيق أعمال مربحة ولكن متناغمة.

"عندما نتعامل مع الشركات بربح، يتعين علينا التعويض عندما نتعامل مع الشركات بخسارة. لا يمكننا دائمًا تحقيق الربح، ولا يمكننا المطالبة بالربح حتى في مواجهة الصعوبات، لن يمسك أحد بأيدينا حتى الليل، لن ينام أحد معنا حتى الصباح، يتعين علينا المساهمة في الصالح العام" - أكد رئيس الوزراء.

ويطالب قادة الحكومة البنوك بخفض تكاليف المدخلات وأسعار الفائدة بمشاركة بنك الدولة، وبالتالي خفض أسعار الإقراض، وإعادة هيكلة مجموعات الديون، وخفض الرسوم والتكاليف، وما إلى ذلك. لأن البنوك لا يمكن أن تتطور إلا عندما يتطور الاقتصاد.

تعمل السلطات على كافة المستويات على إزالة الصعوبات والعقبات الإجرائية، وتسريع البناء، وتعديل الخطط بما يتناسب مع الظروف والأوضاع المحلية، وتنفيذ الخطط بشكل صارم. حيث من المهم ضمان الحقوق والمصالح المشروعة للشعب.

وستنفذ الحكومة مشاريع منفصلة لتطوير الإسكان، وإسكان العمال، وإسكان ذوي الدخل المنخفض. ستنظر الحكومة في حزمة ائتمان بقيمة 110 تريليون دونج لهذا القطاع.

قبل اختتام المؤتمر، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه أن روح المؤتمر تتمثل في إزالة الصعوبات وتعزيز سوق العقارات للتطور بشكل آمن وصحي ومستدام، و"لا أحد ينقذ أحدا".

لا يوجد غرفة ائتمان منفصلة للعقارات

قالت محافظة بنك الدولة الفيتنامي نجوين ثي هونغ إنها وجهت مؤسسات الائتمان لمواصلة تخصيص رأس المال للمشاريع العقارية التي تلبي الشروط القانونية، ولديها القدرة على استهلاك المنتجات، وتلبي احتياجات الإسكان الحقيقية؛ توفير تكاليف التشغيل من خلال الإقراض بأسعار فائدة أقل.

"ولتطوير سوق عقارية آمنة وصحية ومستدامة، يجب أن نهدف إلى خدمة غالبية الناس، وخاصة أولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية، والحد من المضاربة وتضخم الأسعار والاستغلال. وفيما يتعلق بالتوجه الائتماني، في عام 2023، سننمو بنسبة 14٪ - 15٪، وهو أعلى من 14.17٪ في العام الماضي. ولا يمتلك بنك الدولة غرفة منفصلة للسيطرة على الائتمان العقاري"، قالت السيدة هونغ.

وفيما يتعلق بإعادة هيكلة سداد الديون، قالت السيدة هونغ إن وزارة البناء بحاجة إلى مراجعة جميع المشاريع، ومعرفة المشاريع المضاربة، والمشاريع المرتبطة بالإنتاج والأعمال، والمشاريع المرتبطة بالتجارة والخدمات، ومن ثم الحصول على ردودها وحلولها الخاصة.

فتح العديد من التوقعات لسوق العقارات

وعلق السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، قائلاً إن المؤتمر ناقش العديد من القضايا العملية، وأجرى حوارًا واستمع وتبادل الآراء بصدق وصراحة بين الحكومة والوزارات والفروع والشركات... ومن المتوقع أن يتم حل المشاكل القانونية قريبًا. وفيما يتعلق بالائتمان، قال تشاو إن بنك الدولة مهتم أيضًا بإعادة هيكلة الديون وتمديدها، وهذا أمر إيجابي للغاية.

وقال تشاو "إننا نرحب حقا بتصميم رئيس الوزراء والوزارات على إزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات بشكل عام، مع إيلاء اهتمام خاص لسوق الإسكان الاجتماعي والإسكان لذوي الدخل المنخفض".

الاستقرار الاجتماعي يأتي دائما في المقام الأول. لذلك، وفقا للسيد تشاو، يجب على الشركات نفسها والمحليات والوزارات وحتى العملاء أن يتحملوا المسؤولية عن تصرفاتهم الخاصة حتى تكون جميع المصالح في وئام، حتى يتمكن سوق العقارات من التطور بشكل صحي.

المصدر: https://nld.com.vn/thoi-su/chinh-phu-se-co-nghi-quyet-ve-bat-dong-san-20230217223039694.htm